DOMIBUS > Uncategorized > Hvornår kan man som medlem af en forening få rentefradragsret.

Hvornår kan man som medlem af en forening få rentefradragsret.

Det korte svar er, at det kan man, når der er et reelt gældsforhold mellem foreningen og medlemmet.

Eksempel på “låneforhold” hvor der ikke er rentefradragsret.:

En andelsboligforening har lånt penge i en kreditforening og medlemmerne vil gerne trække deres andel af renteudgifterne fra. Det kan de ikke, da låneforholdet alene er mellem andelsboligforening og kreditforening.

Eksempel på “låneforhold” hvor der er rentefradragsret.:

En ejerforening optager et fælleslån, hvor deltagerne over for banken (og foreningen) hæfter personligt  for deres andel af gælden.

Midt i mellem ovenstående tilfælde er der utallige “låneforhold”, og hvor det altid vil være klogt at spørge SKAT via en bindende forhåndsbesked, hvis der er tvivl om, hvorvidt der er rentefradragsret eller ej.

Et gældsforhold, der ikke er reelt, kan ikke danne grundlag for rentefradragsret.

I princippet er der ikke noget i vejen for, at en andelsboligforening kan optage fælleslån, hvor det er foreningen, der er låntager mens andelshaverne hæfter for deres gæld både over for långiver og foreningen. Der må ikke bare være tale om en proforma-låneaftale. Hver andelshaver kan have et ejerpantebrev i egen lejlighed, og foreningen kan have underpant i dette for gæld i h.t.  gældsbrev mellem forening og andelshaver.

Det vil pege på et reelt gældsforhold, hvis der i foreningen er regler for, hvornår andelshavere kan låne, og hvornår de ikke kan. F.eks. kan reglen være, at ejerpantebrevet med underpant skal være inden for 50 % af andelens værdi. Ellers kan man ikke låne af foreningen. Det vil formentlig tale imod, at der er tale om et reelt gældsforhold, hvis dem der ikke kan låne, alligevel kan låne indirekte og få de samme goder (f.eks. en altan) som dem, der er lånt til med rentefradragsret.

Har man således f.eks. en andelsboligforening, hvor man gerne vil give andelshavere mulighed for at få altan imod at alle betaler deres andel kontant eller deltager i et fælleslån, så kan man godt lave en konstruktion, hvor der er rentefradragsret.

Det er sandsynligt, at vedtægter skal justeres, så der udtrykkelig er hjemmel til at låne penge ud.

Der skal være faste retningslinier for, hvornår der kan ydes lån, og hvis der er en reel risiko for, at foreningen og dermed, at andre andelshavere kan få tab, vil “ordentlige aktører” (banker, kreditforeninger, administratorer og revisorer) anbefale, at foreningen ikke involverer sig i den slags for at nogle andelshavere kan opnå rentefradragsret.

Foreningsretligt kan en ordning med udlån vedtages enstemmigt. Formentlig også med de stemmer, der skal til for at lave vedtægtsændringer. Uanset flertalskrav vil den enkelte andelshaver formentlig i tilfælde, hvor udlån til medlemmer må siges at være i strid med det grundlag, som medlemmet har købt sin andel på, kunne gøre indsigelse imod vedtagelse af udlån til (andre) andelshavere. Det vil her være af betydning, hvilken sikkerhed, det vedtages, at den enkelte andelshaver skal stille.

Ved vurdering af, hvad sikkerheden er værd, vil det være af betydning, at man ikke lægger den nuværende (høje) værdi af ejendommen til grund, men at man går tilbage i tiden (f.eks. lige så mange år som lånets løbetid), og finder den laveste værdi af ejendommen (opgjort af enten det offentlige eller valuar). Hvis man herefter finder den teoretiske maksimale andelsværdi og vedtager, at gælden skal være sikret inden for 50 % af denne værdi, vil risikoen for, at foreningen får tab være beskeden. Men det er vigtigt at pointere, at uanset hvor forsigtig foreningen er i sin udlånspolitik, så vil der altid være en risiko, og den risiko skal alle andelshavere være klar over og indstillet på at tage. Når det er skrevet, skal man huske på, at der er mange andre beslutninger, der er forbundet med risici, så alene det forhold, at der er en risiko, udelukker ikke i sig selv, at beslutning kan tages.

Et lånearrangement kan skrues sammen på den måde, at dem der har fordel af, at udlån vedtages, også er dem, der først og fremmest skal have risikoen. Ved altaner er det naturligvis i første række dem, der låner penge, der skal have risiko; i anden række dem, der får altaner, men har betalt kontant og i sidste række dem, der ikke får altaner.

Der er skattemæssigt forskel på en ejerforening og en andelsboligforening. En ejerforeningen er ikke selvstændig skattesubjekt. Er der i ejerforeningen erhvervsmæssig aktivitet, f.eks. udlejning af antenneplads til mobilselskab, er det de enkelte ejere, der skal medtage overskud i deres indkomstopgørelse til SKAT. I en andelsboligforening, vil det være andelsboligforeningen, der skal indlevere selvangivelse.

Ved optagelse af fælleslån i en ejerforening til vedligeholdelse eller forbedring, er det i tråd hermed accepteret af SKAT, at de ejere, der deltager i fælleslånet, og hvor ydelserne på fælleslånet betragtes som forhøjede fællesudgifter, kan få fradragsret for den del af ydelserne, der er andel af renter på fælleslånet.

En andelsboligforening kan tilsvarende være uden erhvervsmæssig aktiviteter men vil desuagtet næppe have de samme muligheder som ejerforeningen for at konvertere fællesudgifter / andelsboligafgift til renteudgifter, som der er rentefradragsret for. Skal en andelsboligforening have nyt tag eller bare have omlagt sine lån, vil det ikke være muligt både at få rentefradragsret og slippe for skat af lejeværdi af egen bolig ved at vedtage, at alle andelshavere enten skal indbetale deres andel af ny gæld kontant eller skrive under på et gældsbrev til foreningen. Som andelshaver betaler man ikke som ejere af lejligheder skat af lejeværdi af egen bolig.

Højesteret har i TfS1993, 541 HRD givet rentefradragsret for lån optaget til individuelle forbedringer af den enkelte andelslejlighed. Højesteret bemærkede, at gældsbrevet ikke indgik i en ordning, der omfattede alle medlemmer af boligforeningen. Købesummen for lejligheden, der også omfattede forbedringsudgifterne, måtte anses for fastsat efter sædvanlige principper for prisfastsættelse for andelslejligheder, der sælges efter foreningens stiftelse. Gældsbrevet var udtryk for en reel skyld til foreningen, og renteudgifter var derfor fradragsberettigede.