Hovedkontor på Nørregade 7A, KBH og er en del af
advokatkontoret Egemar & Clausen,
CVR-nr. 44 61 84 19,
som i mere end 60 år har haft ejendomsadministration som speciale.
Vi er medlem af FAE, Foreningen af Advokater med Ejendomsadministration. Ligeledes er vi medlem af Ejendomsforeningen Danmark og naturligvis af Danske Advokater.
Vi er forsikret efter de regler, der gælder for advokater, hvilket formentlig også giver en væsentlig bedre tryghed, end dækningen hos mange af de øvrige administratorer, der ikke er medlem af FAE.
Du mister ikke dit interne ventelistenummer, når du lejer ud tidsbegrænset.
MEN du skal sælge din lejlighed, hvis du køber en anden, og det kan du ikke, hvis der er en lejer i lejligheden.
Et tidsbegrænset lejemål er som udgangspunkt uopsigeligt i lejeperioden. Hvis du aftaler et kortere varsel end 1 år, vil lejer ikke være bundet af en sådan aftale.
Hvis din nuværende lejlighed ikke kan sælges, fordi der bor en lejer, kan du ikke udnytte dit ventelistenummer.
Ovennævnte lejlighed er til salg med overtagelse 15. januar 2019. Ved åbent hus er der kun adgang for besigtigelse, hvis man har et ventelistenummer.
Hvis du efter besigtigelsen, vil afgive tilbud om at købe lejligheden, skal du udfylde denne blanket . Hvis du har spørgsmål, som du ikke får svar på ved besigtigelsen, skal du stille disse spørgsmål i tilbudsblanketten.
Fristen for at afgive tilbud udløber på den 5. hverdag efter besigtigelsen kl. 14.
|
Det er ikke altid lige nemt at afgive en fuldmagt:
Fuldmagt kan være meget præcis, f.eks. at hvis det og det sker på det og det tidspunkt, så skal enten A, hvis han er i live og ellers B, hvis han er i live have fuldmagt til at gøre dette eller hint på mine vegne indtil, jeg selv er tilbage fra min ferie på Mallorca.
Der gælder særlige regler om såkaldte fremtidsfuldmagter.
Dette indlæg relaterer sig til fuldmagter afgivet af ejere, andelshavere eller beboere, som i h.t. vedtægter har mulighed for at gøre deres indflydelse gældende ved at give en anden en fuldmagt.
Den, der får fuldmagten, skal være berettiget hertil. Der kan være begrænsninger i vedtægt.
Fuldmagten skal gå ud på, at fuldmagtshaver kan stemme på fuldmagtsgivers vegne. Vedtægt kan give mulighed for fuldmagt til “bestyrelsen” eller andet, men er der ikke hjemmel herfor, skal fuldmagten være til en konkret person eller en juridisk person.
Fuldmagtsgiver må ikke i fuldmagten skrive, hvad fuldmagtshaver skal stemme. En dirigent vil e.o. formentlig kunne/skulle afvise en fuldmagt, hvis denne går ud på, at fuldmagtshaver er bundet af dette eller hint i fuldmagten, medmindre fuldmagtsgiver tydeligvis er klar over, at det er 100 % op til fuldmagtshaver at stemme, som han vil. Fuldmagtsgiver kan ikke efterfølgende gøre gældende, at fuldmagtshaver har stemt anderledes end fuldmagtsgiver ønskede.
Dirigenten afgør afstemninger, og dirigenten kan og skal IKKE kontrollere, at stemmer afgives som ønsket af dem, der har givet fuldmagt. Muligheden for at give fuldmagt er ikke en mulighed for at stemme skriftligt. En generalforsamling skal forhandle forslag og herefter stemme om dem, og forslag kan blive modificerede.
En fuldmagt for at stemme for OK til hundehold for hunde af passende størrelse, der ikke er af en race som gør meget, og hvor ejerne er forpligtet til at opdrage deres hund, siger sig selv ikke er egnet som fuldmagt. Her må fuldmagten nødvendigvis lyde på, at XX kan afgive fuldmagt på YY´s vegne. YY kan herefter i et privat brev til XX have instrueret om hvad han nærmere ville have stemt, hvis han havde haft mulighed for at være til stede. Når der så kommer ændringsforslag om, at ikke alle hunde skal tillades men kun dem over 30 cm. og under 100 cm. som voksne og kun hvis de har bestået den og den prøve, så er det XX´s ansvar at afgive stemme på YY´s vegne eller helt at undlade stemmeafgivning, fordi XX ikke aner hvad YY ville have stemt, hvis hun havde kendt ændringerne.
Forslag:
Det foreslås, at bestyrelsen bemyndiges til at etablere kabling til internet og TV for alle lejligheder i ejendommen indenfor et budget på kr. 2.500.000.
Som en del af forslaget bemyndiges bestyrelsen til at tilmelde andelsforeningen Bryggenet, hvilket indebærer årligt kontingent på ca. kr. 70.000 til Bryggenet, som indarbejdes i det årlige budget for andelsforeningen fremadrettet.
Det er desuden en del af forslaget, at bestyrelsen, i det omfang som bestyrelsen vurderer det i andelsforeningens økonomiske interesse, etablerer kabling til internet for vores erhvervslejemål, således at vores erhvervslejemål også kan komme på Bryggenet.
Uddybning af forslaget:
Som nedenstående prissammenligning viser, kan kabling af ejendommen og eftersluttende tilslutning til Bryggenet ganske hurtigt medføre store besparelser for hvert enkelt beboer i forhold til disses nuværende udgifter til internet og Tv. Desuden vil de nye kabler i sig selv medføre, at beboere kan få meget hurtigere internet, end tilfældet er i dag.
Denne investering i ejendommen vil derfor for langt de fleste beboere blive en overskudsforretning i løbet af ganske kort tid, og derfor foreslår bestyrelsen, at vi foretager denne investering i ejendommens infrastruktur, som i løbet af ganske kort tid vil have betalt sig selv hjem igen, og som hurtigt vil slå igennem i den enkelte beboers privatøkonomi. Andelsforeningen har et stort overskud igen i år, og kan derfor sagtens rumme en investering i denne størrelse.
Bryggenet anvender YouSee som sin TV-udbyder, så tv-pakkerne, som Bryggenet kan tilbyde os alle, er stort set identiske med dem, som du kan få i dag ( bare billigere).
Det bemærkes desuden, at Bryggenet/Dansk KabelTV godt vil videresende den månedlige internetregning til din arbejdsgiver, hvis du p.t. har arbejdsgiverbetalt internet.
Bestyrelsen påtænker desuden at få indhentet tilbud fra enterprenøren, ift. hvis beboere ønsker ekstra stik eller ønsker at stik skal sidde et specielt sted. ( sådanne særønsker skal dog afregnes mellem beboeren selv og entreprenøren)
Se hvordan Bryggenets priser sammenligner sig med Yousee herunder
| Internet | Yousee | Bryggenet |
| Lille | 249,00 | 65,00 |
| 25/5Mbit | 100/100Mbit | |
| Stort | 399,00 | 140,00 |
| 300/60Mbit | 500/500Mbit | |
| TV | Yousee | Bryggenet |
| Basis | 289,00 | 150,00 |
| Mellem | 469,00 | 340,00 |
| Fuld | 569,00 | 460,00 |
Du kan selv sammenligne lige præcis din individuelle pakke af tv og internet på følgende link, hvor der også er regnet på, hvor lang tid der går, før andelsforeningens investering er tjent hjem for lige præcis dig, inkl. din andel af etableringsomkostningerne til kabling.
Øvrige fordele i Bryggenet:
Hvad er Bryggenet ?
Bryggenet er en medlemsejet forening som har følgende formål:
A/B SAGA G vil med også med dette forslag blive medejer af Bryggenet og få medbestemmelsesret i Bryggenet.
Andelsforeningen kan senere vælge at melde sig af Bryggenet igen, hvis andelsforeningen skulle beslutte sig herfor. I dette tilfælde vil investeringen i kabling stadigvæk være værdigfuld for andelsforeningen.
Læs mere om bryggenet her: http://bryggenet.dk/ombryggenet/
Det korte svar er, at det kan man, når der er et reelt gældsforhold mellem foreningen og medlemmet.
Eksempel på “låneforhold” hvor der ikke er rentefradragsret.:
En andelsboligforening har lånt penge i en kreditforening og medlemmerne vil gerne trække deres andel af renteudgifterne fra. Det kan de ikke, da låneforholdet alene er mellem andelsboligforening og kreditforening.
Eksempel på “låneforhold” hvor der er rentefradragsret.:
En ejerforening optager et fælleslån, hvor deltagerne over for banken (og foreningen) hæfter personligt for deres andel af gælden.
Midt i mellem ovenstående tilfælde er der utallige “låneforhold”, og hvor det altid vil være klogt at spørge SKAT via en bindende forhåndsbesked, hvis der er tvivl om, hvorvidt der er rentefradragsret eller ej.
Et gældsforhold, der ikke er reelt, kan ikke danne grundlag for rentefradragsret.
I princippet er der ikke noget i vejen for, at en andelsboligforening kan optage fælleslån, hvor det er foreningen, der er låntager mens andelshaverne hæfter for deres gæld både over for långiver og foreningen. Der må ikke bare være tale om en proforma-låneaftale. Hver andelshaver kan have et ejerpantebrev i egen lejlighed, og foreningen kan have underpant i dette for gæld i h.t. gældsbrev mellem forening og andelshaver.
Det vil pege på et reelt gældsforhold, hvis der i foreningen er regler for, hvornår andelshavere kan låne, og hvornår de ikke kan. F.eks. kan reglen være, at ejerpantebrevet med underpant skal være inden for 50 % af andelens værdi. Ellers kan man ikke låne af foreningen. Det vil formentlig tale imod, at der er tale om et reelt gældsforhold, hvis dem der ikke kan låne, alligevel kan låne indirekte og få de samme goder (f.eks. en altan) som dem, der er lånt til med rentefradragsret.
Har man således f.eks. en andelsboligforening, hvor man gerne vil give andelshavere mulighed for at få altan imod at alle betaler deres andel kontant eller deltager i et fælleslån, så kan man godt lave en konstruktion, hvor der er rentefradragsret.
Det er sandsynligt, at vedtægter skal justeres, så der udtrykkelig er hjemmel til at låne penge ud.
Der skal være faste retningslinier for, hvornår der kan ydes lån, og hvis der er en reel risiko for, at foreningen og dermed, at andre andelshavere kan få tab, vil “ordentlige aktører” (banker, kreditforeninger, administratorer og revisorer) anbefale, at foreningen ikke involverer sig i den slags for at nogle andelshavere kan opnå rentefradragsret.
Foreningsretligt kan en ordning med udlån vedtages enstemmigt. Formentlig også med de stemmer, der skal til for at lave vedtægtsændringer. Uanset flertalskrav vil den enkelte andelshaver formentlig i tilfælde, hvor udlån til medlemmer må siges at være i strid med det grundlag, som medlemmet har købt sin andel på, kunne gøre indsigelse imod vedtagelse af udlån til (andre) andelshavere. Det vil her være af betydning, hvilken sikkerhed, det vedtages, at den enkelte andelshaver skal stille.
Ved vurdering af, hvad sikkerheden er værd, vil det være af betydning, at man ikke lægger den nuværende (høje) værdi af ejendommen til grund, men at man går tilbage i tiden (f.eks. lige så mange år som lånets løbetid), og finder den laveste værdi af ejendommen (opgjort af enten det offentlige eller valuar). Hvis man herefter finder den teoretiske maksimale andelsværdi og vedtager, at gælden skal være sikret inden for 50 % af denne værdi, vil risikoen for, at foreningen får tab være beskeden. Men det er vigtigt at pointere, at uanset hvor forsigtig foreningen er i sin udlånspolitik, så vil der altid være en risiko, og den risiko skal alle andelshavere være klar over og indstillet på at tage. Når det er skrevet, skal man huske på, at der er mange andre beslutninger, der er forbundet med risici, så alene det forhold, at der er en risiko, udelukker ikke i sig selv, at beslutning kan tages.
Et lånearrangement kan skrues sammen på den måde, at dem der har fordel af, at udlån vedtages, også er dem, der først og fremmest skal have risikoen. Ved altaner er det naturligvis i første række dem, der låner penge, der skal have risiko; i anden række dem, der får altaner, men har betalt kontant og i sidste række dem, der ikke får altaner.
Der er skattemæssigt forskel på en ejerforening og en andelsboligforening. En ejerforeningen er ikke selvstændig skattesubjekt. Er der i ejerforeningen erhvervsmæssig aktivitet, f.eks. udlejning af antenneplads til mobilselskab, er det de enkelte ejere, der skal medtage overskud i deres indkomstopgørelse til SKAT. I en andelsboligforening, vil det være andelsboligforeningen, der skal indlevere selvangivelse.
Ved optagelse af fælleslån i en ejerforening til vedligeholdelse eller forbedring, er det i tråd hermed accepteret af SKAT, at de ejere, der deltager i fælleslånet, og hvor ydelserne på fælleslånet betragtes som forhøjede fællesudgifter, kan få fradragsret for den del af ydelserne, der er andel af renter på fælleslånet.
En andelsboligforening kan tilsvarende være uden erhvervsmæssig aktiviteter men vil desuagtet næppe have de samme muligheder som ejerforeningen for at konvertere fællesudgifter / andelsboligafgift til renteudgifter, som der er rentefradragsret for. Skal en andelsboligforening have nyt tag eller bare have omlagt sine lån, vil det ikke være muligt både at få rentefradragsret og slippe for skat af lejeværdi af egen bolig ved at vedtage, at alle andelshavere enten skal indbetale deres andel af ny gæld kontant eller skrive under på et gældsbrev til foreningen. Som andelshaver betaler man ikke som ejere af lejligheder skat af lejeværdi af egen bolig.
Højesteret har i TfS1993, 541 HRD givet rentefradragsret for lån optaget til individuelle forbedringer af den enkelte andelslejlighed. Højesteret bemærkede, at gældsbrevet ikke indgik i en ordning, der omfattede alle medlemmer af boligforeningen. Købesummen for lejligheden, der også omfattede forbedringsudgifterne, måtte anses for fastsat efter sædvanlige principper for prisfastsættelse for andelslejligheder, der sælges efter foreningens stiftelse. Gældsbrevet var udtryk for en reel skyld til foreningen, og renteudgifter var derfor fradragsberettigede.
Hvis du bliver forsinket med at betale til tiden, vil vi få ekstra arbejde i den anledning. Vi skal under alle omstændigheder sende dig en rykker, og det er en e-mail eller et brev, og der er arbejde og tidsforbrug forbundet hermed. Det kan også være, at vi skal bruge tid på en telefonsamtale med dig, som der skal laves notat af, som skal registreres og arkiveres, eller måske sender du en e-mail, som ligeledes skal besvares, registreres og arkiveres. Alt sammen tager tid, og der er kun en, vi kan sende regningen for tidsforbruget, og det er til dig.
Du skal betale betale fordi du betaler for sent og giver anledning til ekstraarbejde for os. Ellers vil det være alle dem, der betaler til tiden, der skal betale for dig.
Der er mange gode og forståelige grunde til at betale for sent, og det kan være din skyld eller din banks skyld eller postnord kan have været forsinket med at levere opkrævningen til dig.
Hvis det IKKE er vores skyld, skal der betales gebyr for det ekstraarbejde, vi får. Gebyret kan du forsøge at kræve betalt af den, der har skylden.
Kilde:Idenyt
Hvad skal du være opmærksom på hvis du vil lave ændringer i din andelslejlighed?
Som andelshaver skal du spørge andelsboligforeningen om lov, før du bygger din lejlighed om. Du kan læse reglerne for A/B Saga G i vedtægterne § 10. Du må gerne sætte en ny bruser op, men du må ikke rive en væg ned. Mellem disse yderpunkter, er det vanskeligt at sige præcis, hvornår en ændring i lejligheden kræver bestyrelsens tilladelse. Spørg hellere en gang for meget end en gang for lidt. Du skal ansøge om at lave ændringer i din bolig senest 3 uger, inden du går i gang. Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter din anmeldelse, og i så fald skal du udskyde projektet, indtil der er enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at bestyrelsens indsigelse er uberettiget. Ansøgningen sendes til administrator@sagag.info. Administrator videresender herefter til bestyrelsen med kommentarer
Hvilke ændringer kræver byggetilladelse/ibrugtagningstilladelse hos kommunen og hvilke ændringer skal blot anmeldes?
Du kan læse om, hvornår du skal have byggetilladelser på Københavns Kommunes hjemmeside her.
Både ansøgninger og tilladelser skal indsendes til kommunen via Center for Bygninger.
Hvis du skal bruge en fuldmagt fra bestyrelsen til en ansøgning om tilladelse eller anmeldelse koster det et gebyr på kr. 500.
Mindre forbedringer såsom nedtagning eller opsætning af radiatorer, udskiftning af håndvask mv. skal bestyrelsen have besked om.
Du har fået de tilladelser der kræves og kan nu gå i gang. Hvad skal du være opmærksom på?
Du skal altid overholde reglerne i husordenen. Her står bl.a., at man ikke må bruge boremaskiner og andet støjende værktøjer før kl. 8 og efter kl. 20. Dette skal naturligvis også respekteres i forbindelse med ombygninger af din lejlighed.
Hvad sker der, hvis du overtræder love og regler for ombygning af andelslejligheder eller laver ombygning uden at søge om tilladelse?
Som andelshaver har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i byggeloven.
Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer, at din lejlighed ikke overholder kravene i loven, vil man i første omgang skrive til dig og bede dig om at rette op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke et sådant påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.
Du kan også blive idømt bøder, hvis du:
Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves.
Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til.
Det er altid en god idé at kontakte teknisk forvaltning i din kommune, inden du går i gang med en ombygning, så du er sikker på, at dit byggeprojekt er lovligt.
Det kan også have konsekvenser i din andelsboligforening, hvis du ikke overholder de gældende regler og vedtægter for ombygning. Bestyrelsen kan fx kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør ombygningen.
I sidste instans kan du blive ekskluderet af andelsboligforeningen, hvis du ikke overholder vedtægterne eller husordenen. Det betyder, at du skal fraflytte din bolig, som derefter kan sælges.
Hvordan får du byggetilladelse?
Du skal søge via http://www.kk.dk/byggetilladelse
Fuldmagten underskrives af administrator efter OK fra bestyrelsen, når elektronisk anmodning herom foreligger fra Københavns Kommune. Som e-mail adresse skal du anføre cl@usens.dk og hvis du bliver anmodet om foreningens CVR-nr, er det: 34 49 62 69.
Find forklaringer på forsikringstermer her.
Hvad betyder selvrisiko? Hvad er en friskade? Hvad er anciennitet? Vi har samlet en række ord med en tilhørende forklaring.
En værdi, der alene baseres på følelser og minder. Affektionsværdi kan ikke prissættes og dermed ikke forsikres. Eksempler på affektionsværdi er ting, som du har arvet, fotoalbums eller “kunstværker”, dine børn har lavet.
All risk-forsikring
Ved en all risk-forsikring forstås en forsikring, der dækker alle skadeårsager, medmindre skadeårsagen er direkte undtaget i vilkårene. Et eksempel på en “all-risk” forsikring er kaskoforsikring til biler.
Anciennitet er den kørselserfaring, du har opnået og den tid du har haft en bilforsikring.
En ansvarsforsikring dækker i de tilfælde, hvor forsikringstager pådrager sig et juridisk erstatningsansvar for skader på andre personer eller ting.
Ansvarsforsikringen er lovpligtig, hvis du ejer en bil, knallert, motorcykel, hest eller hunde.
Ved arbejdsobjektet forstås den bygning (herunder tilbygning), der er under nyopførelse, samt den del af huset, der er under ombygning.
Begunstigede er betegnelsen for den eller de personer, som forsikringstageren har forudbestemt til at overtage dennes rettigheder ved dennes død. Hvis du er gift, er din ægtefælle automatisk din begunstigede, medmindre du vælger noget andet.
Begunstigede bruges typisk til at modtage forsikringsydelsen ved livsforsikring og ulykkesforsikring.
Hvis du har en bil, skal du have en bilforsikring. I Danmark er det lovpligtigt som minimum at have en ansvarsforsikring, når man ejer en indregistreret bil med nummerplader. Ansvarsforsikringen dækker de skader, som du som bilist måtte forvolde på andre personer, dyr eller ting.
Tagbelægning der er lavet af strå, rør, tang eller sedum (forskellige mos-typer).
Ved brand (ildsvåde) forstås løssluppen og flammedannende ild, der kan brede sig ved egen kraft og som har et større omfang. En svideplet efter en cigaretglød er fx ikke brand.
En bygning er defineret som en genstand, der har tag, vægge og er på støbt fundament. Er det ikke på støbt fundament, er det at betragte som værende et haveanlæg.
Med dobbeltforsikring menes, at en genstand/interesse er forsikret mod samme fare hos flere selskaber. Det kan betyde, at du betaler flere selskaber for den samme dækning, men hvis skaden skulle ske, er det kun den sidst etablerede forsikring, som rent faktisk udbetaler erstatningen. Du risikerer altså at betale for noget, som ikke giver dig nogen værdi.
Personforsikringer er dog undtaget denne regel; Du kan godt vælge at have flere ulykkesforsikringer på dig selv, fx i flere selskaber, hvilket giver dig ret til erstatning fra alle forsikringerne.
Du kan typisk ikke dobbeltforsikre din bil, da forsikringen til dels styres af indregistreringen hos SKAT.
Dækning er et andet begreb for at være forsikret, og betyder, at en risiko bliver overtaget af et forsikringsselskab. Har du fx en bilforsikring hos os, dækker vi dit erstatningsansvar, hvis du påkører en anden bil.
Se den fulde liste over hvilke sygdomme vi dækker for henholdsvis børn og voksne i vilkårene for Personforsikring.
Se “Ulykke” under U længere nede.
Eksplosion er en momentant forløbende kemisk proces, ved hvilken der udvikles stærk varme og indtræffer en voldsom rumfangsforøgelse af reagerende stoffer.
Ekstraudgifter er rimelige udgifter, du har efter en dækket forsikringsskade. Hvis det var udgifter, du ville have haft uanset skaden, er der ikke tale om en ekstraudgift. For eksempel opvarmning i vinterhalvåret.
Ved el-skade forstås skade på de elektriske ledere eller komponenter, der opstår pga. kortslutning (en utilsigtet forbindelse i et elektrisk kredsløb), induktion (tordenvejr), overspænding (fejl i elforsyningen) eller lignende.
Farlig sport er fx:
Ved fast bygningstilbehør forstås fx faste el-, gas- og vandinstallationer, hovedtavler, kraftinstallationer, lysinstallationer, grundvandspumper, faste ventilationsanlæg, elevatorer, fastmonterede anlæg til brand-, vandskade-, og tyverisikring af bygninger og indendørs svømmebassiner, mobile køkkenelementer og fastmonterede udekøkkener.
Det inkluderer også tæpper, hvis de er limet fast til underlaget eller hvis de er lagt på et underlag, der ikke kan betragtes som færdigt gulv. Med færdigt gulv menes parketgulv eller et andet gulv, der ikke behøver et tæppe eller anden belægning for at kunne fungere som færdigt gulv.
Herunder hører også hårde hvidevarer samt varme-/energianlæg, såsom jordvarmeanlæg, fastmonteret solcelle-, solvarme- og varmepumpeanlæg.
Har du fastpris (trin 18) på din bilforsikring, er der som udgangspunkt intet fald i trin ved en enkelt skade. Det betyder, at prisen på din forsikring ikke stiger.
Et forsikringsbevis blev tidligere benyttet ifm. indregistrering af motorkøretøjer, men er ikke længere nødvendigt. Dog bruges forsikringsbeviset stadig ifm. knallerter uden registreringsnummer, da knallertejeren skal have en kopi af kvitteringen, for at der er betalt forsikring.
Forsikringsstedet er den/de bygning(er), der ligger på den adresse, der er anført på policen, som oftest din adresse.
Forsikringssummen er den maksimale sum, du kan få udbetalt i erstatning ved en skade. Du vælger selv din forsikringssum på henholdsvis din indbo,- ulykkes- og livsforsikring hos os; indbosummen, varigt mén-summen og dødsfaldssummen.
Forsikringstager er den person, der har indgået forsikringsaftalen for sig selv eller andre.
Som forsikringstager kan du fx livsforsikre dig selv, og samtidig være den forsikrede. Du kan også være forsikringstager på andres forsikringer, fx dine børns eller på en krydslivsforsikring hvor forsikrede, fx din samlevende, er en anden person.
Forsikringsvilkår er de bestemmelser, der gælder for den pågældende forsikring. I forsikringsvilkårene finder du dine, forsikringsselskabets og eventuelle andre sikredes rettigheder og pligter.
Forsikringsvilkårene er bindende for begge parter.
Friskade sikrer, at du ikke bliver opkrævet selvrisiko og ikke falder i trin ved fx brand, tyveri og kortslutning på din bil.
Vi skal bruge en fuldmagt, hvis vi skal kunne tale med andre end forsikringstageren om dennes forsikringer.
Som forsikringsselskab er vi pålagt en række juridiske krav, bl.a. at vi ikke må udtale os til andre end forsikringstager. Det sikrer, at ingen kan misbruge dit navn og CPR-nummer, hvis de henvender sig til os uden din accept.
Med “glas” mener vi glas – eller erstatningsmateriale herfor – der er monteret som en bygningsdel på den blivende plads, fx vinduer, fastmonterede spejle, glaskeramiske kogeplader, ovnglas og døre til brusekabiner.
Dækker brud på vinduer, håndvaske, wc-kummer, glaskeramiske kogeplader og glaslåger i ovne.
Punkterede termoruder er ikke dækkede, fordi de kun er utætte i samlingerne.
Grønt kort er bevis for, at dit køretøj er lovpligtigt ansvarsforsikret. Det benyttes til kørsel i udlandet, særligt i Østeuropa.
For at kunne give dig den bedst mulige forsikringsdækning til den rette pris, er det nødvendigt, at du udfylder en helbredserklæring for henholdsvis en Børneforsikring, en Voksenforsikring, og en Livsforsikring, så detaljeret som muligt.
Hundeansvarsforsikringen er en lovpligtig forsikring, som dækker dit ansvar som hundeejer eller besidder (fx hundelufter), hvis din hund forvolder skade på andre mennesker, dyr eller ting.
En husforsikring dækker skader på huset forårsaget af brand, storm, vand m.m. Forsikringen omfatter også en husejeransvarsforsikring og en retshjælpsforsikring. Hos os hedder den husforsikringen, men den kan også hedde villaforsikring, parcelhusforsikring, ejendomsforsikring eller bygningskaskoforsikring.
Ved husstand forstås den forsikredes ægtefælle/samlever, børn, plejebørn, og de personer, der er gift med/lever i fast parforhold med dine hjemmeboende børn på din adresse. Fastboende hushjælp betragtes ligeledes som en del af husstanden.
For at være omfattet af indboforsikringen skal de pågældende personer være tilmeldt Folkeregisteret på forsikringstagerens adresse i Danmark.
Bofællesskab bestående af max 2 personer sidestilles med fast parforhold. Endvidere er delebørn, aflastningsbørn, udvekslingsstudenter, der bor hos forsikrede, samt ægtefæller/samlever der bor på plejehjem, omfattet af forsikringen.
Udeboende børn under 21 år, der bor alene, er også omfattet. Det er dog en betingelse for at være dækket af forsikringen, at de pågældende personer hverken lever i et fast parforhold eller har fastboende børn hos sig.
Med hobbydrivhuse, orangerier og glaspavilloner mener vi en konstruktion primært af glas, som ikke har isolation eller faste varmeinstallationer. De skal være opført på muret/støbt fundament eller på pæle af beton eller jern og i øvrigt efter fabrikantens anvisninger.
Forsikringer har hovedforfald én gang om året og hovedforfaldsdatoen er den dato, hvor forsikringen fornyes. Hvis du har årsbetaling på din forsikring, er hovedforfaldsdatoen og betalingsdatoen den samme.
Ved hærværk forstås skade forårsaget med vilje og i ondsindet hensigt af personer uden lovlig adgang til forsikringsstedet.
Indbosummen er værdien på alle husstandens ejendele og skal mindst svare til den samlede værdi, ellers risikerer du kun at få delvis erstatning.
Ved indbrudstyveri forstås tyveri fra en forsvarligt aflåst bygning eller lokale.
Kaskoforsikring er det samme som karosseri-forsikring, og kan fås til bil, knallert, campingvogn, hus mv. Kaskoforsikringen dækker de skader, som sker på selve den forsikrede genstand, fx skader på din bil.
Klasse RØD er en Forsikring & Pension-registreret sikringsenhed, der udviser så stor modstand mod indbrudsforsøg, at den kan antages at være sikker ved gennembrydnings- og oplukningsforsøg.
Lynnedslag foreligger, når der på forsikringsstedet kan påvises skade på bygningsdel eller løsøre, der er en direkte følge af elektrisk varme- eller kraftpåvirkning ifm. lynstrømmens afledning til jord.
Mén er en alvorlig, varig skade, forårsaget af en ulykke eller sygdom. Méngraden vurderes på en skala fra 1-100 %, og er med til at bestemme størrelsen på din erstatning.
Se “mén” ovenfor.
Ved normalt afløb forstås, at vand uhindret kan få afløb igennem de sædvanlige rør, kanaler og lignende.
Nyværdi referer til genanskaffelsesprisen umiddelbart før skadetidspunktet for en ny genstand magen til det beskadige eller stjålne.
I juridisk forstand er dine nærmeste pårørende (prioriteret rækkefølge):
*Man er samlever i juridisk forstand, hvis 1) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og venter/har/har haft barn med afdøde eller 2) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og levede sammen med afdøde i et ægteskabslignende forhold på den fælles bopæl de sidste to år før dødsfaldet.
Ombygning defineres ved, at der gøres indgreb i bestående gulv-, væg-, tag- eller loftskonstruktioner, eller at risikoen på anden måde ændres ved fx indgreb i bærende konstruktioner eller ændring af disses principper ved at lave ny tagbelægning med undertag, bygge nye kviste, erstatte trægulve med beton osv. og totalrenovering af køkken og badeværelser.
Udskiftning af vinduer og døre er ikke at definere som ombygning, medmindre væg-/murkonstruktionen omkring rammerne ændres ved fx at sætte et større vindue i.
Ved pludselig skade/hændelse forstår vi en hændelse, der sker uventet og hvor både årsagen og virkningen indfinder sig inden for meget kort tid.
Tilsodningen skal være øjeblikkelig og uventet, hvilket betyder, at årsagen til tilsodningen skal være sket på et bestemt tidspunkt og ikke løbende over et tidsrum.
Ved professionel sport forstås sport, som udøves mod betaling. En person betragtes som professionel, når denne udelukkende lever af sin sport eller kontraktligt er lønnet.
Ift. personforsikringer definerer vi det som professionel sport, hvis du tjener 50.000 kroner før skat (løn eller sponsorater).
Præmie er et gammelt forsikringsnavn for den pris, du skal betale for en forsikring.
Restance betyder at være bagud med betalingerne på en police.
Det røde kort – eller SOS-kortet – udstedes, dokumenterer at dit køretøj har en kaskoforsikring. Det bruges især ved kørsel i udlandet.
Med rørstrækning menes rør mellem brønde, rør mellem bygning og brønd, eller rør fra afgrening til brønd eller bygning.
Råd forstås som skader på træ, der er forårsaget af svampe og/eller bakterier og hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en langsomt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.
Ved sanitet forstås håndvaske, wc-kummer, fod-/badekar, bideter og cisterner.
Selvrisiko er den første del af en erstatning på en skade, og den del, som du selv skal betale. På visse forsikringer vælger du selv selvrisikoens størrelse.
Ved simpelt tyveri forstås tyveri uden for bygninger eller fra en uaflåst bygning eller lokale. Det er fx simpelt tyveri, hvis en tyv stjæler din mobiltelefon på toget.
Skadesforsikringsafgiften erstattede 1. januar 2013 stempelafgiften. Stempelafgiften var en engangsafgift, som alle forsikringskunder betalte, når de oprettede, ændrede eller flyttede deres forsikringer.
Den nye skadeforsikringsafgift er en afgift på 1,1% af den samlede forsikringspris, som opkræves sammen med betalingen.
Der betales ikke skadeforsikringsafgift på livsforsikringer.
Skjulte gas-, olie-, vand-, varme-, og afløbsinstallationer, samt el-varmekabler som findes i de forsikrede bygninger. Dette gælder også beholdere, som er under 10 år gamle.
Ved ‘skjulte’ forstås at de er skjult i vægge, mure, skunkrum, krybekældre, krybeloft, under gulv, indstøbt i gulve eller i permanent lukkede rum. Isolering alene, uanset isoleringstype, medfører ikke at installationer og el-varmekabler er skjulte.
Vandinstallationer tilsluttet indbyggede hårde hvidevarer, og som befinder sig bag installationen, bliver også betragtet som skjulte.
Forsikringerne dækker typisk voldsomt skybrud, som giver en så stor nedbørsmængde, at vandet ikke kan få normalt afløb gennem i øvrigt utilstoppede og korrekt dimensionerede afløbssystemer.
Skybrud defineres ved, at der falder mindst 15 millimeter nedbør på 30 minutter eller 40 millimeter på et døgn.
Stempelafgiften blev erstattet af skadesforsikringsafgiften den 1. januar 2013. Læs mere under “skadesforsikringsafgift” længere oppe.
Afgift, som dækker udgifterne uden for forsikringens normale dækning i tilfælde af stormflod.
Med stikledninger mener vi:
Ved storm, herunder skypumper, forstås vindstyrke/vindstød på mindst 17,2 meter pr. sekund.
Der findes to typer sundhedskort i Danmark, det gule og det blå. Det gule sygesikringskort giver dig dækning fra staten til læge og hospitalshjælp, hvis du rammes af sygdom i Danmark, eller hvis du bliver syg under en rejse i Grønland eller Færøerne.
Det blå sundhedskort gælder derimod hvis du bliver syg under en rejse i EU, Norge, Island, Liechtenstein eller Schweiz.
Svamp forstås som skader på træ, der er forårsaget af træødelæggende svampe, hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en hurtigt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.
Tilfældigt svigtende varmeforsyning foreligger, når varmeforsyningen svigter på grund af omstændigheder, som du ikke har haft indflydelse på. Det betragtes ikke som tilfældigt svigtende varmeforsyning, hvis årsagen fx er manglende oliebeholdning.
En tilstandsrapport udarbejdes efter Erhvervs- og Byggestyrelsens retningslinjer ved salg af ejendomme.
Ved tvist forstås en uenighed af retslig karakter.
Med voldsomt tøbrud mener vi, når mængden af nedbør eller smeltevand inden for et kort tidsrum er så stor, at de korrekt dimensionerede og renholdte afløbssystemer ikke kan nå at aflede vandet.
Med uafdækket menes, at der ikke er foretaget en afdækning direkte på de nævnte bygningsdele.
Med udestuer mener vi tilbygninger, som er fastgjort til beboelsesbygningen. Tilbygningen skal fremgå at BBR og skal være på støbt sokkel eller fundament. Hvis tilbygningen er godkendt af de offentlige myndigheder som beboelse, skal arealet indgå i boligarealet for at være omfattet.
Alle andre udestuer betragtes som “garage/udhuse” og skal indgå i arealet for disse for at være omfattet.
Ved en ulykke forstår vi en personskade, som er forårsaget af en pludselig hændelse.
Med dette menes et lokale, der ikke er opvarmet, og derfor fryser vandrør til, så de sprænges.
Se “mén” længere oppe under M.
Varmt arbejde defineres som tagdækning, vinkelslibning og metalforarbejdning (herunder også svejsning), jf. Dansk Brandteknisk Instituts ‘Brandteknisk Vejledning nr. 10’, samt vejledninger 10A (tagdækning) og 10B (metalforarbejdning).
Kilde: https://www.if.dk/privat/forsikringer/raad-og-tips/forsikringsordbog
Regeringen nedsætter nu et udvalg, der skal undersøge fordele og ulemper ved at give de 150.000 danskere, der i dag har en andelslejlighed, mulighed for at omdanne den til ejerlejlighed.
Kilde: https://www.dr.dk/nyheder/politik/udvalg-skal-undersoege-om-andelsboliger-kan-omdannes-til-ejerboliger
Til orientering kan det oplyses, at Lovforslaget om andelsboligforeninger er nu fremsat og skal 1. behandles den 15. marts.
Du kan se lovforslaget samt tidsplanen her – og I kan få høringssvar samt ministeriets kommentarer frem her .
Budget tagudskiftning:
Budget-tagudskiftningBudget rørudskiftning:
Overslag-rør-Finsensvej 47Det er, jf. budgetterne, ikke urealistisk at regne med, at der kan blive tale om et fælleslån med hovedstol på kr. 9.750.000 millioner. Du kan ved at klikke her se regneark med ydelsen for din lejlighed, hvis det besluttes at finansiere udgift med fælleslån af den størrelse, variabel rente, p.t. 3,5 % og 20 års løbetid.
Rapporter tag: (Tilstandsvurdering Projektnotat )
Besigtigelse- tilstandsvurdering
Hvis du har fået møl i dit tøj, kan du prøve følgende:
Udryd møllene i tøjet ved hjælp af en af disse metoder:
Kilde: Bolius.dk
Følgende lejligheder i Saga G er større end 60 kvm. Bemærk at de oplyste arealer er de ved stiftelsen registrerede. Arealerne kan afvige fra det, der er registreret af myndighederne eller det, der retteligt burde have været registreret af myndighederne.
| Lejer_adresse-1 | Areal |
| Isafjordsgade 5, st. th. | 84 |
| Egilsgade 22, 1. th. | 93 |
| Egilsgade 22, 2. th. | 93 |
| Egilsgade 22, 3. th. | 93 |
| Egilsgade 22, 4. th. | 93 |
| Egilsgade 28, 1. tv. | 120 |
| Egilsgade 44, st. tv. | 93 |
| Egilsgade 44, 1. tv. | 93 |
| Egilsgade 44, 2. tv. | 93,1 |
| Egilsgade 44, 3. tv. | 93,1 |
| Egilsgade 44, 4. tv. | 93 |
| Gunløgsgade 21, st. tv. | 93 |
| Gunløgsgade 21, 1. tv. | 93 |
| Gunløgsgade 21, 2. tv. | 93 |
| Gunløgsgade 21, 3. tv. | 93 |
| Gunløgsgade 21, 4. tv. | 93 |
| Gunløgsgade 25, 2. | 120 |
| Gunløgsgade 31, 1. | 120 |
| Gunløgsgade 31, 2. | 120 |
| Gunløgsgade 37, st. tv. | 120 |
| Gunløgsgade 43, st. th. | 93 |
| Gunløgsgade 43, 1. th. | 93,1 |
| Gunløgsgade 43, 2. th. | 93 |
| Gunløgsgade 43, 3. th. | 93 |
| Gunløgsgade 43, 4. th. | 93,1 |
| Isafjordsgade 5, st. tv. | 140 |
| Isafjordsgade 5, 1. th. | 84 |
| Isafjordsgade 5, 1. tv. | 94 |
| Isafjordsgade 5, 2. th. | 84 |
| Isafjordsgade 5, 2. tv. | 94 |
| Isafjordsgade 5, 3. th. | 84 |
| Isafjordsgade 5, 3. tv. | 94 |
| Isafjordsgade 5, 4. th. | 84 |
| Isafjordsgade 5, 4. tv. | 94 |
| Isafjordsgade 7, st. th. | 94 |
| Isafjordsgade 7. st. tv. | 84 |
| Isafjordsgade 7. 1. th. | 94 |
| Isafjordsgade 7, 1. tv. | 84 |
| Isafjordsgade 7. 2. th. | 94 |
| Isafjordsgade 7. 2. tv. | 84 |
| Isafjordsgade 7. 3. th. | 94 |
| Isafjordsgade 7. 3. tv. | 84 |
| Isafjordsgade 7. 4. th. | 93,8 |
| Isafjordsgade 7. 4. tv. | 84,2 |
| Leifsgade 6, st. th. | 94 |
| Leifsgade 6. st. tv. | 84 |
| Leifsgade 6, 1. th. | 94 |
| Leifsgade 6, 1. tv. | 84 |
| Leifsgade 6, 2. th. | 93,8 |
| Leifsgade 6, 2. tv. | 84 |
| Leifsgade 6, 3. th. | 94 |
| Leifsgade 6, 3. tv. | 84 |
| Leifsgade 6, 3. tv. | 84 |
| Leifsgade 6, 4. th. | 93,8 |
| Leifsgade 6, 4. tv. | 84 |
| Leifsgade 8, st. th. | 84 |
| Leifsgade 8, st. tv. | 93,8 |
| Leifsgade 8, 1. th. | 84 |
| Leifsgade 8, 1. tv. | 94 |
| Leifsgade 8, 2. th. | 84 |
| Leifsgade 8, 2. tv. | 94 |
| Leifsgade 8, 3. th. | 84 |
| Leifsgade 8, 3. tv. | 94 |
| Leifsgade 8, 4. th. | 84 |
| Leifsgade 8, 4. tv. | 94 |
Arbejdsskade – sikringspligt – boligforening
Indhold
Dette dokument indeholder en vejledning til at afgøre om medlemmer af en forening er omfattet af arbejdsskadesikringsloven, og om en forening i så fald har en pligt til at tegne arbejdsskadeforsikring.
Der vil altid være tale om en konkret afgørelse i det enkelte tilfælde, da der er tale om en fortolkning af Arbejdsskadesikringslovens § 2.
Lovtekst
Bekendtgørelse af lov om arbejdsskadesikring nr. 848 af 07/09/2009
§ 2. Personer, der ansættes til at udføre arbejde her i landet for en arbejdsgiver, er berettigede efter denne lov, jf. §§ 5-7. Arbejdet kan være lønnet eller ulønnet og kan være varigt, midlertidigt eller forbigående.
§ 48. Enhver arbejdsgiver, som i sin tjeneste beskæftiger personer som nævnt i § 2, har sikringspligt efter loven for disse personer, jf. dog stk. 3, 5 og 6.
Hovedregel
Medlemmer af en forening kan i deres egenskab af medlemmer ikke anses for at være i et ansættelsesforhold til foreningen, og vil derfor normalt ikke være omfattet af loven, når de deltager i foreningens virksomhed til fremme af dens formål eller i overensstemmelse med dens formål.
Foreningen vil som følge heraf heller ikke have sikringspligt over sine medlemmer.
Modifikationer
Eksempler på at hovedreglen kan fraviges
· Der foreligger en ansættelsesaftale mellem foreningen og medlemmet.
· Medlemmet har påtaget sig et stykke arbejde, som ikke naturligt falder ind under, hvad foreningens medlemmer i almindelighed udfører i foreningens interesse eller til fremme af foreningens formål.
· Har medlemmet påtaget sig et stykke arbejde, som foreningen ellers måtte have antaget fremmed arbejdskraft for at udføre.
· Foreningen fremstiller et produkt til forevisning for offentligheden eller til salg, og der er tale om at arbejdet påhviler enkelte medlemmer af foreningen.
Konkrete eksempler
I nedenstående afgørelser fra Ankestyrelsen ses eksempler på foreningsarbejde. I de tilfælde, hvor Ankestyrelsen når frem til at medlemmet er omfattet af loven, havde foreningen også en pligt til – inden arbejdets udførelse – at sikre medlemmet ved en arbejdsskadeforsikring.
SM U-2-87
Et medlem af en andelsboligforening udførte murerarbejde på boligforeningens tag. Medlemmet faldt ned af stilladset og døde. Medlemmet var omfattet af loven, da man fandt at medlemmet udførte en arbejdsopgave, der lå ud over, hvad man med rimelighed kan forvente af et medlem af en andelsboligforening.
SM U-3-87
Et bestyrelsesmedlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med gravearbejde i forbindelse med plantning af træer. Ud over bestyrelsen deltog 25 frivillige medlemmer. Man fandt at det udførte arbejde ikke går ud over, hvad der må betragtes som almindelig deltagelse i foreningsarbejde, og ulykken var derfor ikke omfattet af loven.
SM U-5-82
Et bestyrelsesmedlem af en gymnastik- og ungdomsforening var ude for et ulykkestilfælde under rengøring af foreningslokalet. Foreningslokalet lå overfor medlemmets bopæl. Medlemmet havde opsyn med lokalet og gjorde rent. Arbejdet var ulønnet og skulle gøres af et andet medlem, hvis dette konkrete medlem ikke udførte arbejdet. Man fandt at arbejdet med rengøring af foreningslokalet måtte anses for at være af en sådan beskaffenhed, at det pågældende medlem var omfattet af loven.
Arbejdsskade til foreninger
Formålet med disse foreninger er at varetage udførelsen af pligter, der påhviler foreningens medlemmer i fællesskab. Det kan være vedligeholdelse af fælles veje, stier, kloakanlæg, vandforsyningsanlæg, parkeringspladser, grønne arealer og foreningens ejendom.
7.1. Direkte ansatte
Mange af foreningerne vil have hyret en vicevært, der normalt vil være direkte ansat af foreningen. Oftest vil viceværten være ansat på kontrakt. Viceværten kan selv være medlem af foreningen, men behøver ikke at være det.
Hvis et enkelt medlem af foreningen påtager sig arbejdsopgaver, der er normale for en vicevært, vil der foreligge et antagelsesforhold mellem foreningen og medlemmet, uanset om der foreligger en ansættelseskontrakt eller ej. Det afgørende er i denne situation, at det kun er ét medlem, der påtager sig alle disse arbejdsopgaver, og at arbejdet derfor ligger uden for, hvad der kan forventes af medlemmer af foreningen.
Foreningen vil derfor have pligt til at arbejdsskadesikre den person, der udfører viceværtopgaverne. Har foreningen derimod hyret en selvstændig erhvervsdrivende, eksempelvis en gartner, til at vedligeholde fællesarealerne, har foreningen normalt ikke pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.
Gartneren er selvstændig, og der eksisterer ikke et over-/underordnelsesforhold mellem foreningen og gartneren. Selvom foreningen i et vist omfang bestemmer tid, sted og omfang af gartnerens arbejde, har foreningen ingen instruktionsbeføjelser over for gartneren. Der er derfor ikke etableret et tjenesteforhold mellem gartneren og foreningen. Hvis foreningen har videregående instruktionsbeføjelser over for gartneren, vil foreningen have pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.
7.2. Medlemmer og særlige medlemmer (bestyrelsesmedlemmer)
Særligt i relation til grundejer-, andels- og ejerforeninger kan det få betydning, om foreningens pligter fordeles fast på et enkelt eller nogle få af medlemmerne. Hvis dette er tilfældet, trækker det i retning af, at der foreligger et tjenesteforhold mellem foreningen og medlemmet. Omvendt vil det forhold, at alle medlemmerne deltager nogenlunde ligeligt i det arbejde, der er beskrevet i foreningens vedtægter, tale for, at arbejdet ikke ligger ud over, hvad der er normalt for medlemmerne af den pågældende forening.
Eksempel 1: Græsslåning varetages af et enkelt medlem.
Et medlem af en grundejerforening slår græsset på foreningens fælles grønne arealer. Der er tale om et stort areal, og medlemmet bruger mange timer ugentligt på at holde arealerne pæne.
Foreningen har pligt til at arbejdsskadesikre medlemmet. Det er kun et enkelt medlem, der varetager opgaven, og opgaven får derved karakter af et arbejde, der går ud over, hvad der er normalt for medlemmer af den pågældende forening.
Eksempel 2.
Græsslåning varetages af medlemmerne i fællesskab Som eksempel 1, men vedligeholdelse af de grønne arealer varetages af medlemmerne i fællesskab. Medlemmerne skiftes til at slå græsset uge for uge.
Foreningen har ikke pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Arbejdet varetages af medlemmerne i fællesskab, og arbejdet går derfor ikke ud over, hvad der er normalt for medlemmer af foreningen.
Mange foreninger afholder arbejdsweekender, hvor foreningens medlemmer deltager. Arbejdsweekender er normalt ikke selvstændigt beskrevet i foreningens vedtægter, og medlemmerne er derfor typisk ikke forpligtet til at deltage.
I de fleste foreninger har der dog dannet sig den sædvane, at der afholdes arbejdsweekender, hvor langt de fleste af medlemmerne deltager. Arbejdsweekenderne er en måde at opfylde foreningens formål på.
Udføres der lettere arbejdsopgaver, vil foreningen ikke have pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Udføres der derimod mere omfattende arbejdsopgaver, som normalt vil kræve, at foreningen hyrer fremmed arbejdskraft, vil foreningen typisk have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der udfører de omfattende arbejdsopgaver.
Eksempel.
Arbejde i forbindelse med 2 årlige ”legepladsdage” (grundejerforening) En grundejerforening indkalder 2 gange årligt foreningens medlemmer til ”legepladsdage”, hvor medlemmerne i fællesskab udfører vedligeholdelsesarbejde på foreningens legeplads.
Arbejdet består eksempelvis i maling af klatrestativ, maling af legehus og maling af flagstang. Det fremgår ikke af foreningens vedtægter, at der afholdes disse ”legepladsdage.” Dagene har dog været afholdt gennem de sidste 8 år.
Foreningen vil ikke have pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der deltager i ”legepladsdagene”. Det er en sædvane, at dagene afholdes, og at medlemmerne er fælles om at løse denne opgave. Arbejdet går derfor ikke ud over, hvad et medlemskab af foreningen normalt indebærer.
Hvis foreningen derimod iværksætter større projekter, som normalt udføres af professionel arbejdskraft, eksempelvis at bygge nye legehuse og opstille rutsjebaner, vil dette gå ud over, hvad der kan forventes af medlemmerne.
Foreningen vil i disse situationer have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der arbejder på projektet.
Eksempel. Gravearbejde i forbindelse med arbejdsweekend (grundejerforening)
Et medlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med hårdt gravearbejde i forbindelse med plantning af nye træer på foreningens område. Medlemmet var næstformand i grundejerforeningen. Arbejdsweekenden var fastsat af bestyrelsen. I arbejdet deltog bestyrelsens medlemmer og cirka 25 frivillige af foreningens medlemmer.
Ankestyrelsen vurderede, at det udførte gravearbejde ikke gik ud over, hvad der måtte anses som almindelig deltagelse i grundejerforeningens arbejde. Det konkrete medlem kunne derfor ikke anses for at være antaget af foreningen til gravearbejdet og var som følge deraf ikke omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-3-87) 24
Eksempel.
Kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordning af vindskeder (ejerforening)
En ejerforening skulle afholde arbejdsweekend, hvor mange af medlemmerne skulle udføre arbejdsopgaver som kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordne vindskeder. Foreningen ønskede oplyst, om den havde pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne i den henseende.
Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at foreningen ikke havde pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med kælderfejning, lettere havearbejde og maling af kældervinduer. Der var her tale om arbejde, der ikke gik ud over, hvad der kunne forventes af medlemmerne.
Derimod havde foreningen pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med rensning af tagrender og ordning af vindskeder. Der var her tale om omfattende arbejde og arbejde i højder, hvor der normalt skulle hyres fremmed arbejdskraft til at løse opgaven. Selvom rensning af tagrender og ordning af vindskeder som sådan kunne indeholdes i foreningens overordnede formål om at varetage fælles anliggender, var opgaven dog så omfattende, at foreningen havde pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.
Medlemmer af grundejer-, andels- og ejerforeninger udfører også arbejdsopgaver uden afholdelse af arbejdsweekender. Der kan dels være tale om løbende og tilbagevendende opgaver og dels enkeltstående opgaver.
Eksempel. Vedligeholdelse af badebro, trapper og jordveje (grundejerforening)
En grundejerforening bestod af 50-60 sommerhusejere. Foreningens formål var ifølge vedtægterne at varetage medlemmernes interesser i fælles anliggender og over for myndighederne.
Grundejerforeningen opsatte og nedtog en badebro, vedligeholdt broen og trapperne ned til stranden og holdt jordvejene i området farbare (opfyldning af huller). Arbejdet blev udført ved frivillig arbejdskraft fra medlemmernes side.
Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at denne form for arbejde havde en sådan karakter og et sådant omfang, at det lå ud over, hvad der ifølge vedtægterne kunne forlanges og forventes af medlemmerne.
Grundejerforeningen havde derfor pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.
Eksempel. Udvendig reparation af ejendom (andelsboligforening)
Et medlem af en andelsboligforening var udlært murer. Medlemmet skulle sammen med to andre reparere ejendommen udvendigt. Medlemmet skulle blandt andet undersøge taget.
I forbindelse med dette arbejde faldt han ned fra et stillads og afgik ved døden.
Ankestyrelsen vurderede, at medlemmet havde udført en arbejdsopgave, der gik ud over, hvad der med rimelighed kunne forventes af medlemmer af andelsboligforeningen. Der var derfor etableret et tjenesteforhold mellem medlemmet og foreningen, og medlemmet var omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-2-87)
Eksempel. Betjening af affaldsstationer (andelsboligforening)
En andelsboligforening har etableret affaldsstationer, hvor beboerne kan aflevere særligt affald et par gange om ugen. Stationerne bliver betjent af beboere, der frivilligt har meldt sig til at sortere det affald, der bliver indleveret.
Affaldssorteringen har åbent cirka 2 gange om ugen i cirka 3 timer. Ud af 160 boliger har 20 beboere meldt sig frivilligt til arbejdet med affaldssorteringen. Der er ikke tale om arbejde pålagt i henhold til vedtægterne.
Andelsboligforeningen har pligt til at arbejdsskadesikre de frivillige medarbejdere i affaldssorteringen. Afgørende er, at der er tale om et stykke arbejde af betydeligt omfang, der kun varetages af 1/8 af foreningens medlemmer, og som ligger ud over, hvad der ifølge vedtægterne kan forventes af medlemmerne. Derudover vil foreningen være nødt til at hyre fremmed arbejdskraft til at stå for affaldssorteringen, hvis ikke de frivillige medlemmer varetager opgaven.
Ikke-medlemmer:
Det forekommer, at ikke-medlemmer yder en hjælpende hånd i forbindelse med arbejdsweekender.
Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis en ven til en andelshaver hjælper til. Selvom vennen udfører de samme opgaver som andelshaveren og opgaverne udføres til opfyldelse af foreningens formål, vil foreningen normalt have pligt til at arbejdsskadesikre vennen. Dette begrundes dels i, at opgaven typisk kun udføres i boligforeningens interesse og ikke i vennens egen interesse, og dels i selve opgavens karakter.
Den 1. september 2017 trådte loven om fremtidsfuldmagter i kraft. Den betyder, at man som borger nu får mulighed for selv at udpege en person til engang i fremtiden at tage over, hvis man på et tidspunkt mister evnen til selv at tage sig af sine personlige og økonomiske forhold.
Oprettelse af en fremtidsfuldmagt består af to trin. Det første trin er at oprette og underskrive fremtidsfuldmagten digitalt i Fremtidsfuldmagtsregistret. Det andet trin er at underskrive fremtidsfuldmagten foran en notar i byretten.
Hvis du er fritaget for digital post, skal du oprette en fremtidsfuldmagt på en anden måde. Læs længere nede på siden.
Herefter ligger fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret, indtil den eventuelt på et tidspunkt efter anmodning bliver sat i kraft af Statsforvaltningen, fordi fuldmagtsgiver ikke længere er i stand til at varetage sine forhold.
En fremtidsfuldmagt oprettes i Fremtidsfuldmagtsregistret ved hjælp af en digital selvbetjeningsløsning, som du finder på www.tinglysning.dk.
Før fremtidsfuldmagten er gyldig, skal den vedkendes ved personligt fremmøde for en notar. Det sker for at sikre, at den, der vil oprette en fremtidsfuldmagt, fornuftsmæssigt er i stand til det og ikke handler under pres fra andre personer.
Du skal henvende dig til byretten for at få kontakt til en notar. Du kan på Domstolsstyrelsens hjemmeside finde den byret, der ligger tættest på dig.
Hvis du er fritaget for kravet om at modtage digital post fra det offentlige, kan du som fuldmagtsgiver oprette og underskrive en fremtidsfuldmagt på papir.
En papirbaseret fremtidsfuldmagt skal afleveres og underskrives ved et personligt møde i Statsforvaltningen.
Du skal kontakte Statsforvaltningens INFO-center på telefon 72 56 70 00. Herefter vil du blive ringet op af en medarbejder fra Statsforvaltningens værgemålskontor, som vil arrangere et møde i en afdeling af Statsforvaltningen, der er tæt på din bopæl.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at du ved oprettelse af en papirbaseret fremtidsfuldmagt skal have gjort dig de samme overvejelser og have de samme oplysninger klar til mødet i Statsforvaltningen, som hvis du selv oprettede fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret.
Til mødet i Statsforvaltningen skal du derfor medbringe:
Du kan med fordel anvende vores blanket, der skal udfyldes med stamoplysninger om dig selv og de foreslåede fremtidsfuldmægtige:
Blanket til stamoplysninger ved oprettelse af fremtidsfuldmagt (pdf)
Her vil der også være koncepter, som kan bruges, når fremtidsfuldmagten skal skrives.
Du skal være opmærksom på, at når en fremtidsfuldmagt sættes i kraft, bliver den offentligt tilgængelig i sin helhed i Personbogen. Derfor må fremtidsfuldmagten (teksten) ikke indeholde CPR-numre.
Statsforvaltningens opgave er at hjælpe dig med at lægge din papirbaserede fremtidsfuldmagt ind i Fremtidsfuldmagtsregistret. Hvis du inden oprettelsen har behov for rådgivning om, hvilke fordele og ulemper der for dig vil være forbundet med en fremtidsfuldmagt, og hvordan den i givet fald bør formuleres, må du søge rådgivning inden mødet, f.eks. hos en advokat.
På mødet kontrollerer Statsforvaltningen din identitet, din evne til at handle fornuftmæssigt, og at fremtidsfuldmagten er udtryk for dit eget ønske.
Hvis alle betingelser for at indgive en papirbaseret fremtidsfuldmagt er opfyldt, sørger Statsforvaltningen for, at fremtidsfuldmagten registreres i Fremtidsfuldmagtsregistret.
Læs mere her.
Der er kommet ny bekendtgørelse BEK nr. 1027 af 28.08.2017 om energimærkning af bygninger.
Der er ændringer og bl.a. er alle energimærkerne blevet forlænget til gyldighed i 10 år.
Hvis du mener, at en virksomhed støjer mere end tilladt, skal du rette henvendelse til Kommunen, som kan hjælpe med at undersøge, om virksomheden støjer mere end der er i orden.
Bor du i Københavns Kommune skal du sende din klage via dette link
Klik på dette link til regneark
En valuarvurdering er et skøn af et enkelt menneske. Han vurderer og skønner værdien af ejendommen pr. den dag, han er anmodet om.
Der er mange eksempler på, at samme ejendomme vurderes meget forskelligt alt efter hvilken valuar, der sidder med regnestokken.
Det offentlige vurderer på baggrund af statistikker og med mange års tal som grundlag. De offentlige vurderinger har derfor været lidt som en tankskib. Ændringer i retning sker langsomt – og det gælder både den ene og den anden vej. Sker der meget pludselige og voldsomme ændringer, er det som regel p.g.a. en fejl.
Valuarvurderinger afspejler det aktuelle marked, og betydelige udsving fra år til år må forventes, hvis markedsforudsætningerne ændrer sig, herunder f.eks. aktuelt renteniveau og forventninger til alt hvad der er med til at gøre udlejningsejendomme mere eller mindre attraktive.
For andelshavere, der ikke går i flyttetanker, er der en interesse i, at andelskronen kan holdes med relativt små udsving. Herved risikerer man ikke, at få en andelshaver ind, der har købt i et særlig dyrt år, men som året efter må sande, at værdien er faldet så dramatisk, at han ikke har råd til at sælge uden tab. Pågældende er teknisk insolvent og vil muligvis blive behandlet derefter af sin bank. Bare en andelshaver, der er i den situation, kan af menneskelige årsager blive stopklods for beslutninger om vedligeholdelse af foreningens ejendom, som kræver forhøjelse af boligafgiften.
Valuarvurderinger hviler p.t. på et ekstremt lavt renteniveau og dermed forrentningskrav for en investor, der vil købe ejendommen som udlejningsejendom. Hvis renteniveauet stiger til et niveua som er gennemsnittet inden for de seneste 20 år vil der blive tale om en betydelig reduktion i andelskronen, hvis denne skal følge rentestigningen.
Det er “politisk” om man som andelshaver vil stemme for den ene eller den anden andelskrone.
Hvis man gerne vil have, at de nuværende andelshavere skal kunne sælge så dyrt så muligt, og man er lige glad med, at man herved kan få andelshavere ind, som kan få økonomiske problemer ved et efterfølgende fald i andelskronen, skal man stemme for, at andelskronen skal fastsættes uden reserver til imødegåelse af fald.
Hvis man gerne vil have, at nye andelshavere skal kunne købe til en værdi, som holder, selv om der sker udsving i rente m.m., skal der ved beregningen af andelskronen laves en reservation til imødegåelse af fald i andelskronen.
Det er bestyrelsen, der har “serveretten”, så tal med mig om, hvad der skal foreslås.
——————
Hermed et svar der er sendt til en andelshaver i en forening, som jeg administrerer. Indlægget er anonymiseret.
Kære F
Udfordringen med valuarvurderinger er bl.a., at de er personligt funderet (på den valuar, der vælges). Valuaren skønner over indtægter og udgifter, og allerede her kan der være en uoverensstemmelse med, hvad der reelt vil være lovligt, hvis foreningen skulle sælge ejendommen til en investor. Der er meget få tilfælde, hvor der rent faktisk sker salg til en investor, så der er meget få sager, om at indtægter er lovet for høje og udgifter for lave.
Hvis man i øvrigt kunne blive enige om ejendommen indtægter og udgifter som udlejningsejendom, er det bare at trække udgifterne fra indtægterne, så har man et overskud, og det er det, som en investor har fokus på.
Investors alternativ i at blive udlejer er at investere i noget andet; det mest sikre er statsobligationer, så renten her er en parameter, man kan bruge som pejlemærke.
Statsobligationer er sikre, men heller ikke “spændende” på den måde at de kan stige mere end det normale. Det kan udlejningsejendomme, fordi man kan modernisere lejligheder, når de bliver ledige og det er så lovligt med en højere husleje. Man kan som investor få en højere forrentning af købesummen, end hvis man havde sat pengene i noget andet.
Valuaren skal med andre ord skønne om, hvor meget investors forrentningskrav vil være. Han kan via obligationer eksempelvis få 2 % men valuaren skønner at investor vil nøjes med 1,3 %, fordi valuaren regner med, at investor vil købe i forventning om, at indtægterne (lejeindtægterne) kan sættes op og at der måske kan spares lidt på udgifterne. Investor regner med at få overskuddet i ejendommen til at stige, så ejendommen kan sælges til en ny investor til en højere pris.
Det er ikke vanskeligt at forestille sig, hvad der sker, hvis renteniveauet stiger. Man skal ikke være olding for at huske, at renten har været oppe på i nærheden af 20 %. Lad os sige, at den i dag er mellem 1-2 %. Det er med de 20 % i erindring ikke usandsynligt, at renten kan stige til 2-4 %. Historisk har jeg hørt, at renten falder langsomt men stiger hurtigt. Så lad os antage, at renten i løbet af 6 måneder stiger til det dobbelte, dvs. til 2-4 %.
Investor kan med andre ord investere sine penge i obligationer og få 2-4 %. Investors forrentningskrav til en udlejningsejendom vil stadig være mindre, fordi der stadig er større potentiale her til at tjene mere end de 2-4 %.
Det er dog næppe urimeligt at antage, at investors forrentningskrav vil stige i nogenlunde samme grad som muligheden for at investere til anden side stiger. Stiger renteniveauet med andre ord f.eks. til det dobbelte af i dag – altså til 2-4 % – så vil investor rentekrav formentlig også stige i samme takt.
Jeres valuar har lagt en forrentningsprocent for investor til grund på 1,08 %. Lad os antage at han næste gang mener, at en investor vil kræve 2.16 %, fordi der til den tid er mulighed for at få f.eks. 4 % på obligationer.
Hvad er ejendommen så værd. Overskuddet på ejendommens drift er den samme, dvs. det er ret enkelt. Du tager det estimerede overskud 1,8 %, dvs. 1,8% af 19.450.000 = kr. 350.100. Hvis renten stiger til det dobbelte, så vil man alt andet lige som investor kun betale 350.100/3,6*100 = 9.725.000 kr..
Med det meget lave renteniveau, der er p.t. og en lille stigning i renten på et par procent, kan den lille stigning rent faktisk være en fordobling, og det kan betyde et overraskende stort fald i, hvad en investor vil betale for ejendommen og dermed hvad en seriøs valuar vil vurdere ejendommen til.
Opdatering den 19. december 2017:
20171_l29_som_vedtagetLoven ændrer hovedreglen om, at anvendelse af digital kommunikation ved lejereglernes krav om skriftlighed kræver forudgående aftale. I stedet bliver det valgfrit for parterne, hvilken skriftlig form der skal kommunikeres i. Enhver af parterne i lejeforholdet kan forlange at blive fritaget fra digital kommunikation. De nye regler giver samtidig fin mulighed for digital gennemførelse af ind- og fraflytningssyn samt tilbudspligt.
Indlæg august 2017:
Se hele forslaget her.
Min [Claus Clausen] vurdering er, at politikerne stadig ikke er klar over, hvordan tingene foregår i praksis.
Det offentlige er i forhold til borgerne nået dertil, at hvis noget er modtaget i din E-boks, så står du ikke godt, hvis du kommer og siger, at du ikke åbner din E-boks jævnligt, og at du derfor ikke lige vidste dit eller dat, der var sendt til dig.
De private skal og har hidtil skulle aflevere skriftlig meddelelse, når der er tale om visse meddelelser, såsom f.eks. betalingspåkrav eller opsigelser.
Men i min optik er det en manglende forståelse for realiteterne.
Meningen med at kræve særlig meddelelsesform i nogle sager, må være meddelelsernes indgribende betydning for beboeren. Det er meget alvorligt at modtage et betalingspåkrav om, at man får sit lejemål ophævet, hvis der ikke betales inden 14 dage. Og det er også meget alvorligt, hvis man får sit lejemål opsagt, fordi udlejer selv skal benytte lejligheden.
Retspraksis er, at meddelelse skal være “kommet frem” til beboer. En skriftlig meddelelse i papirform skal beviseligt skal være lagt i beboers postkasse.
Realiteterne i dag er, at postkasser næsten kun benyttes til reklamer og tryksager. Der er derfor ingen som helst sikring ved at lovgiver forlanger, at “alvorlige” breve kommer ned i postkassen.
Det er naturligvis heller ikke sikkert at sende til beboer med en e-mail-adresse, som kan være ændret adskillige gange, siden den senest blev benyttet over for afsender.
Lovgiverne har allerede bestemt, at E-boks er måden, som det offentlige kan kommunikere med borgerne på. Hvorfor skal borgernes muligheder være ringere end det offentliges?
Lovgiver burde lave E-boks åben for alle og uden ekstra gebyrer i forhold til hvad en meddelelse koster at levere. Naturligvis skal der være regler for at kunne sende via E-boks. Det kunne kræve certificering, så spam og andet underlødigt blev udelukket.
Lovgiver vil så gerne beskytte de svage, herunder de svage, der modtager påkrav o.lign., men det er forældet at tro på, at en postkasse i dag er et sikkert sted at efterlade en besked, der bør læses NU.
De svage må få hjælp og kunne bede deres sagsbehandler hos det offentlige om automatisk at modtage kopi af påkrav, opsigelser etc., der er sendt til E-boks, som private afsendere bør have mulighed for at sende via til almindelige takster.
For ja, jeg ved godt, at E-boks også er de mange meddelelsers “tålmodige” postkasse, og at mange danskere kun tømmer deres postkasse og kun læser deres post i E-boks, når de har en ledig stund hver 14. dag. Så kan det være for sent.
Men at skrive i loven, at papirbreve er bedre en digitale meddelelser er ikke godt nok!
Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling den 10. april 2017
Jeg skal hermed efter aftale med bestyrelsen indkalde til ekstraordinær generalforsamling i A/B Saga G. Generalforsamlingen afholdes den 10. april 2017 kl. 18.00-18.30 i foreningens beboerlokale, Egilsgade eller i foreningens gård med følgende dagsorden:
——
Begrundelse for bestyrelsens forslag.
Hvis der sker ændringer med ejendommen, foretager Skat en såkaldt omvurdering. Omvurderinger har hidtil ikke haft nogen nævneværdig indflydelse på ejendomsvurderingen.
I marts 2017 er imidlertid modtaget en vurdering, hvor Skat er nået frem til, at ejendommens værdi skal sættes så meget ned, at maksimal andelskrone falder fra kr. 9.000 pr. kvadratmeter til ca. kr. 2.000 pr. kvadratmeter. Siden 2012 er vurderinger foregået på den måde, at Skat har anslået huslejen og har ganget med en faktor på ca. 26, når de skulle finde værdien af ejendommen. I vurderingen, der er modtaget efter sammenlægning af alle ejendomme, der tilhører Saga G, ganges i stedet med 16,3, og værdien af ejendommen bliver naturligvis herved meget lavere, end hvis Skat havde fortsat med faktor 26.
Der har været kontakt med Skat, og der er formentlig tale om en fejl, men fejl kan ikke rettes uden en formel klage, og en klage kan ikke behandles hurtigt. Der skal minimum regnes med måneder. I nogle tilfælde er der gået både halve og hele år, før Skat har færdigbehandlet en klage.
Bestyrelsen har besluttet, at ovenstående er helt uacceptabelt. Derfor har bestyrelsen besluttet, at en valuar anmodes om at vurdere ejendommen pr. 1. oktober 2016. Bestyrelsen har allerede modtaget screeninger fra valuarer, og risikoen for, at ejendommen ikke kan vurderes til de 375 millioner, som er anført i årsrapporten for 2015/2016 er lav.
Udgiften til at få ejendommen valuarvurderet samt udgifterne til at afholde ekstraordinær generalforsamling m.m., vil blive krævet erstattet af Skat, som efter min og bestyrelsens opfattelse har begået en klar fejl.
Diskussion om den maksimale andelsværdi, har bestyrelsen besluttet skal foregå på den ordinære generalforsamling, hvor revisor også deltager. Den indkaldte generalforsamling handler derfor kun om at råde bod på den fejlagtige vurdering fra Skat, så andelshavere fortsat kan sælge deres lejligheder til kr. 9.000 pr. registrerede kvadratmeter.
Bestyrelsen har besluttet, at omkostningerne ved den ekstraordinære generalforsamling skal holdes på et så lavt niveau som muligt. Derfor afholdes generalforsamlingen i ejendommens beboerlokale eller gård (afhængig af vejrguderne/fremmødet).
Hvis du har spørgsmål i anledning af sagen, kan du ringe til mig på telefonnummer 33 17 74 50, hverdage 10-15.
Hvis du ønsker at deltage i generalforsamlingen, bedes du tilmelde dig via telefon 33 17 74 55, hverdage 10-15 eller via foreningens netside www.sagag.info/tilmeld. Der er åben for tilmeldinger fra mandag den 3. april 2017, kl. 10. Hvis mange tilmelder sig, og vejret gør det problematisk at afholde generalforsamlingen i gården, vil generalforsamlingen blive flyttet, hvilket vil blive annonceret ved opslag i opgangene, via e-mail og på foreningens netside, www.sagag.info.
Valuarvurdering vil blive offentliggjort på foreningens netside www.sagag.info, når den foreligger. På netsiden kan du også læse den seneste vurdering og se de vurderinger, som den maksimale andelsværdi er beregnet ud fra. Der vil her også blive offentliggjort nyt om klagesagen.
Med venlig hilsen
Claus Clausen
Den beløbsgrænse, der respekteres ved belåning med RO’ere, er p.t. 57.000 kr. Den reguleres efter byggeomkostningsindekset for boliger fra Danmarks Statistik, senest baseret på oplysninger for 2. kvartal 2016.
Som andelshaver i A/B Saga G har du fortrinsret til at købe nabolejligheden med henblik på sammenlægning med din egen. Det er kun nabolejligheden i samme opgang, som du kan få lov til at sammenlægge med, det vil sige, ikke lejligheder i op- eller nedadgående retning eller nabolejligheden i en anden opgang.
Du skal som andelshaver forinden du afgiver bud på nabolejligheden tjekke muligheden for at opnå tilladelse hos Københavns Kommune. Vær opmærksom på, at du selv skal holde øje med, om din nabos lejlighed kommer til salg. Det er en god idé at sige til din nabo, at du er interesseret i at købe til sammenlægning, så lejligheden ikke forgæves skal annonceres og fremvises.
Alle udgifterne til sammenlægning påhviler dig selv og du skal selv sørge for indhentning af tilladelse hos Københavns Kommune.
Du er i øvrigt forpligtet til at overholde regler for sammenlægning af lejligheder i A/B Saga G. Se reglerne her. Konsekvenserne af ikke at overholde reglerne kan føre til eksklusion af andelsboligforeningen og tvangssalg af din(e) lejlighed(er).
Hvis du overvejer at købe en lejlighed i A/B Saga G, og du gerne vil vide hvordan de enkelte lejligheder er indrettet, kan du enten møde op ved besigtigelsen, eller du kan rette henvendelse til Københavns Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen, Byg & Miljø, som ligger inde med oplysninger om alle bygninger i Københavns Kommune.
Du skal have alle nøgler fra sælger til lejligheden.
Der er ikke krav om, at “alle nøgler” er mere end en nøgle.
Medmindre der står andet i foreningens vedtægter, skal regnskabet underskrives af bestyrelsen. Det er bestyrelsen, der aflægger regnskabet over for generalforsamlingen, og regnskabet skal således være underskrevet før generalforsamlingens afholdelse. Medmindre andet følger af vedtægterne skal regnskabet være underskrevet, når det sendes ud til medlemmerne. Revisor skal naturligvis også have underskrevet. Dirigenten bør ligeledes underskrive uanset om dette er et udtrykkeligt krav i vedtægterne. Som minimum skal dirigentens underskrift være på enten det godkendte regnskab eller referatet af generalforsamlingen.
Referatet skal altid underskrives af dirigenten. Bestyrelsens påtegning på referatet skal alene ses som en bekræftelse på, at bestyrelsen er bekendt med de trufne beslutninger, som bestyrelsen er forpligtet til at effektuere. Det betyder ikke, at bestyrelsen har indflydelse på referatets indhold, hvis der er uenighed mellem dirigent og bestyrelse om det passerede. Det er naturligt, at referatet tillige underskrives af referenten, uanset om dette fremgår af vedtægten. Hvis der er uenighed mellem referenten og dirigenten om det passerede, er det dirigentens opfattelse, der er gældende.
Den valgte bestyrelses underskrift på referatet tjener som skrevet som kvittering for, at bestyrelsen ved, hvilke beslutninger, de skal arbejde for. Det betyder dog ikke, at man som bestyrelsesmedlem fritages for ansvar ved blot at gøre som et flertal på generalforsamlingen har bestemt. En beslutning kan vise sig at være ugyldig i forhold til vedtægterne eller ulovlig. Bestyrelsen vil så normalt være forpligtet til at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling med henblik på at få den ugyldige/ulovlige beslutning omgjort.
Opdateret august 2016
Hvis du efter fristen for at udfylde blanket om interesse i at købe enlejlighed er eller bliver den bedst placerede, skal du underskrive med det samme. Fristen er 3 hverdage. Helt præcis skal du senest have underskrevet kl. 23.59.59 (inden midnat) den 3. hele hverdag efter at der er afsendt e-mail om, at der er klar til din underskrift. Afsendes f.eks. kl. 14.00 tirsdag e-mail med besked om, at du skal underskrive, har du hele onsdag, torsdag og fredag til at underskrive.
Umiddelbart efter fristens udløb bortfalder din mulighed for at underskrive og den næste i rækken af interesserede får muligheden.
Lørdag, søndag og en helligdag tæller ikke med som “hverdag”. Sendes e-mail til dig en fredag, lørdag eller søndag besked om at du skal underskrive, udløber din frist således først den næste onsdag kl. 23.59.59.
Fristen regnes fra afsendelsestidspunktet og altså ikke fra det tidspunkt, du rent faktisk modtager eller læser e-mailen.
Fra 1. januar 2017 skal moderniseringstillæg nedsættes for andelshavere i A/B Saga G.
Hvis foreningen skal have samme størrelse indtægter, skal boligafgiften forhøjes af generalforsamlingen. Men hvor meget skal man som andelshaver regne med, at boligafgiften skal stige?
Boligafgiftsindtægten pr. måned er juli 2016 kr. 789.298 og moderniseringstillæg skal nedsættes med ca. kr. 23.276. Boligafgiften skal med andre ord stige ca. 3 %.
Som andelshaver kan man beregne den samlede forventede udgift ved at nedsætte nuværende moderniseringstillæg med 10 % af det beløb, som i bilag til vedtægterne er oplyst, at moderniseringstillægget andrager for ens lejlighed. Nuværende boligafgift skal til gengæld forhøjes med ca. 3 %.
Reglen om fremleje fremgår af foreningens vedtægter § 11,
Fremleje
(11.1) En andelshaver må hverken helt eller delvis overlade brugen af boligen til andre end medlemmer af sin husstand, medmindre han er berettiget dertil efter stk. 2 og stk. 3.
(11.2) En andelshaver er berettiget til at fremleje eller udlåne sin bolig uden tidsbegrænsning til andelshavers børn eller forældre. Bestyrelsen skal godkende betingelserne for fremlejen/udlånet.
(11.3) En andelshaver er berettiget til at fremleje eller udlåne sin bolig i maksimalt 2 år inden for en ejerperiode på 3 år. Bestyrelsen skal godkende fremlejetagere(n) og betingelserne for fremlejemål.
(11.4) Fremleje eller lån af enkelte værelser kan tillades af bestyrelsen på de af den fastsatte betingelser.
(11.5) Ved ulovlig fremleje, betaler andelshaver dobbelt boligafgift i hele den ulovlige fremlejeperiode. Fremlejer betaler derudover alle omkostninger i anledning af fogedretssag. Foreningen kan vælge alene at lade fogedretssagen dreje sig om udsættelse af den ulovlige fremlejer. Foreningen kan også vælge at skride til eksklusion og ophævelse af brugsretten til lejligheden for andelshaver.
Da bestyrelsen skal godkende fremlejetager, hvilket vil sige den, der skal bo i lejligheden, kan tilladelse til at udleje til et selskab ikke forventes.
Lejekontrakter skal IKKE sendes til godkendelse. Derimod skal en blanket med oplysninger fra parternes lejeaftale godkendes af bestyrelsen.
Blanketten skal udfyldes online – se under fanen udlejning.
Det koster kr. 350 for registrering af fremlejemålet. Der er ikke mulighed for med foreningens mellemkomst at få varmen aflæst i forbindelse med et fremlejemål. I stedet bør andelshaver og fremlejer selv aflæse målerne, når fremlejemålet begynder og slutter. På baggrund heraf skal andelshaver lave varmeregnskab til fremlejer, når andelshaver afregnes af foreningen.
Fra administrator har modtaget blanketten til denne er godkendt af bestyrelsen kan der gå op til 5 arbejdsdage.
Før man som andelshaver beslutter sig til at leje sin lejlighed ud, i stedet for f.eks. at sælge lejligheden eller at lade denne stå tom, hvis man kun midlertidigt er bortrejst, skal man tænke sig godt om.
Der er mange fejl, man som andelshaver kan begå, hvis man lejer sin lejlighed ud.
Hvis du ønsker at leje din lejlighed ud, bør du overveje, om du skal have en advokat til at hjælpe dig med at udfylde lejekontrakt og i øvrigt hjælpe med administrationen, mens du er bortrejst.
Som administrator er jeg inhabil til at hjælpe andelshavere, hvis de beslutter sig til at udleje deres lejlighed. Du kan læse mere om fælder ved fremleje her: http://www.business.dk/bolig/private-udlejere-kommer-galt-af-sted
For et gebyr på kr. 650 får du et paradigma til en lejekontrakt, som du selv skal udfylde. Adresse og dit navn og et par andre detaljer er dog forudfyldt. Alle dokumenter fremsendes med e-mail. Selve lejekontrakten er et dokument mellem dig og din fremlejer. Lejekontrakten skal ikke godkendes af bestyrelsen.
Hvis du vil leje din lejlighed ud, skal du sende en e-mail sagag@8366.dk og anmode om fremsendelse af en blanket. Husk at oplyse, hvor du bor!!
Når blanketten med oplysninger om den indgåede lejeaftale er udfyldt, skal du få lejer til at underskrive, og du skal naturligvis også selv underskrive. Herefter sender du blanketten til mig – gerne pr. e-mail, hvorefter jeg indhenter godkendelse fra foreningen.
Hvad med folke- og cpr-registeret?
Spørgsmål:
Når jeg finder en fremlejer, er det så ok jeg flytter min cpr. adresse til min kærestes bolig eller har foreningen regler om, at jeg skal lade min cpr. adresse blive på min adresse hos foreningen?
Svar:
I h.t. loven skal du stå tilmeldt der hvor du bor. Du bør vente med at flytte ind hos din kæreste, indtil du har fremlejet din lejlighed. I modsat fald bryder du foreningens vedtægter, hvor der jo netop er krav om, at du skal benytte lejligheden som helårsbeboelse, hvilket du ikke vil opfylde, hvis du er flyttet ind hos din kæreste. Du må nøjes med at være på besøg hos ham, indtil du har fundet en fremlejer (-: Lige som når du er ude at rejse eller arbejder midlertidigt i udlandet, er det OK, at du i en kortere periode opholder dig mere i en anden bolig (hotelværelse, boreplatform, kærestes lejlighed o.s.v). Bare du stadig “bor” (helårsmæssigt) i din lejlighed.
Læs mere om, hvordan man opfylder sin pligt til at bo i ejendommen.
Jeg skal til at fremleje min lejlighed.
Jeg har vel ikke ret til at komme og se hvordan lejligheden ser ud, mens lejer bor her vel? skal lejer have alle nøgler til lejligheden, eller har jeg som udlejer ret til at have den?
SVAR: DU HAR IKKE RET TIL AT KOMME I LEJLIGHEDEN UDEN EFTER AFTALE ELLER EFTER VARSLING AF LEJEREN. REGLER FOR, HVORNÅR DU HAR RET TIL AT VARSLE, AT DU SKAL HAVE ADGANG FREMGÅR AF LEJELOVEN.
Og med hensyn til hvis lejer ikke overholder reglerne skal jeg så skrive noget i lejekontrakten om øjeblikkelig opsigelse, eller er det helt automatisk?
SVAR: DU KAN SUPPLERE LEJELOVENS REGLER MED DINE EGNE REGLER. HVIS DER F.EKS. IKKE MÅ RYGES ELLER HOLDES HUSDYR I LEJLIGHEDEN, SKAL DETTE STÅ I KONTRAKTEN FOR AT DET ER MISLIGHOLDELSE, HVIS LEJER IKKE OVERHOLDER FORBUDENE.
Depositummet skal vel altid være 3 mdr. husleje af den leje jeg sætter den til?
SVAR: DET MAKSIMALE DEPOSITUM ER 3 MÅNEDERS LEJE. DET ER KLOGT AT KRÆVE DETTE. DU MÅ OGSÅ GODT KRÆVE 3 MÅNEDERS FORUDBETALT LEJE.
Skal jeg uddybe i kontrakten at depositummet bliver brugt til hvis noget skal laves efter lejen udløber, så de ikke kan kræve det fulde beløb tilbage, eller er det helt automatisk?
SVAR: DU BEDHØVER IKKE AT SKRIVE NOGET, MEN I VISSE TILFÆLDE KAN DET VÆRE KLOGT. HAR DU F.EKS. EN OVN, SOM DU SELV HAR PASSET PÅ AT RENSE HVER GANG, DU HAR BRUGT DEN, SÅ KAN DU GODT FORLANGE AT LEJER PASSER LIGE SÅ GODT PÅ OVNEN OG FOR AT TYDELIGGØRE DET KAN DU SKRIVE AT OVNEN VED LEJEMÅLETS BEGYNDELSE ER HELT REN, OG AT HVIS OVNEN IKKE ER HELT REN, NÅR LEJER FLYTTER, FRATRÆKKES DER I DEPOSITUM UDGIFT TIL RENGØRING.
Jeg er også lidt i tvivl om hvor vidt der skal uddybes i kontrakten om at lejligheden skal afleveres i samme stand som udleveret, og om lejer må lave ændringer som f. eks at male uden min tilladelse?
SVAR: DU KAN SKRIVE I LEJEKONTRAKTEN, AT DET ER DIG DER HAR VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTIGELSEN AF LEJLIGHEDEN, OG AT DER DERFOR IKKE UDEN DIT SAMTYKKE MÅ MALES I LEJLIGHEDEN. DU SKAL SÅ SAMTIDIG SKRIVE, HVAD DER STÅR PÅ INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSESKONTO.
GENERELT BØR DU LÆSE VEJLEDNINGEN TIL LEJEKONTRAKTEN GRUNDIGT IGENNEM, FØR DU KASTER DIG UD I AT UDFYLDE DENNE. DET ER IKKE NEMT AT VÆRE UDLEJER, OG DER ER MANGE FÆLDER, MAN KAN FALDE I
Før man som andelshaver beslutter sig til at leje sin lejlighed ud, i stedet for f.eks. at sælge lejligheden eller at lade denne stå tom, hvis man kun midlertidigt er bortrejst, skal man tænke sig godt om.
Der er mange fejl, man som andelshaver kan begå, hvis man lejer sin lejlighed ud.
Hvis du ønsker at leje din lejlighed ud, bør du overveje, om du skal have en advokat til at hjælpe dig med at udfylde lejekontrakt og i øvrigt hjælpe med administrationen, mens du er bortrejst.
Som administrator er jeg inhabil til at hjælpe andelshavere, hvis de beslutter sig til at udleje deres lejlighed.
For et gebyr på kr. 650 får du et paradigma til en lejekontrakt, som du selv skal udfylde. Adresse og dit navn og et par andre detaljer er dog forudfyldt. Alle dokumenter fremsendes med e-mail. Selve lejekontrakten er et dokument mellem dig og din lejer. Lejekontrakten skal ikke godkendes af bestyrelsen.
Hvis du vil leje din lejlighed ud, skal du udfylde blanket. Du kan udfylde blanketten online. Se under fanen “Udlejning”.
Læs mere om fælder ved fremleje her: http://www.business.dk/bolig/private-udlejere-kommer-galt-af-sted
Jeg skal til at leje min lejlighed ud.
Jeg vil gerne lige spørge om jeg i lejekontrakten skal skrive at lejer selv skal stå for at holde terrassen pæn?
SVAR: JA DET BØR DU SKRIVE.
Jeg har vel ikke ret til at komme og se hvordan lejligheden ser ud, mens lejer bor her vel? skal lejer have alle nøgler til lejligheden, eller har jeg som udlejer ret til at have den?
SVAR: DU HAR IKKE RET TIL AT KOMME I LEJLIGHEDEN UDEN EFTER AFTALE ELLER EFTER VARSLING AF LEJEREN. REGLER FOR, HVORNÅR DU HAR RET TIL AT VARSLE, AT DU SKAL HAVE ADGANG FREMGÅR AF LEJELOVEN.
Og med hensyn til hvis lejer ikke overholder reglerne skal jeg så skrive noget i lejekontrakten om øjeblikkelig opsigelse, eller er det helt automatisk?
SVAR: DU KAN SUPPLERE LEJELOVENS REGLER MED DINE EGNE REGLER. HVIS DER F.EKS. IKKE MÅ RYGES ELLER HOLDES HUSDYR I LEJLIGHEDEN, SKAL DETTE STÅ I KONTRAKTEN FOR AT DET ER MISLIGHOLDELSE, HVIS LEJER IKKE OVERHOLDER FORBUDENE.
Depositummet skal vel altid være 3 mdr. husleje af den leje jeg sætter den til?
SVAR: DET MAKSIMALE DEPOSITUM ER 3 MÅNEDERS LEJE. DET ER KLOGT AT KRÆVE DETTE. DU MÅ OGSÅ GODT KRÆVE 3 MÅNEDERS FORUDBETALT LEJE.
Skal jeg uddybe i kontrakten at depositummet bliver brugt til hvis noget skal laves efter lejen udløber, så de ikke kan kræve det fulde beløb tilbage, eller er det helt automatisk?
SVAR: DU BEDHØVER IKKE AT SKRIVE NOGET, MEN I VISSE TILFÆLDE KAN DET VÆRE KLOGT. HAR DU F.EKS. EN OVN, SOM DU SELV HAR PASSET PÅ AT RENSE HVER GANG, DU HAR BRUGT DEN, SÅ KAN DU GODT FORLANGE AT LEJER PASSER LIGE SÅ GODT PÅ OVNEN OG FOR AT TYDELIGGØRE DET KAN DU SKRIVE AT OVNEN VED LEJEMÅLETS BEGYNDELSE ER HELT REN, OG AT HVIS OVNEN IKKE ER HELT REN, NÅR LEJER FLYTTER, FRATRÆKKES DER I DEPOSITUM UDGIFT TIL RENGØRING.
Jeg er også lidt i tvivl om hvor vidt der skal uddybes i kontrakten om at lejligheden skal afleveres i samme stand som udleveret, og om lejer må lave ændringer som f. eks at male uden min tilladelse?
SVAR: DU KAN SKRIVE I LEJEKONTRAKTEN, AT DET ER DIG DER HAR VEDLIGEHOLDELSESFORPLIGTIGELSEN AF LEJLIGHEDEN, OG AT DER DERFOR IKKE UDEN DIT SAMTYKKE MÅ MALES I LEJLIGHEDEN. DU SKAL SÅ SAMTIDIG SKRIVE, HVAD DER STÅR PÅ INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSESKONTO.
GENERELT BØR DU LÆSE VEJLEDNINGEN TIL LEJEKONTRAKTEN GRUNDIGT IGENNEM, FØR DU KASTER DIG UD I AT UDFYLDE DENNE. DET ER IKKE NEMT AT VÆRE UDLEJER, OG DER ER MANGE FÆLDER, MAN KAN FALDE I
E-mails er en udmærket “opfindelse”.
Men som “kunde” hos Egemar & Clausen er der nogle regler, du skal være opmærksom på. Det er ikke “vores” regler, men regler, som der er almindelig konsensus om blandt professionelle aktører er rimelige at stille. Det offentlige og mange større virksomheder er gået helt væk fra e-mail som meddelelsesmiddel, fordi mange ikke har nogen diciplin, når de sender e-mail, eller tror, at de bare kan sende e-mails ud til højre og venstre og forstyrre en masse mennesker på den måde.
Regel nr. 1: E-mails skal bruges til dokumentation – ikke til kommunikation
Regel nr. 2: Brug e-mail med omtanke. I “gamle” dage skulle du skrive et brev og købe et frimærke og finde en postkasse. Dengang tog du nogle gange i stedet telefonen. Det bør du stadig overveje. Er det, jf. regel nr. 1, kommunikation eller dokumentation, du er ude efter. Er det kommunikation så ring eller send en e-mail om at du gerne vil have en opringning. Vær opmærksom på, at 90 % er umulige til at kommunikere via e-mail. Du er med stor sandsynlighed en af dem!!!
Regel nr. 3: Skriv TYDELIGT i emnerubrikken, hvad du gerne vil (dokumentere) med din e-mail. Eksempel-1: Sag xxx-xxxx-xx – hvornår kan jeg forvente, at retten vil beramme sagen? Eksempel-2: Sag xxx-xxxx-xx Send venligst regnskabsrapport, når vedhæftede regning er bogført.
Regel nr. 4: Send KUN til dem, som skal reagere på din e-mail. “Vigtige” e-mails er e-mails hvor alene medarbejer er på som eneste modtager (der kan være modtagere på cc og bcc). Du må aldrig regne med, at du kan sende i kopi til nogen eller blindkopi til nogen og regne med, at de overhovedet læser din e-mail, før det er for sent. Den slags e-mail nedprioriteres og bliver i vores mail-programmer slet ikke leveret til modtager, før alle “vigtige” mails er ekspederede. I værste fald leveres din e-mail aldrig til en cc- eller bcc-modtager. Vær opmærksom på, at hvis du sender direkte til mange modtagere, vil din e-mail ofte til modtager hos E&C blive betragtet som spam og derfor aldrig modtaget. Hvis du gerne vil have en medarbejder hos E&C til at lave noget for dig eller følge op på dette eller hint, så send en e-mail (og kun) direkte til pågældende medarbejder. Du må gerne sætte alle mulige på cc og bcc, men gør det med omtanke.
Regel nr. 5: Send en e-mail pr. sag. E-mail skal som skrevet være til dokumentation og en klassisk fejl er, at sende e-mail med flere ønsker om dette eller hint. Du beder selv herved om, at noget bliver glemt. Gør alle en tjeneste: Send 1 email pr. sag, du gerne vil have løst. Skriv i emnerubrikken præcist hvad dit formå med e-mailen er.
Regel nr. 6 (tilføjet januar 2018): Husk at sende med krypteret post, hvis der er personfølsomme oplysninger i din e-mail. Send til den medarbejder du skal i kontakt med og angiv yderligere som direkte modtager na@egemar-clausen.dk og benyt det certifikat for krypteret post, som du kan finde her
I samarbejde med bestyrelsen er der lavet en online ansøgning, som gerne skulle medvirke til at løfte udfordringen med at ansøgninger på udleje skal have svar inden for en uge.
HUSK, at du ikke må udleje eller udlåne din lejlighed, medmindre du har fået OK fra bestyrelsen. Bestyrelsen/administrator vil tilstræbe at behandle ønsker om udlejning inden for en uge, men ferie/sygdom/travlhed kan betyde forsinkelser, så send gerne din ansøgning straks, du kender dine ønsker.
HUSK at hvis du udlejer eller udlåner uden bestyrelsens tilladelse, skal du betale dobbelt boligafgift, indtil udlejninger er godkendt eller ophørt.
Du kan søge ON-LINE om godkendelse af udlejning/udlån. Følg dette link.
Hævelse af andelskronen – punkt til afstemning på Generalforsamlingen
Hej medbeboere,
Jeg er efter, indtil videre, 6 år i andelsforeningen bekendt med ideologien om at fastholde en lav andelskrone. Jeg har dog meget svært ved at se rationalet heri, og ser den som en smuk, men lidt forældet ideologi. På et eller andet tidspunkt kan det blive en realitet at måtte fraflytte af rigtig mange årsager såsom nyt arbejde, familieforøgelse, alderdom og mange flere. Desværre, som ejendomsvurderingen er nu, kan vi blive begrænset i denne frihed alene på grund af de omstændigheder, der vedrører vores boligs prisfastsættelse. Det er derfor nødvendigt, at vi forholder os til situationen og tager den til genovervejelse – for dig, mig og din nabo.
For os der bliver boende, vil det endvidere øge muligheden for at låne lidt i friværdi til renovering, køkken, bad m.v. Yderligere, at kreditvurderingen i banken vil blive bedre for den enkelte, og dermed god chance for bedre finansieringsvilkår til sin andelslejlighed (lavere rente) og følgende lavere månedlige udgifter.
Vi opfordrer derfor til, at folk møder op på generalforsamlingen og giver en positivt stemme for dette forslag, eller at du giver en fuldmagt til din nabo.
Uholdbart rationale ved nuværende prisfastsættelse vs. intet realøkonomisk tab for beboere eller tilflyttere ved markedstilnærmede priser
Jeg har forsøgt at læse mig frem til rationalet for, hvorfor prisfastsættelsen er som pågældende for at forstå argumentet. Af sidste års referat på generalforsamlingen blev der stillet et lignende forslag om hævelse af andelskronen. Svaret hertil var, at ved at have købt en af vores lejligheder til under markedspris tilsikrer foreningen, at en beboer ved eventuelt salg ikke taber penge, såfremt priserne på boligmarkedet måtte været faldet. Dette argument er ikke dog ikke holdbart.
Naturligvis opnås der ikke et direkte tab ved fraflytning, hvor priserne har været faldet. Ved markedstilnærmede priser ville der dog alligevel ikke have været et reelt tab, da en tilsvarende lejlighed man skulle flytte til, ligeledes ville være faldet. Derimod vil man i et marked, hvor der har været prisstigninger opleve et kraftigt realøkonomisk tab på vores lejligheder. Skulle man flytte til en blot anden identisk lejlighed ville denne være blevet dyrere, mens ens egen lejlighed der sælges, ville være fastholdt på lavt niveau. Dette større realøkonomiske tab vil kunne betyde, at vi ikke vil kunne finansiere blot en anden identisk lejlighed – og måske helt umuligt at finansiere en lidt større, hvorved vi måske ikke har andre alternativer end at blive boende en dag. Dette scenarie er slet ikke urealistisk, tvært imod, da vores ejendomsvurdering meget forventeligt er meget langt væk fra noget, der minder om markedspriser.
Argumentet om, at vi bliver sikret imod tab, er derfor ikke holdbart – tvært imod. Ret beset bliver vi i stedet netop pålagt en risiko. Det er højst sandsynligt en risiko rigtig mange gerne vil slippe af med. Hvis det accepteres fortsat at blive holdt kunstigt lavt, accepterer vi, at vi kun har en option mod at opnå et realøkonomisk tab og dertil den risiko, at vi må blive i vores lejligheder, eller at folk lider et stort realøkonomisk tab, hvis de bliver nødsaget til at flytte – og det var det foreningen prøvede at tilstræbe at vi skulle undgå?
Hvem søger vi at sikre – beboere eller tilflyttere?
I den nuværende situation tilsikrer vores prisfastsættelse ikke os, der bor i foreningen, men derimod tilflytterne i vores forening. Hvis interesser er det, vi prøver at beskytte? Det må vel være os alt andet lige. Tilflyttere vil oftest være kommet fra en anden lejlighed, hvor der er opnået en absolut gevinst ved salg af denne og med efterfølgende køb af en af vores lejligheder til den halve pris.
Yderligere fraholder det os fra at få billigere finansiering af boliglån, lån i friværdi til renovering, og frihed til at manøvrere såfremt det skulle blive nødvendigt.
Forslag til ny markedstilnærmet ejendomsvurdering
Offentlig ejendomsvurdering, som vores ejendom er vurderet ved nu, er i sig selv en rigtig konservativ vurdering. At vi samtidig prisfastsætter lejlighederne 20% under denne, er ekstremt konservativt. Svarende til, at vi stort set ikke vil have råd til at købe en identisk lejlighed i en anden forening i hovedstadsområdet, såfremt vi måtte fraflytte en dag. Alle økonomiske rationaler vil tilsige markedsvilkår (valuarvurdering). Hermed vil ingen opnå noget realøkonomisk tab – hverken os der bor her, som en dag måtte være nødsaget til at flytte, eller tilflyttere til vores forening.
Såfremt der er nogen aversion imod dette, kunne man om ikke andet lave en mellemvej eller lempelse af nuværende prisfastsættelse, som at overgå til markedsvurdering uden 20% reduktion eller valuarvurdering med 10% reduktion eller lignende.
Det mest rationelle er valuarvurdering, da man uanset, hvordan markedet måtte bevæge sig, ikke får nogen begrænsning på sine muligheder (real formue), og derfor går vores forslag herpå. Såfremt det afvises, foreslår vi, at der findes en løsning med en anden form for lempelse af nuværende konservative prisfastsættelse.
Med venlig hilsen
Karina Nyholm
Frederiksvej 70, st.th
2000 Frederiksberg
Udfyld nedenfor og vi svarer indenfor 24 timer.
VVSsyn.pdf
