DOMIBUS > EC-nyt > Hvorfor er fælleslån en fordel for den enkelte ejer frem for beslutning om, at alle ejere skal betale deres andel kontant?

Hvorfor er fælleslån en fordel for den enkelte ejer frem for beslutning om, at alle ejere skal betale deres andel kontant?

Hvis vi antager, at der er 100 ejere i en ejerforening, som beslutter, at der skal vedligeholdes for 10 millioner kr.

Hvilket forslag til finansiering skal man som ejer så stemme for? Skal man stemme for, at alle ejere skal betale kontant? Eller skal man stemme for, at alle ejere får mulighed for at deltage i et fælleslån, hvor det er ejerforeningen som låner pengene. 

Umiddelbart ville man nok som ejer, der havde de 100.000 kr., som var ejers andel af de 10 millioner kroner, tænke, at “selvfølgelig” skal alle andre lige som mig betale kontant. Ellers skal der jo optages et fælleslån, som jeg kan komme til at betale for, hvis en anden ejer ikke kan betale.

Det er ikke en rigtig konklusion. Risikoen for den velhavende ejer for at komme til at betale for ejere, der ikke kan betale, bliver større ved at stemme for kontantbetaling frem for fælleslån.

 

Ejerforeningens mulighed for at inddrive gæld er at foretage udlæg for den gæld, som de enkelte ejere ikke har betalt. Hvis beslutningen har været, at hver enkelt ejer skal betale 100.000, skal der m.a.o. fortages udlæg for disse 100.000. Hvis ejerforeningens sikkerhed er f.eks. 50.000 med 1. prioritets sikkerhed, er ejerforeningens risiko, at en tvangsauktion ikke giver dækning for de resterende 50.000 kr. De skal så betales af de 100 ejere i fælleskab.

I stedet bør man som ejer stemme for, at alle automatisk deltager i fælleslån, medmindre ejer indfrier sin andel af fælleslånet kontant. Dvs. den velhavende ejer bør stemme for, at det skal være fælleslån, der er hovedreglen, således at alle ejere, der ikke indfrier, deres andel af fælleslånet, automatisk deltager i lånet.

Den ejer, der ikke indfrier, får herved forhøjede fællesudgifter for lejligheden, som opkræves hver måned. Betaler ejer ikke, foretages udlæg i lejligheden, og lejligheden sættes på tvangsauktion. Det beløb, som foreningen kan få dækket på tvangsauktion vil typisk være begrænset til ejerforeningens tinglyste sikkerhed. Der går typisk 6-9 måneder med en tvangsauktion og hvis de forhøjede fællesudgifter inklusive ydelse på fælleslån, varme med mere pr. måned udgør kr. 3.000, vil der efter 9 måneder være en restance på 27.000, som foreningen kan få dækket, hvis de har et pant på minimum dette beløb. Er sikkerheden f.eks. kr. 20.000, er foreningens tab kr. 7.000. Det tab skal alle 100 ejere være med til at betale.

Hvis beslutningen i stedet bliver, at de 100.000 skal betales kontant, vil restancen andrage 100.000 + (9 * 1.400) = kr. 121.600. Er sikkerheden f.eks. kr. 20.000, er foreningens tab kr. 101.600. Det tab skal også betales af alle 100 ejere.

Med andre ord: Hvis et flertal vedtager fælleslån frem for kontant betaling, nedsættes de enkelte ejeres risiko for at komme til at betale andre ejeres andel af fællelån, idet andres ejeres tinglyste sikkerhed betyder, at det er ejer, som må sælge sin lejlighed på tvangsauktion , der reelt kommer til at betale. Kan ejer ikke det, bliver det efterstående panthavere, der kommer til at betale.