DOMIBUS > Uncategorized

Kategori: Uncategorized

Finansiering i en andelsboligforening

Min anbefaling til en andelsboligforening er og har altid været at satse på 30-årige, fastforrentede lån med afdrag.

Foreningers eller en andelshaveres spekulationer i mere optimal alternativ belåning har jeg fuld forståelse for, men grundlæggende er det spekulation, og det er ikke muligt sagligt at argumentere for, at den ene løsning skulle være bedre end den anden.

Den sikreste løsning er ofte den dyreste. Mange foreninger har, da flexlån blev opfundet, i den ene eller den anden facon besluttet sig væk fra den sikreste finansiering (= fast forrentet og med afdrag). Det har i de fleste foreninger, der valgte denne vej, været en god beslutning, der har sparet beboerne for mange penge.

Min anbefaling står ikke desto mindre stadig ved magt. Det, at en bestyrelse/generalforsamling spekulerer, er problematisk, idet ikke alle andelshavere er klar over konsekvenserne. Bestyrelsens og andelshaveres alternative forslag til finansiering er grundlæggende et problem, fordi alle andelshavere næppe nogen sinde kan forstå konsekvenserne.

Uanset hvordan man skruer lån sammen, så er det spekulation. Tager man det mest sikre lån, dvs. lånet, der er med længst mulig løbetid, fast forrentet og med afdrag, så har man det mest konservative lån, hvor prisen er fastsat globalt med alle de risikovurderinger, som et marked nu engang kan favne. Det er dyrere, fordi det er sikkert. Vil man løbe en risiko, så lånet kan stige i rente, så kan man vælge en variabelt forrentet lån. Man kan også vælge et andet lån, hvis man ikke bekymrer sig om, at lånet skal afdrages.

I en andelsboligforening er der typisk andelshavere, som har kortsigtet interesse. De har måske fået viden om, at deres prognose for restlevetid er få år eller måneder. Det kan også være, at de ved, de får barn og skal flytte om kort tid. Denne gruppe andelshavere har ikke nødvendigvis den samme præference for lån som andelshavere med anden interesse.

Andre andelshavere har en mellemlang interesse. De har besluttet sig til, de måske skal flytte om 2-6 år til anden bolig.

Andre andelshavere har en langsigtet interesse. De har besluttet sig til at blive boende indtil den sidste dag.

Der er også i mange foreninger, andelshavere som er uafklaret med hensyn til, om de med 100 % sikkerhed er andelshavere i foreningen om kort tid.

Det er en demokratisk udfordring, at en elite af andelshavere, som er valgt til bestyrelsen, skal bestemme foreningens finansiering, idet de enkelte bestyrelsesmedlemmer ofte vil have vanskeligt ved at favne alle andelshaveres interesser. Det bør være et alternativ til ethvert forslag til finansiering at andelshaverne vælger det dyreste men også mest sikre lån at finansiere med.

En spekulation kan ikke favne alle, og det er ømtåleligt at lægge det op til en generalforsamling, om man skal vælge A, B eller C.

Man kune også anføre, at det er usolidarisk, at flertallet skal bestemme over de andelshavere, som har en anden finansieringsinteresse end flertallet.

Min anbefaling er som skrevet, at foreningen IKKE spekulerer, men vælger det “kedelige” lån, som giver samme boligafgift (bortset fra forhøjelse i administrationsbidrag).

Bestyrelsens eller individuelle andelshaveres præferencer for andre lån ER spekulation.

HVIS man som andelshaver vil foretrække spekulation frem for det sikre, bliver der tale om en afstemning, hvor man skal lægge sine stemmer i den kurv, som man mener personligt gavner ens interesser bedst.

Skimmel / mug!!

Skimmel er mug, der har fået lov til at udvikle sig. Skimmel og mug opstår, hvor der er vækstbetingelser. Skimmel og mug opstår aldrig på en flade, som er tør eller dagligt rengøres. Du kan således bekæmpe mug og skimmel ved at gøre rent hver dag. Ingen gør rent overalt i deres bolig hver dag, men mindre kan også gøre det.

På fugtige flader, hvor der ikke bliver gjort rent jævnligt, kan de naturlig skimmelsporer i luften sætte sig og lave en koloni. Så har du et skimmelangreb.

Gør du rent dagligt på alle fugtige steder i din bolig, får du ikke skimmelproblemer. Rengøring i badeværelse er oplagt, men også andre steder i boligen kan være med en fugtprocent, som betyder, at du skal rengøre der hver dag. Evt. bare med en klud med rodalon- eller klorin-opløsning.

“Standard” er at skimmel er ekstremt farligt, og det koster millioner. Mange firmaer lever godt af den nye standard. Læger og andre eksperter bakker op om, at for meget skimmel er noget møg i boliger.

Skimmel findes alle steder, og ingen bolig er uden skimmel. 

Går du en tur i skoven og tager en dyb indånding, og synes du at skoven lugter frisk og lækker, så er det typisk skimmel, du kan lugte.

Skimmel er kommet på listen over noget, der skal undgås i boliger, fordi nogle mennesker er skimmelallergikere. Skimmel og fugt hænger sammen, og fugt kan vi alle forholde os til gerne må være i en skov, men ikke er på listen over det, der skal være i en bolig.

Fugt kan opstå, hvor kulde og varme mødes, f.eks. i en varm stue med en kold væg. Væggen bliver fugtig og den almindelige skimmel i luften sætter sig på den fugtige væg og i løbet af kort tid er der et angreb af skimmel.

Skimmel forebygges på samme måde som fugt i boligen. Varme og/eller luft får fugt til at fordampe=forsvinde. Uden fugt kommer der ikke skimmel. Så sørg for at fugt ude fra ikke kan komme ind, og sørg for at fugt indefra kan komme ud. Luft ud med gennemtræk så mange gange i løbet af dagen, at du holder luftfugtigheden i boligen ned. Køb en luftfugtighedsmåler. Husk at jo mere fugt, du via gennemtræk får ud af din bolig, jo sundere klima får du i boligen, og at det er meget billigere at opvarme boligen, hvis luften er tør end hvis den er fyldt med svedpartikler og anden fims, som det koster megen energi fra din radiator at opvarme.

Jo koldere det er uden for, jo hurtigere og mest effektivt fjerner du fugtholdig luft (fims) fra din bolig. Er der minus 15 grader uden for, er der næsten ingen fugt i luften, og hvis du laver gennemtræk i kort tid, har du fået al fimsen ud af din bolig, og da varmen sidder i vægge, møbler m.m., er din bolig hurtig opvarmet igen, og du har et sundt indeklima.

Om sommeren kan du holde vinduerne åbne, men dit indeklima bliver så ikke bedre end klimaet udenfor. Og om sommeren er klimaet uden for fugtigt. Luften indeholder rigtig meget fugt. Det må du leve med, medmindre du har et klimanlæg, som kan fjerne den overflødige fugt fra din bolig. Selv om sommeren og med eller uden klimaanlæg kan i det mindste ventilation være en god idé for at hindre skimmel.

Gennemtræk, ventilation og opvarmning af en bolig nytter ikke meget, hvis man f.eks. stiller reoler, sofaer og andet klos op af en kold væg, der har behov for at få tilført varme og luft. Gør man det, er man selv skyld i, at der kommer skimmel.

Uretfærdige fordelingstal?

Alle udgifter i en ejerforening skal fordeles efter fordelingstal, jf. lov om ejerlejligheder § 7.
Undtagelse kan følge af særvedtægt. Undtagelse fra ovenstående gælder som hovedregel også fordeling af udgifter til f.eks. varme og TV-signaler, hvor det ene sker efter forbrug og det andet med et fast beløb.

Det er ikke noget man kan lave om, selv om det er nemt at opstille et eksempel på, at fordelingstal kan medføre en “uretfærdig” fordeling.

En ejer, der bor i en stuelejlighed med det største fordelingstal, har f.eks. ingen altan og ikke flere vinduer end overboer og han har ikke noget at bruge elevator til. Ejers vinduer kan skiftes uden stillads eller platform og udgiften for at skifte hans vinduer er derfor eksempelvis halvdelen af udgiften for at skifte på 5. sal, hvor vinduer pga. vejr og vind skal vedligeholdes oftere. Alligevel kommer denne stuelejlighedsejer til at betale mest af alle til vedligeholdelse og fornyelse af vinduer, altaner og elevatorer. Han kommer til at betale efter sit fordelingstal. Ovenstående kan være fraveget i en vedtægt, men i ældre ejendomme med oprindelige altaner og elevatorer er dette typisk ikke gjort.

Fordelingstal, der både giver rettigheder og pligter, kan som hovedregel kun ændres, hvis alle er enige om det. Fordelingstal er ofte bestemt efter fordelingstal, men det behøver ikke være tilfældet.

Det er ejer, der opdeler en ejendom i ejerlejligheder, der bestemmer fordelingstallene. Hvis ejer selv bor i en lejlighed, kan han bestemme, at fordelingstallet skal være lavere for denne lejlighed, uden at der er anden begrundelse herfor, end at han gerne vil bo billigt. Prisen for denne lejlighed vil i anledning af dette skæve fordelingstal være høj. De andre lejligheder kan ejer til gengæld ikke sælge lige så dyrt, som hvis han havde fatsat fordelingstallene mere sagligt. Når du køber en lejlighed, tjekker din advokat, om der er “uretfærdigheder” og gør dig opmærksom herpå. Du bør jo naturligvis ikke betale lige så meget for din lejlighed, hvis lejligheden via fordelingstal kommer til at betale en for stor andel af fællesudgifterne, herunder f.eks. elevatorer, altaner, tagterrasser m.m.

Er ProBo for dyrt til mindre foreninger? (svar til formand for mindre forening, som synes prisen er for høj)

Hej Jacob
Jeg er enig i, at det er dyrt for en lille forening som jeres. Jeg skal have møde med Prosedo i næste uge, og jeg vil her prøve, om der er mulighed for at få prisen nedsat for små foreninger.

Jeg er åben over for andre billigere løsninger, og er selv på udkig efter sådanne. Foreløbig har jeg ikke fundet nogen.


Når vi skriver til hinanden med indhold, der ikke indeholder personoplysninger, er almindelige mails som denne OK.
Udfordringen er, at fra tid til anden så er der personoplysninger, når ejere skriver til bestyrelsen, bestyrelsen til administrationen, og administrationen til bestyrelsen og individuelle ejere. Denne kommunikation har hidtil været ukrypteret – og det går ikke.


En dag vil du modtage en mail om, at fru Olivia Lijlenhoff-Burgenhoff har fundet sig en ny mand og at den forsmåede ægtefælle Lars Nielsen, der er medlem af din forening gerne vil anmode om henstand med betaling af fællesudgifter, indtil Lars har fundet sig en ny hustru (eller lejlighed). Du nødsages til at ringe til Lars og fortælle ham, at han skal være opmærksom på, at foreningen til alle ejere har meddelt, at mails til bestyrelsen ikke kan sendes krypteret, og at al henvendelse derfor skal ske med et almindeligt brev, hvis der i henvendelsen er personoplysninger. Svar fra bestyrelse og administration vil ligeledes ske med almindelig post.


Det kan også bare være en henvendelse i din postkasse om, at Peter fra 2. sal har hørt, at der er en kat fra 3. sal, som det lyder som om, at beboerne mishandler. Du kan ikke bare tage et billede af beskeden og sende den pr. mail til resten af bestyrelsen og administrationen. Du skal i gang med at kryptere eller på biblioteket og kopiere og herefter sende henvendelsen med PostNord til mig og med fod-omdeling til bestyrelsesmedlemmerne, der bor i foreningen.

Altså hvis du vil overholde loven. Worst case kan du ellers næste dag have Peter fra 2. og Yvonne fra 3. i røret, der klager over, at en misforståelse om en kats forstoppelse på internettets sladderhjørne er blevet til overskriften: “Mail fra formand dokumenterer massiv dyremishandling” og at Peter og Yvonne via din mail til mig om, at den sag må jeg tage mig af, nemt kan identificeres som henholdsvis klager og dyremishandler, hvilket de derfor er omtalt som på internettet. 

Som advokatkontor er jeg selvsagt nødsaget til at tilstræbe 100 % overholdelse af loven, og derfor anser jeg det for en nødvendighed, at bestyrelserne og beboerne har værktøjer til at overholde loven. Som skrevet er jeg på udkig efter andre løsninger, som for den lille forening kan være mere simple og dermed billigere, men som kan give alle nem adgang til at overholde sikker kommunikation.


ProBo er et nødvendigt værktøj til at loven kan overholdes, men alternativer søges.


INDENRIGS- OG BOLIGMINISTERIET OG UDFORDRING MED SAMMENLÆGNING AF LEJLIGHEDER.

En dygtig medarbejder i Københavns Kommune opdagede for nogen tid siden, at kommunen havde administreret arealbekendtgørelsen forkert. Når to lejligheder på hver 50 kvm. blev sammenlagt, havde kommunen hidtil registreret den nye lejlighed som 100 kvm. Det korrekte er, at den sammenlagte lejlighed skal være mindre end 100 kvm., og alle de andre lejligheder i opgangen skal “vokse”. 

Hele problematikken handler om, at man i arealbekendtgørelsen, lejeloven med mere opererer med bruttoetagekvadratmeter. Som lejer betaler man således husleje bl.a. i forhold til de bruttoetagekvadratmeter, som fremgår af kommunens registreringer. Bruttoetagekvadratmeter inkluderer, at man skal betale for en andel af “fællesarealet” på reposen foran ens hoved- og bagdør. Hvis dette areal udgør 10 kvm. vil  den sammenlagte lejlighed kun skulle betale for de 5 kvm, mens de resterende 5 kvadratmeter, der er blevet i “overskud”, skal fordeles på alle de andre lejligheder i opgangen (+ den sammenlagte lejlighed, som ender med at blive på måske 96 kvm.)

Den korrekte fortolkning af arealbekendtgørelsen medfører nogle administrative udfordringer, og konsekvenserne af disse kendes ikke. Som det indirekte fremgår af svaret fra ministeriet, vil det blive vurderet, om det er hensigtsmæssigt at ændre arealbekendtgørelsen som foreslået af mig, således at der ved sammenlægning af lejligheder gælder en undtagelse fra reglen om fordeling af f.eks. areal på trapperepos, og at 2 sammenlagte på hver 50 kvm. fortsat skal registreres som 100 kvm, selv om lejligheden hvis etableret ved bygningens opførelse kun skulle have været registreret mindre. 

Den nye fortolkning medfører, at lejligheder vil vokse og skrumpe i takt med sammenlægning af lejligheder på andre etager i ejendommen.

I forhold til foreninger vil det ikke få nogen umiddelbar konsekvens. Boligafgift / fællesudgift vil være uafhængig af myndighedernes elastiske kvadratmeterregistreringer. Der er dog administrative udfordringer, idet f.eks. nøgletal for andelsboliger er knyttet sammen med lejlighedens kvm.-registrering hos det offentlige, som vil ændre sig i takt med, at der sker sammenlægninger eller det modsatte. Både kommunen og foreningens administration vil opleve, at sammenlægninger medfører administrative udfordringer. Særligt vil kommunen skulle tilpasse boligydelse og boligsikring og i det hele taget alle andre ydelser, som er arealafhængige. 

Den nye fortolkning kan medføre modstand mod sammenlægning af lejligheder.

Det optimale ville være en hurtig ændring af arealbekendtgørelsen så hidtidig praksis med sammenlægning af 2 lejligheder på hver 50 kvm. fortsat skal medføre, at den nye lejlighed skal registreres som en lejlighed på 100 kvm. Desværre forbliver det kun en overvejelse hos ministeriet at ændre arealbekendtgørelsen, og fremtiden må vise, hvordan Københavns Kommune og andre kommuner vil takle den administrative udfordring. Foreløbig er der ikke sket ændring i BBR således at lejligheder er “vokset”, når to lejligheder på en anden etage er lagt sammen. Det betyder at ejendommen er registreret med et mindre boligareal end det korrekte. Noget være rod, og arealbekendtgørelsen bliver eksempel på myndighedsregulering, når denne er værst. Og det bare fordi, der var en dygtig medarbejder i Københavns Kommune.  

Ministersvar Claus Clausen
Mail-Kaare-Dybvad

Hvorfor er ProBo en nødvendighed.

Kommunikationsplatformen ProBo har en lang række faciliteter, og de færreste foreninger har brug for alle faciliteter.

Når DOMIBUS har besluttet, at kommunikationsplatformen skal være en integreret del af administrationen via DOMIBUS skyldes det muligheden for at kommunikere sikkert via ProBo.

De fleste ved, at nogle oplysninger om personer er særligt følsomme og skal behandles specielt, f.eks. oplysninger om en persons seksuelle orientering, politiske tilhørsforhold osv, osv.

Almindelige (fortrolige) oplysninger om personer må man imidlertid heller ikke bare lægge på en hjemmeside til almindelig underholdning for læserne. Hvad du ikke må dele via en hjemmeside, må du næppe heller dele via at du sender en ukrypteret mail, idet alle oplysninger relativt nemt kan opfanges af nysgerrige, der søger sådanne oplysninger.

 Du får f.eks. som formand en mail fra et medlem om, at moster Fie Irina Gudmundfuld kommer på besøg i weekenden, da hendes mand har slået hende, og hun nu skal finde et andet sted at bo, og at medlemmet derfor gerne vil høre, om der er noget i vejen for, at Fie bor i lejligheden i et par måneder.

Du kan naturligvis ikke som formand gøre for, at en ejer sender klart fortrolige oplysninger til dig pr. mail, men det giver dig ikke ret til at svare medlemmet med alm. mail, uden at du skal huske at fjerne oplysningerne, der kan gøre det nemt for en hacker at finde frem til Fie eller Fies mand.

“Seriøse” virksomheder og offentlige myndigheder har i mange år haft sikre kanaler til mails med beskeder som ovenstående.

Der er ikke mig bekendt (endnu) noget lovkrav om, at en forening SKAL have en kanal, som medlemmer kan henvende sig til, uden at der er risiko for, at uvedkommende ser beskeden eller forvansker den, inden den havner for øjnene af formanden. Men det må anses for god service, og det er nok et spørgsmål om kort tid, før det bliver et krav, at der er mulighed for at sende “sikre mails” til en forening.

Foreløbigt må man sige, at der er et indirekte krav om, at bestyrelsen kan modtage digitale beskeder på sikker vis, idet bestyrelsen uden en sikker kanal, sættes på en vanskelig opgave med hensyn til, hvad der er fortroligt, og hvad der ikke er. Hvis der er mulighed for at kommunikere sikkert med bestyrelsen, og medlemmerne ikke anvender denne mulighed, må oplysningerne som udgangspunkt anses for ikke-fortrolige.

Modtager du således en alm. mail fra et medlem om, at han har pjækket fra arbejde i håb om et møde med bestyrelsen, så kan du roligt svare på den mail, men kun i kraft af, at I har en sikker kanal, som medlemmet kunne have anvendt, hvis oplysningen om, at han har taget tidlig fri rent faktisk er en oplysning, som er fortrolig og ikke egnet til, at hans arbejdsgiver får nys herom. Var det en fortrolig oplysning, kunne medlemmet have benyttet den sikre kanal, ProBo. Når medlemmet trods ProBo anvender alm. mail har “pjækkeriet” formentlig en flexordning som grundlag og er ikke en oplysning som medlemmet lægger vægt på holdes fortrolig af dig.

Ovenstående holder næppe vand, medmindre alle beboere er klar over, at hvis de sender en almindelig mail til bestyrelsen, så skal de være klar over, at de oplysninger, de sender, kan blive kendt af alle. Det er absolut de færreste mennesker, der er klar over, at bestyrelsens almindelige diskretion om privatlivets forhold ikke er ret meget værd, da fremsendelse med almindelig mail til bestyrelsen i de fleste tilfælde er som at sende et postkort med alle oplysning frit tilgængelige for alle, der kan få fingre i postkortet. Og i modsætning til postkortet er det utallige, der (nemt) kan få fingre i en mails indhold.

Nogle oplysninger bør uden undtagelse sendes via ProBo, så man sikrer sig, at hackere ikke har læst og forvansket indholdet, inden bestyrelsen eller administrationen ser dokumentet. Det er f.eks. dokumenter med betalingsoplysninger, herunder f.eks. kontonumre i forbindelse med udlæg til et bestyrelsesmedlem eller et menigt medlem af foreningen. En forsikringsmand har for nylig oplyst mig om, at den mest almindelige årsag til udbetalinger for IT-bedrageri, er kontonumre, der er blevet ændret, uden at bestyrelse eller administrator har opdaget bedrageriet.

Muligheden for at kommunikere digitalt OG sikkert er hovedårsagen til, at ProBo er en nødvendighed.


BOLIGMINISTERIET PRÆCISERER REGLER FOR FASTFRYSNING AF VALUARVURDERINGER

SUPPLEMENT TIL ARTIKEL FRA MAJ:

EjendomDanmark har fået Boligministeriet til at komme med en vurdering af, om retten til at fastfryse tidligere vurderinger forsvinder, hvis der tages en ny i anvendelse.

Af  

I kølvandet på boligindgrebet er der fulgt mange uvisheder. Blandt dem også en uvished om, hvordan de nye muligheder for at fastholde en gammel valuarvurdering efter andelsboliglovens nye § 5, stk. 3 skal tolkes.   

Konkret er det et spørgsmål om, hvorvidt en valuarvurderet andelsboligforening fortsat kan indhente og benytte nye valuarvurderinger uden at miste muligheden for senere at gå tilbage til en fastholdt, men ikke tidligere anvendt, valuarvurdering. Altså om en såkaldt skuffevurdering – der skal være fra før loven trådte i kraft den 1. juli 2020 – kan findes frem igen på et senere tidspunkt.   

EjendomDanmark har bedt Boligministeriet om en afklaring. Det er ministeriets vurdering, at foreninger mister retten til at benytte tidligere fastholdte vurderinger, når en ny vurdering første gang bliver brugt til prisfastsættelse af andelsværdien. 

Vurderingen fra ministeriet bliver begrundet med følgende:  
1. Andelsboliglovens § 5, stk. 3, 1. pkt. andet led siger, at fastholdelse kan ske, indtil foreningen vælger at anvende en ny vurdering. 

Fastholdelsen kan ske i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. 

 2. Kun offentligt vurderede andelsboligforeninger kan anvende de såkaldte ”skuffevurderinger”.

Bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3, 2. pkt., indeholder et dokumentationskrav og det er ministeriets vurdering, at muligheden for at fastholde valuarvurderinger, der ikke er anvendt til fastsættelse af andelsværdier, alene vil finde anvendelse i forhold til offentligt vurderede andelsboligforeninger, så disse kan indhente en valuarvurdering og ved opfyldelse af dokumentationskravet fastholde denne til senere brug uden at skulle overgå til at fastsætte andelsværdier efter valuarvurderingsprincippet på den førstkommende generalforsamling. 

Vær dog opmærksom på, at det fra ministeriets side alene er en vejledende udtalelse om lovgrundlaget, da den endelige fortolkning af lovgivningen hører under domstolene.  

Ny normalvedtægt for ejerlejlighedsforeninger

 

Elektroniske generalforsamlinger

DOMIBUS og Ejendom Danmark anbefaler, læs artikel her: https://ejd.dk/nyheder/hvordan-gennemfoeres-noedvendige-generalforsamlinger/ nedenstående vedtægtsændringer for at modernisere til 2020-niveau og for at sikre imod fremtidige udfordringer med Covid-19 eller andre udfordringer med at mødes fysisk.

Stk. 1. Bestyrelsen kan beslutte, at der som supplement til fysisk fremmøde på generalforsamlingen gives adgang til, at medlemmerne kan deltage elektronisk i generalforsamlingen, herunder stemme elektronisk, uden at være fysisk til stede på generalforsamlingen. Det vil sige, at der afholdes en delvis elektronisk generalforsamling.

Stk. 2. Bestyrelsen kan beslutte, at generalforsamlingen alene afholdes elektronisk uden adgang til fysisk fremmøde. Det vil sige, at der afholdes en fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 3. Bestyrelsen fastsætter de nærmere krav til de elektroniske systemer, som anvendes ved en delvis eller fuldstændig elektronisk generalforsamling. Indkaldelsen til generalforsamling skal indeholde oplysning herom, ligesom det skal fremgå af indkaldelsen, hvordan medlemmerne tilmelder sig elektronisk deltagelse, og hvor de kan finde oplysning om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk deltagelse på generalforsamlingen.

Stk. 4 Det er en forudsætning for afholdelse af såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling, at bestyrelsen drager omsorg for, at generalforsamlingen afvikles på betryggende vis. Det anvendte system skal være indrettet på en sådan måde, at vedtægtens krav til afholdelse af generalforsamling opfyldes, herunder medlemmernes adgang til at deltage i samt ytre sig og stemme på generalforsamlingen. Det anvendte system skal på pålidelig måde kunne fastslå, hvilke medlemmer, der deltager i generalforsamlingen, hvilken stemmeret de repræsenterer, samt kunne håndtere afstemningerne.

Stk. 5.    Medlemmerne er selv ansvarlige for, at de har det nødvendige elektroniske udstyr, it-programmer og internetforbindelse, som giver adgang til at deltage i den digitale generalforsamling.

Stk. 6.    Et medlem har ret til at møde på såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling ved fuldmægtig. Dette kan ske ved at videregive sit personlige login – brugernavn og adgangskode – til en fuldmægtig eller ved at lade sig repræsentere ved fuldmagt i henhold til vedtægtens almindelige bestemmelser herom. Uanset modstående vedtægtsbestemmelse kan bestyrelsen repræsentere flere medlemmer i forbindelse med såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 7      Ved afholdelse af fuldstændig elektronisk generalforsamling har medlemmerne mulighed for at brevstemme, det vil sige at stemme skriftligt inden generalforsamlingen afholdes.

Stk. 8      I øvrigt finder vedtægtens bestemmelser om afholdelse af generalforsamling med de fornødne afvigelser tilsvarende anvendelse på delvis og fuldstændig elektronisk generalforsamling.

FASTFRYSNING AF ANDELSBOLIGFORENINGERS EJENDOMMES VÆRDI – Artikel fra Ejendom Danmark, Mette Haagensen.

Folketinget har førstebehandlet de tre lovforslag med indgreb mod kortsigtede opkøb af udlejningsejendomme (Blackstone-indgrebet), hvor der bl.a. ønskes indført en fastfrysning af værdien af andelsboligforeningers ejendomme for at undtage andelsboligforeningerne fra værdifald. Hvad betyder lovforslaget om fastfrysning af værdien for andelsboligforeningerne?

Af  

Både en valuarvurdering foretaget inden den 1. juli 2020 og den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 kan som følge af ændringerne fastholdes fremadrettet til brug for opgørelse af ejendommens værdi i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Valuarvurdering

For at kunne gøre brug af fastfrysning af valuarvurderingen, er det vigtigt, at andelsboligforeningen har indhentet en valuarvurdering, som er gyldig den 1. juli 2020, hvor loven træder i kraft.

Det fremgår af ABL § 5, stk. 2, litra b, at en valuarvurdering ikke må være ældre end 18 måneder. Er valuarvurderingen ældre end 18 måneder den 1. juli 2020, så er den ugyldig, og kan ikke ligge til grund for en fastfrysning af værdien i henhold til lovforslaget om fastfrysning af vurderingen.

Når først valuarvurderingen er fastfrosset har det ikke betydning, at valuarvurderingen på et senere tidspunkt ikke længere opfylder 18 måneders kravet, idet vurderingen er fastfrosset pr. 1. juli 2020.

Folketinget er blevet foreslået at stille krav om indhentelse af kontrolvurderinger, hvilket pt ikke er en del af lovforslaget. Om det er nødvendigt for andelsboligforeninger at indhente en valuarvurdering efter den 1. juli 2020 afhænger af, hvorledes andelsboligforeningen opgør ejendommens værdi i balancen i årsregnskabet.

Andelsboligforeninger, der anvender dagsværdiansættelse af ejendommen i årsregnskabet, vil fortsat have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for den regnskabsmæssige opgørelse af ejendommens værdi i balancen, jf. årsregnskabslovens krav om værdiansættelse til dagsværdi i balancen. De andelsboligforeninger, der anvender kostprisen i balancen, vil imidlertid ikke have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for årsregnskabet. Dette gælder også selvom andelsboligforeningen benytter sig af den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering til beregning af andelskronen i noten i regnskabet.

Note i regnskabet

Såfremt en andelsboligforening har indhentet en valuarvurdering til brug for fastfrysning af valuarvurderingen, så skal dette anføres i en note i regnskabet. Af noten bør det fremgå både, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020 og at valuarvurderingen er gyldig den 1. juli 2020.

Der er ikke krav om, at andelskronen skal være fastsat i henhold til denne valuarvurdering inden den 1. juli 2020, hvorfor andelsboligforeningen godt kan indhente en valuarvurdering primo 2020 til brug for fastsættelse af andelskronen, men udskyde sin ordinære generalforsamling 2020 til efteråret 2020 som følge af corona, uden at dette har betydning for muligheden for fastfrysning af valuarvurderingen. Eneste krav er, at valuarvurderingen skal være indhentet inden den 1. juli 2020 og fortsat være gyldig den 1. juli 2020.

Transport- og Boligministeriet har derudover indstillet til, at der ligeledes skal indføres et notekrav i ABL om, at det skal fremgå af regnskabet, såfremt andelsværdien er fastsat i henhold til en fastfrosset valuarvurdering.

Skuffevurdering

Hvis andelsboligforeningen ikke benytter sig af valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, men i stedet benytter sig af anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsværdi, så er det også muligt at indhente en valuarvurdering til brug for fastfrysning af værdien – også selvom andelsboligforeningen ikke har tænkt sig at skifte værdiansættelsesprincip i år. Der er nemlig ikke noget krav til, hvornår en fastholdelse af værdien skal ske. Valuarvurderingen kan dermed indhentes og lægges i skuffen til senere brug. Andelsboligforeningen skal blot sørge for at det fremgår af en note i regnskabet, at der er indhentet en valuarvurdering, der opfylder gyldighedskravene. Denne note skal gentages i regnskabet hvert år, såfremt man ønsker at forbeholde sig retten til at skifte til denne valuarvurdering. Det er vigtigt at notere sig, at det er en gyldighedsbetingelse, at andelsboligforeningen har sikret sig dokumentation for, at valuarvurderingen er indhentet rettidigt ved at anføre dette i en note i regnskabet.

Fortabelse af fastfrossen værdi

Retten til at gøre brug af den fastfrosne valuarvurdering fortabes, når andelsboligforeningen skifter værdiansættelsesprincip. Andelsboligforeningen skal derfor være opmærksom på, at når der første gang skiftes værdiansættelsesprincip efter 1. juli 2020, så bortfalder muligheden for at falde tilbage på en anden vurdering.

Offentlig ejendomsvurdering

Den foreslåede bestemmelse om fastholdelse af andelsboligforeningens værdi gælder både for valuarvurderinger og den offentlig ejendomsvurdering. Det er således også muligt at fastfryse den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 tidsubegrænset.

Ligesom med valuarvurderingen er fastfrysningen dog kun gældende indtil andelsboligforeningen efter den 1. juli 2020 vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelsen af andelsværdien.

Prioritetsgæld

Lovforslaget om andelsboligforeningers fastfrysning af vurderingen indebærer ikke en ændring i andelsboligforeningens håndtering af prioritetsgæld. Andelsboligforeningen skal således fortsat opgøre sin prioritetsgæld som anført i ABL § 5, stk. 4. Dermed er der en vis risiko for, at andelsboligforeninger, der fx har knyttet en aftale om renteswap til optagelse af et lån, ikke kan få gavn af muligheden for fastfrysning af vurderingen.

Forbedringer

Lovforslaget ændrer ikke på muligheden for at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen er foretaget i henhold til (den nugældende) ABL § 5, stk. 3. Det vil sige at det vil være muligt at lægge den værdi, hvormed forbedringer udført efter 1. juli 2020 har forøget ejendommens værdi, til ejendommens værdi opgjort i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Her skal man blot være opmærksom på, at prisfastsættelsescirkulæret fra 1986 anfører, at bestemmelsen ikke gælder for valuarvurderinger, men kun den offentlige ejendomsvurdering. Denne forståelse af ABL § 5, stk. 3 har Erhvervsstyrelsen videreført i deres vejledning fra 2018, som skulle erstatte prisfastsættelsescirkulæret.

Trafik- og Boligministeriets angivelse i lovbemærkningerne af, hvad der er gældende ret, er således ikke i overensstemmelse med den hidtidige fortolkning af bestemmelsen. Dette kan ikke repareres med bemærkninger til en lovgivning, der ikke ændrer i bestemmelsen. Man bør derfor være forsigtig med at lægge til grund, at forbedringer kan lægges til en fastfrosset valuarvurdering med hjemmel i ABL § 5, stk. 3.

Finansiering

En fastlåsning af valuarvurderingen har ikke betydning for belåningsmulighederne for hverken andelsboligforeningen eller andelshaverne.

Kreditinstitutter må ikke lægge værdien i en valuarvurdering til grund for belåningen, men skal lægge ejendommens reelle markedsværdi til grund. En andelsboligforening vil således opleve, at der ikke kan optages lån i forhold til den fastfrosne værdi af ejendommen, men at kreditinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi skal lægges til grund.

Et lån til andelshaver til finansiering af andelsboligen bliver ligeledes foretaget på baggrund af pengeinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi. Købere af andelsboliger vil dermed kunne opleve, at de kan låne et mindre beløb i banken end det, som den fastfrosne maksimalpris giver udtryk for.

Nøgleoplysninger

Transport- og Boligministeriet har i høringsnotat af 20. april 2020 indstillet til, at der indsættes et supplerende punkt om fastfrysning af valuarvurdering i nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen. Dette er ikke en del af lovforslaget, men vil blive implementeret efterfølgende, såfremt forslaget opnår den fornødne opbakning.

Folketingets behandling

Lovforslagene blev fremsat den 22. april 2020 og første behandlet den 28. april 2020.

Efter planen skal lovforslagene anden behandles den 2. juni 2020 og tredje behandles den 4. juni 2020, hvorefter lovforslagene skal træde i kraft den 1. juli 2020.

Høring – lovforslag

RSS Høringsportalen – Høringer for Bolig- og bygningsforhold

STILINGEN ER IKKE LÆNGERE LEDIG. Ejendomsadministrator til boligudlejningsejendomme.

DOMIBUS – ejendomsadministration søger erfaren ejendomsadministrator til boligudlejningsejendomme.

Du får ansvaret for selvstændig kontakt til ejere, beboere, viceværter, håndværkere m.fl.

Det forventes, at du har erfaring med, hvorledes daglige opgaver skal udføres samt frister og formelle krav i forbindelse med varmeregnskaber, OMK- og skatte- og afgiftsvarslinger med mere.

Du har mulighed for at få DOMIBUS´ advokaters juridiske gennemsyn af varslingsskrivelser med mere, og du får hjælp til bl.a. udarbejdelse af lejekontrakter, annoncering af ledige lejemål m.m. af DOMIBUS´sekretariat hertil.

Selv om du skal kunne arbejde selvstændigt med egne opgaver, skal du også kunne samarbejde med kollegaer og være åben over for at modtage og give hjælp, når opgaver hos dig eller en kollega i perioder bliver mere end der er plads til inden for normal arbejdstid.

Der er tale om en fuldtidsstilling. Tiltrædelse hurtigst muligt.

Der er mulighed for ugentlig hjemmearbejdsdag, når du er blevet “selvkørende”.

Vi har udvidet flex-ordning og 6 ugers ferie, inklusive 3 omsorgsdage.

Har du spørgsmål, er du velkommen til at ringe og høre nærmere om stillingen.

Du bedes sende din ansøgning til advokat Claus Clausen, claus@domibus.dk.

DOMIBUS
Nørregade 7A, 2. tv.
1165 København K

Tlf.nr. 33 17 74 50

Venteliste A/B Moresco

For at kunne købe en lejlighed, skal man være fyldt 50 år.

Det er p.t. gratis at være på ventelisten.

Du tilmelder sig ved at udfylde dette skema.

Du har anciennitet efter tidspunkt for tilmelding.

Fra tid til anden skal man forny sin interesse for at forblive på ventelisten. Man får en e-mail, når fornyelse skal ske. Man vil via e-mailen få oplyst sit ventelistenummer. Dette nummer skal man indtaste i tilmeldingsskemaet. Man bevarer herved sin anciennitet. Man kan ikke tilmelde sig ved at sende en e-mail.

Der er ikke mulighed for at stille spørgsmål via e-mail eller telefon uden fakturering efter medgået tid.  Vi debiterer efter medgået tid og timetaksten er kr. 2.500. 

Kommer der en lejlighed til salg, får man via e-mail naturligvis alle oplysninger, administrationen må og kan oplyse, og man kan stille eventuelle supplerende spørgsmål i forbindelse med besigtigelse, eller hvis der er åbnet for spørgsmål i det skema, man skal udfylde.

 

Hvad er fortrolige personoplysninger?

Fortrolige personoplysninger er oplysninger, der efter den almindelige opfattelse i samfundet, ikke bør komme til offentlighedens kendskab. Som eksempler på fortrolige oplysninger, nævner Datatilsynet:   Cpr. numre, efter omstændighederne oplysninger om indtægts- og formueforhold, arbejds-, uddannelses- og ansættelsesmæssige forhold, interne familieforhold, herunder oplysninger om fx selvmordsforsøg og ulykkestilfælde.

Hvad er følsomme personoplysninger?

Følsomme personoplysninger er efter persondataforordningens art. 9:   helbredsoplysninger (fx hvad personen fejler, men ikke at en person er syg), oplysninger om fagforeningsmæssigt tilhørsforhold, om race eller etnisk oprindelse, om politisk, religiøs eller filosofisk overbevisning, oplysning om en fysisk persons seksuelle forhold eller seksuelle orientering, samt oplysninger om genetiske data og biometriske data med det formål entydigt at identificere den pågældende.

Hvornår kan man som medlem af en forening få rentefradragsret.

Det korte svar er, at det kan man, når der er et reelt gældsforhold mellem foreningen og medlemmet.

Eksempel på “låneforhold” hvor der ikke er rentefradragsret.:

En andelsboligforening har lånt penge i en kreditforening og medlemmerne vil gerne trække deres andel af renteudgifterne fra. Det kan de ikke, da låneforholdet alene er mellem andelsboligforening og kreditforening.

Eksempel på “låneforhold” hvor der er rentefradragsret.:

En ejerforening optager et fælleslån, hvor deltagerne over for banken (og foreningen) hæfter personligt  for deres andel af gælden.

Midt i mellem ovenstående tilfælde er der utallige “låneforhold”, og hvor det altid vil være klogt at spørge SKAT via en bindende forhåndsbesked, hvis der er tvivl om, hvorvidt der er rentefradragsret eller ej.

Et gældsforhold, der ikke er reelt, kan ikke danne grundlag for rentefradragsret.

I princippet er der ikke noget i vejen for, at en andelsboligforening kan optage fælleslån, hvor det er foreningen, der er låntager mens andelshaverne hæfter for deres gæld både over for långiver og foreningen. Der må ikke bare være tale om en proforma-låneaftale. Hver andelshaver kan have et ejerpantebrev i egen lejlighed, og foreningen kan have underpant i dette for gæld i h.t.  gældsbrev mellem forening og andelshaver.

Det vil pege på et reelt gældsforhold, hvis der i foreningen er regler for, hvornår andelshavere kan låne, og hvornår de ikke kan. F.eks. kan reglen være, at ejerpantebrevet med underpant skal være inden for 50 % af andelens værdi. Ellers kan man ikke låne af foreningen. Det vil formentlig tale imod, at der er tale om et reelt gældsforhold, hvis dem der ikke kan låne, alligevel kan låne indirekte og få de samme goder (f.eks. en altan) som dem, der er lånt til med rentefradragsret.

Har man således f.eks. en andelsboligforening, hvor man gerne vil give andelshavere mulighed for at få altan imod at alle betaler deres andel kontant eller deltager i et fælleslån, så kan man godt lave en konstruktion, hvor der er rentefradragsret.

Det er sandsynligt, at vedtægter skal justeres, så der udtrykkelig er hjemmel til at låne penge ud.

Der skal være faste retningslinier for, hvornår der kan ydes lån, og hvis der er en reel risiko for, at foreningen og dermed, at andre andelshavere kan få tab, vil “ordentlige aktører” (banker, kreditforeninger, administratorer og revisorer) anbefale, at foreningen ikke involverer sig i den slags for at nogle andelshavere kan opnå rentefradragsret.

Foreningsretligt kan en ordning med udlån vedtages enstemmigt. Formentlig også med de stemmer, der skal til for at lave vedtægtsændringer. Uanset flertalskrav vil den enkelte andelshaver formentlig i tilfælde, hvor udlån til medlemmer må siges at være i strid med det grundlag, som medlemmet har købt sin andel på, kunne gøre indsigelse imod vedtagelse af udlån til (andre) andelshavere. Det vil her være af betydning, hvilken sikkerhed, det vedtages, at den enkelte andelshaver skal stille.

Ved vurdering af, hvad sikkerheden er værd, vil det være af betydning, at man ikke lægger den nuværende (høje) værdi af ejendommen til grund, men at man går tilbage i tiden (f.eks. lige så mange år som lånets løbetid), og finder den laveste værdi af ejendommen (opgjort af enten det offentlige eller valuar). Hvis man herefter finder den teoretiske maksimale andelsværdi og vedtager, at gælden skal være sikret inden for 50 % af denne værdi, vil risikoen for, at foreningen får tab være beskeden. Men det er vigtigt at pointere, at uanset hvor forsigtig foreningen er i sin udlånspolitik, så vil der altid være en risiko, og den risiko skal alle andelshavere være klar over og indstillet på at tage. Når det er skrevet, skal man huske på, at der er mange andre beslutninger, der er forbundet med risici, så alene det forhold, at der er en risiko, udelukker ikke i sig selv, at beslutning kan tages.

Et lånearrangement kan skrues sammen på den måde, at dem der har fordel af, at udlån vedtages, også er dem, der først og fremmest skal have risikoen. Ved altaner er det naturligvis i første række dem, der låner penge, der skal have risiko; i anden række dem, der får altaner, men har betalt kontant og i sidste række dem, der ikke får altaner.

Der er skattemæssigt forskel på en ejerforening og en andelsboligforening. En ejerforeningen er ikke selvstændig skattesubjekt. Er der i ejerforeningen erhvervsmæssig aktivitet, f.eks. udlejning af antenneplads til mobilselskab, er det de enkelte ejere, der skal medtage overskud i deres indkomstopgørelse til SKAT. I en andelsboligforening, vil det være andelsboligforeningen, der skal indlevere selvangivelse.

Ved optagelse af fælleslån i en ejerforening til vedligeholdelse eller forbedring, er det i tråd hermed accepteret af SKAT, at de ejere, der deltager i fælleslånet, og hvor ydelserne på fælleslånet betragtes som forhøjede fællesudgifter, kan få fradragsret for den del af ydelserne, der er andel af renter på fælleslånet.

En andelsboligforening kan tilsvarende være uden erhvervsmæssig aktiviteter men vil desuagtet næppe have de samme muligheder som ejerforeningen for at konvertere fællesudgifter / andelsboligafgift til renteudgifter, som der er rentefradragsret for. Skal en andelsboligforening have nyt tag eller bare have omlagt sine lån, vil det ikke være muligt både at få rentefradragsret og slippe for skat af lejeværdi af egen bolig ved at vedtage, at alle andelshavere enten skal indbetale deres andel af ny gæld kontant eller skrive under på et gældsbrev til foreningen. Som andelshaver betaler man ikke som ejere af lejligheder skat af lejeværdi af egen bolig.

Højesteret har i TfS1993, 541 HRD givet rentefradragsret for lån optaget til individuelle forbedringer af den enkelte andelslejlighed. Højesteret bemærkede, at gældsbrevet ikke indgik i en ordning, der omfattede alle medlemmer af boligforeningen. Købesummen for lejligheden, der også omfattede forbedringsudgifterne, måtte anses for fastsat efter sædvanlige principper for prisfastsættelse for andelslejligheder, der sælges efter foreningens stiftelse. Gældsbrevet var udtryk for en reel skyld til foreningen, og renteudgifter var derfor fradragsberettigede.

Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling den 10. april 2017

Til alle andelshavere i A/B Saga G

Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling den 10. april 2017

Jeg skal hermed efter aftale med bestyrelsen indkalde til ekstraordinær generalforsamling i A/B Saga G. Generalforsamlingen afholdes den 10. april 2017 kl. 18.00-18.30 i foreningens beboerlokale, Egilsgade eller i foreningens gård med følgende dagsorden:

  1. Valg af dirigent og referent
  1. Bestyrelsen foreslår, at den af generalforsamlingen i 2016 vedtagne maksimale pris på kr. 9.000 pr. registrerede kvadratmeter opretholdes, og at grundlaget herfor ændres fra den offentlige vurdering til valuarvurdering pr. 1. oktober 2016.

——

Begrundelse for bestyrelsens forslag.

Hvis der sker ændringer med ejendommen, foretager Skat en såkaldt omvurdering. Omvurderinger har hidtil ikke haft nogen nævneværdig indflydelse på ejendomsvurderingen.

I marts 2017 er imidlertid modtaget en vurdering, hvor Skat er nået frem til, at ejendommens værdi skal sættes så meget ned, at maksimal andelskrone falder fra kr. 9.000 pr. kvadratmeter til ca. kr. 2.000 pr. kvadratmeter. Siden 2012 er vurderinger foregået på den måde, at Skat har anslået huslejen og har ganget med en faktor på ca. 26, når de skulle finde værdien af ejendommen. I vurderingen, der er modtaget efter sammenlægning af alle ejendomme, der tilhører Saga G, ganges i stedet med 16,3, og værdien af ejendommen bliver naturligvis herved meget lavere, end hvis Skat havde fortsat med faktor 26.

Der har været kontakt med Skat, og der er formentlig tale om en fejl, men fejl kan ikke rettes uden en formel klage, og en klage kan ikke behandles hurtigt. Der skal minimum regnes med måneder. I nogle tilfælde er der gået både halve og hele år, før Skat har færdigbehandlet en klage.

Bestyrelsen har besluttet, at ovenstående er helt uacceptabelt. Derfor har bestyrelsen besluttet, at en valuar anmodes om at vurdere ejendommen pr. 1. oktober 2016. Bestyrelsen har allerede modtaget screeninger fra valuarer, og risikoen for, at ejendommen ikke kan vurderes til de 375 millioner, som er anført i årsrapporten for 2015/2016 er lav.

Udgiften til at få ejendommen valuarvurderet samt udgifterne til at afholde ekstraordinær generalforsamling m.m., vil blive krævet erstattet af Skat, som efter min og bestyrelsens opfattelse har begået en klar fejl.

Diskussion om den maksimale andelsværdi, har bestyrelsen besluttet skal foregå på den ordinære generalforsamling, hvor revisor også deltager. Den indkaldte generalforsamling handler derfor kun om at råde bod på den fejlagtige vurdering fra Skat, så andelshavere fortsat kan sælge deres lejligheder til kr. 9.000 pr. registrerede kvadratmeter.

Bestyrelsen har besluttet, at omkostningerne ved den ekstraordinære generalforsamling skal holdes på et så lavt niveau som muligt. Derfor afholdes generalforsamlingen i ejendommens beboerlokale eller gård (afhængig af vejrguderne/fremmødet).

Hvis du har spørgsmål i anledning af sagen, kan du ringe til mig på telefonnummer 33 17 74 50, hverdage 10-15.

Hvis du ønsker at deltage i generalforsamlingen, bedes du tilmelde dig via telefon 33 17 74 55, hverdage 10-15 eller via foreningens netside www.sagag.info/tilmeld. Der er åben for tilmeldinger fra mandag den 3. april 2017, kl. 10. Hvis mange tilmelder sig, og vejret gør det problematisk at afholde generalforsamlingen i gården, vil generalforsamlingen blive flyttet, hvilket vil blive annonceret ved opslag i opgangene, via e-mail og på foreningens netside, www.sagag.info.

Valuarvurdering vil blive offentliggjort på foreningens netside www.sagag.info, når den foreligger. På netsiden kan du også læse den seneste vurdering og se de vurderinger, som den maksimale andelsværdi er beregnet ud fra. Der vil her også blive offentliggjort nyt om klagesagen.

Med venlig hilsen
Claus Clausen

E-mails – brug disse regler, når du kommunikerer (med os – Egemar & Clausen).

E-mails er en udmærket “opfindelse”.

Men som “kunde” hos Egemar & Clausen er der nogle regler, du skal være opmærksom på. Det er ikke “vores” regler, men regler, som der er almindelig konsensus om blandt professionelle aktører er rimelige at stille. Det offentlige og mange større virksomheder er gået helt væk fra e-mail som meddelelsesmiddel, fordi mange ikke har nogen diciplin, når de sender e-mail, eller tror, at de bare kan sende e-mails ud til højre og venstre og forstyrre en masse mennesker på den måde.

Regel nr. 1: E-mails skal bruges til dokumentation – ikke til kommunikation

Regel nr. 2: Brug e-mail med omtanke. I “gamle” dage skulle du skrive et brev og købe et frimærke og finde en postkasse. Dengang tog du nogle gange i stedet telefonen. Det bør du stadig overveje. Er det, jf. regel nr. 1, kommunikation eller dokumentation, du er ude efter. Er det kommunikation så ring eller send en e-mail om at du gerne vil have en opringning. Vær opmærksom på, at 90 % er umulige til at kommunikere via e-mail. Du er med stor sandsynlighed en af dem!!!

Regel nr. 3: Skriv TYDELIGT i emnerubrikken, hvad du gerne vil (dokumentere) med din e-mail. Eksempel-1: Sag xxx-xxxx-xx – hvornår kan jeg forvente, at retten vil beramme sagen? Eksempel-2: Sag xxx-xxxx-xx Send venligst regnskabsrapport, når vedhæftede regning er bogført.

Regel nr. 4: Send KUN til dem, som skal reagere på din e-mail. “Vigtige” e-mails er e-mails hvor alene medarbejer er på som eneste modtager (der kan være modtagere på cc og bcc). Du må aldrig regne med, at du kan sende i kopi til nogen eller blindkopi til nogen og regne med, at de overhovedet læser din e-mail, før det er for sent. Den slags e-mail nedprioriteres og bliver i vores mail-programmer slet ikke leveret til modtager, før alle “vigtige” mails er ekspederede. I værste fald leveres din e-mail aldrig til en cc- eller bcc-modtager. Vær opmærksom på, at hvis du sender direkte til mange modtagere, vil din e-mail ofte til modtager hos E&C blive betragtet som spam og derfor aldrig modtaget. Hvis du gerne vil have en medarbejder hos E&C til at lave noget for dig eller følge op på dette eller hint, så send en e-mail (og kun) direkte til pågældende medarbejder. Du må gerne sætte alle mulige på cc og bcc, men gør det med omtanke.

Regel nr. 5:  Send en e-mail pr. sag. E-mail skal som skrevet være til dokumentation og en klassisk fejl er, at sende e-mail med flere ønsker om dette eller hint. Du beder selv herved om, at noget bliver glemt. Gør alle en tjeneste: Send 1 email pr. sag, du gerne vil have løst. Skriv i emnerubrikken præcist hvad dit formå med e-mailen er.

Regel nr. 6 (tilføjet januar 2018): Husk at sende med krypteret post, hvis der er personfølsomme oplysninger i din e-mail. Send til den medarbejder du skal i kontakt med og angiv yderligere som direkte modtager na@egemar-clausen.dk og benyt det certifikat for krypteret post, som du kan finde her

 

 

 

Der er p.t. ingen ledige lejligheder.

Billede indsat i tekst 1

Uanset du tidligere har tilmeldt dig til at modtage besked, når der kommer ledige lejligheder, anmodes du om at tilmelde dig på ny, idet den gamle liste er arkiveret.

Muligheden for på ny at tilmelde sig, forventes at være på plads i løbet af januar 2016.

Med venlig hilsen
EGEMAR & CLAUSEN

Vejledning til bestyrelsesnetside.

Via bestyrelses-netsiden og din kode til denne får du adgang til alle data.

Blandt de dokumenter, som du som bestyrelsesmedlem har adgang til er en regnskabs-rapport med en prognose for, hvordan resultatet vil være, når indeværende måde er afsluttet.

Du kan se indtægter og udgifter, aktiver og passiver.

I kolonnen længst til venstre er angivet den konto, som der er bogført på. Hvis der derfor er et tal, som du gerne vil undersøge nærmere, skal du se på de første 4 tal i venstre kolonne.

Hvis du skal se en specifikation skal du se i filen “Kontokort”. Her finder du så den konto, du gerne vil undersøge. Kontiene er i nummerorden.

Når du har fundet kontokortet kan du se de enkelte posteringer. Ved hver postering kan du se et bilagsnummer i kolonnen “Bilag”. Hvis du gerne vil se et bilag, skal du huske bilagsnummeret. Er nummeret f.eks. 65, skal du på bestyrelsesnetsiden under Bilag finde B0065. Bilaget kan f.eks. hedde B0065_07-29, hvilket betyder, at bilaget er fra den 29. juli.

Af øvrige dokumenter, du kan se, er en saldoliste, hvor du kan se, hvem der skylder foreningen penge.

 

 

 

Advokatetiske regler m.m.

Oplysninger til klienten om de advokatetiske regler gældende fra 1. oktober 2011 samt lov om tjenesteydelser i det indre marked fra 2009.

Advokatfirmaet Egemar & Clausen er beskikket af Justitsministeriet og er således omfattet af ansvarsforsikring og garantiordning tegnet hos Forsikringsselskabet HDI Gerling.

Ansvarsforsikringen dækker al advokatvirksomhed udøvet af advokat Peter Egemar og advokat Claus Clausen, uanset hvor dette sker.

Advokatfirmaet anvender standardiserede forretningsbetingelser i form af individuel salæraftale og ordrebekræftelse.

Der anvendes ikke aftaleklausuler om lovvalg og / eller værneting, med mindre det aftales med klienten.

Der gives uopfordrede oplysninger om følgende:

Offentlig retshjælp, forsikringsdækket retshjælp, fri proces, beskikkelse, det offentliges principper for fastsættelse af vederlag og udredelse heraf samt evt. konsekvenser heraf.

Disse oplysninger er givet eller gjort tilgængelige i forbindelse med indgåelsen af en skriftlig aftale om ydelse af bistand.

Hvis der ikke foreligger en skriftlig aftale, er oplysningerne givet eller gjort tilgængelige inden bistand er ydet.

Der gives også orientering om eventuelle udlæg og afgifter.

Salæraftale og ordrebekræftelse udleveres til klienten i kopi.

Påkrævede ændringer af gældende oplysningspligt vil blive meddelt klienten.

Der henvises til advokatsamfundet.

Advokatfirmaet Egemar & Clausen samarbejder med andre om ydelse af bistand efter aftale med klienten, og giver, på klientens anmodning, oplysninger om de foranstaltninger, som Advokatfirmaet Egemar & Clausen har truffet, for at undgå eventuelle interesse- konflikter i den henseende.

Advokatfirmaet Egemar & Clausen er omfattet af Advokatsamfundets tilsyns- og diciplinærsystem og af reglerne om god advokatskik, jævnfør Retsplejelovens § 126. Herudover gælder de advokatetiske regler.

Alle danske advokater er underlagt Retsplejelovens regler om blandt andet god advokatskik.

Advokatrådet fører tilsyn med overholdelsen af god advokatskik, og har udarbejdet de advokatetiske regler, som stiller strenge krav til advokaters professionelle standard og etik.

Advokatnævnet påser overholdelsen af god advokatskik, og kan pålægge sanktioner, hvis reglerne overtrædes. De regler, der særligt gælder for udøvelse af advokaterhvervet, kan findes på Advokatsamfundets hjemmeside.

 

Ny bekendtgørelse med krav om øget oplysningspligt ved salg af andelsboliger.

Den 1. januar trådte en ny bekendtgørelse i kraft.

Bekendtgørelsen og skemaerne kan læses via Retsinformation.dk

Bekendtgørelsen fastslår, at sælger skal udlevere særlige Nøgleoplysningsskemaer til køberen ved salg af en andelsbolig, såfremt købsaftalen indgås på et tidspunkt, hvor der foreligger et godkendt regnskab vedrørende det regnskabsår, der begynder den 1. januar 2013 eller senere.

Reglerne har allerede nu praktisk betydning for foreningerne, idet der ved udarbejdelsen af foreningens regnskab skal tages hensyn til de ny regler. De fleste revisorer vil formentlig beregnesig et ekstrahonorar for denne opgave.

Nøgleoplysningsskemaer kommer til at indeholde mange forskellige og detaljerede oplysninger om foreningen og dennes økonomi samt stamdata vedr. andelsboligen, herunder opgørelse af maksimalprisen. Ifølge den nye bekendtgørelse skal der udleveres ét skema vedr. andelsboligforeningen og ét vedr. andelsboligen, samt en erklæring fra foreningen om evt. ændringer.

Skemaerne vedrørende de enkelte andelsboliger vil som hovedregel blive udarbejdet af administrator og omkostningerne vil være en del af det gebyr, der debiteres sælger ved salg af en andelsbolig.

Skemaet vedrørende foreningen vil ligeledes blive udarbejdet af administrator, og dette skema kan genanvendes ved salg af en anden andelsbolig, så længe der ikke er godkendt nyt regnskab i mellemtiden. Såfremt der er sket væsentlige ændringer i skemaets finansielle nøgleoplysninger på udleveringstidspunktet, skal foreningen desuden udfylde og udlevere en erklæring herom.

Skemaet vedrørende foreningen skal udarbejdes ved, at foreningerne indberetter nøgleoplysningerne til et internetbaseret nøgleoplysningssystem (administreret af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter). Dette system er endnu ikke færdigt, men forventes færdigt i løbet af foråret 2014. Eftersom der er tale om et større it-system, hvor flere forskellige aktører er involveret (banker, realkreditinstitutter, administratorer, revisorer osv.), og da andelsboligforeningerne og administratorerne skal lære dette system at kende, kan der opstå visse opstartsproblemer, og man kan derfor risikere, at skemaerne ikke er klar til at blive udleveret i alle de handler, hvor det ellers er et krav ifølge bekendtgørelsen.

 

CC-programmer

  1. Download program ccprog
  2. Kør programmet- tryk på enter, hver gang du bliver spurgt om noget
  3. Download opdatering PROGRAM og gem filen på c:\arbejde\ccprog. Vælg at overskrive eksisterende fil. Har du i forvejen installeret CC-programmer på andre maskiner på dit kontor og har du en netværksinstallation, hvor flere pc-ere deler data, bør du springe punkt 3 over og i stedet tage en kopi af PROGRAM.MDB fra en af de maskiner, hvor programmet fungerer. Filen skal du gemme på den nye maskine, hvor du har gennemført pkt. 1 + 2 og du skal vælge at overskrive den gamle fil, der hedder program.mdb. Filen program.mdb bør du kunne finde på c:\arbejde\ccprog.

Viceværtlejlighed, Vanløse, 41 kvm

Mindre ejendom i Vanløse søger vicevært.

Om lejligheden: Stuelejlighed, 41 kvm., 1. værelse, leje pr. md. kr. 3.568,28 inklusive ac-varme med kr. 627,50.

Om viceværtjobbet: Skriv ansøgning med oplysning om, hvad du kan påtage dig af viceværtarbejde (rengøring, reparation m.m.). Der vil være ca. 10-15 timers arbejde pr. uge.

Send ansøgning pr. e-mail: post@8366.dk mærk ansøgning “Vicevært 289”. Du vil blive kontaktet, hvis du kommer i betragtning.

 

FAH – salg af lejlighed

Hvis et medlem ønsker at fraflytte sin bolig og overdrage sin andel, skal følgende retningslinier følges:

Medlemmet skal senest 3 måneder før ønsket fraflytning give administrator eller bestyrelsen besked om,

  • Pkt. 1. dato for ønsket fraflytning og salg,
  • Pkt. 2. hvilken pris, medlemmet vil sælge for, og hvilke forbedringer af lejligheden, som medlemmet mener berettiger til et tillæg til overdragelsessummen,
  • Pkt. 3. hvilket tillæg, medlemmet anser sig berettiget til, idet spe-cifikation skal gives for hver enkelt forbedring, så vidt mu-ligt med originale fakturaer for materialer og arbejdsløn,
  • Pkt. 4. hvornår de pågældende forbedringer er udført, og
  • Pkt. 5. hvem der har udført forbedringerne, herunder eventuel håndværkers navn og adresse samt
  • Pkt. 6. ny fremtidig adresse.

Administrator eller bestyrelsen giver inden 7 dage en af bestyrelsen udpeget vurderingsmand de i punkt 1-5 nævnte oplysninger, og denne vurderingsmand besigtiger lejligheden inden yderligere 7 dage. Senest 7 dage efter besigtigelsen meddeler bestyrelsen eller administrator medlemmet

  • Pkt. A. hvilke forbedringer, der kan godkendes,
  • Pkt. B. hvilke tillæg, der kan godkendes,
  • Pkt. C. hvilke eventuelle fradrag i overdragelsessummen, der forventes fratrukket for at bringe lejligheden i forsvarlig stand. Beløbet fastsættes først endeligt, når fraflytning og ryddeliggørelse er sket