DOMIBUS > Saga-nyhed

Kategori: Saga-nyhed

Hvad er det for en låneomlægning Saga G har foretaget i august 2019, og hvad vil der ske, når afdragsfriheden på vores store lån ophører i 2030 ?

Indtil august 2019 havde Saga G 3 realkreditlån:

Et afdragsfrit F10 lån på 145 mio. kr. med en rente på 2,25% og ÅOP på 2,7% ( restløbetid  22,5 år) ( refinansieres om 2,5 år)

Et kontantlån og fastforrentet lån på ca. 43 mio. kr. på 2% i rente (restløbetid 27 år)

Et kontantlån og fastforrentet lån på ca. 10 mio. kr. på 1,5% i rente (restløbetid 8 år)

I august 2019 omlagte Saga G disse 3 realkreditlån til 2 nye realkreditlån:

Det store afdragsfrie F10 på 145 mio. kr., med en rente på 2,25% som altså hele tiden har været afdragsfrit, er omlagt til et fastforrentet 0,5% lån med afdragsfrihed de første 10 år og en ÅOP på 1,1% og en løbetid på 30 år. Afdragsfriheden er således 1:1 fortsat i forhold det tidligere lån, som erstattes.

De 2 mindre kontantlån ( ca. 43+ ca. 10 mio.)  som der hidtil har været afdraget på er omlagt til ét samlet kontantlån og fastforrentet 0,5% lån med en ÅOP på 1,15%, som afdrages over de næste 30 år.

Det samlede kurstab for låneomlægningerne er de 16,4 mio. kr. som fremgår af budgettet på 19/20. Dette kurstab tjenes hjem i løbet af 4 år, idet at ydelsen på lånene som vi som andelshavere skal betale er faldet med 4,7 mio. kr.

Ovennævnte låneomlægning er foretaget på direkte anbefaling af den økonomiske rådgiver Lars Fahlgren fra Finanshuset. Vi har i bestyrelsen i den grad den langsigtede økonomi i sigte samt størst mulig sikkerhed i tilfælde af rentestigninger for øje med den låneomlægning vi har foretaget, hvilket uddybes herunder.

Hvad vil der ske i 2030, når afdragsfriheden ophører på vores store lån, og renterne evt. er steget ?

Sandsynligvis vil andelsforeningen foretrække at fastholde afdragsfriheden på i hvert fald en del af vores store lån som pga. kurstab nu har et nominelt beløb på 160 mio. kr. Hvad som foretrækkes skal selvfølge besluttes af andelshaverne til den tid.

Afdragsfriheden kan fastholdes ved at foretage en ny låneomlægning. Dette kan selvfølgelig alene gøres til de aktuelle renter til den tid. Det som dog er en kæmpe fordel i det nye fastforrentede afdragsfrie lån som vi har nu, til forskel fra det gamle F10 lån, er at hvis renten er steget, så er kursen på lånet faldet.

Så jo der skal betales en højere nominel rente, hvis renterne er steget, men gælden som der skal betales en højere rente af er tilsvarende faldet på baggrund af at kurserne på fastforrentede realkreditlån falder når renten stiger. Dette er en af fordele ved det fastforrentede lån til forskel fra det tidligere F10 lån vi havde, som ikke har denne sikkerhed.

Fastforrentede lån – som vi har omlagt alle foreningens lån til – er derfor klart de sikreste lån at have i forhold til, hvis renten i fremtiden vil stige. Dette som nævnt på baggrund af at kursen på fastforrentede lån tilsvarende vil falde når renterne stiger. Du kan læse mere om fordelene ved fastforrentede lån ved stigende renter her: https://www.mybanker.dk/artikler/kan-det-betale-sig-at-omlaegge-fastforrentede-laan/ og her:  https://www.raadtilpenge.dk/Gode-raad/boliglaan/laaneomlaegning .  Scenariet kaldes ofte for en opkonvertering, hvis du vil læse mere om det på nettet.

Andelsforeningen kan også vælge at ville afdrage hele det store lån og fastholde renten på 0,5% der i 2030. Bestyrelsen har netop med den midlertidige boligafgiftsnedsættelse ønsket at signalere at andelsforeningen også har denne mulighed i 2030. En sådan beslutning vil dog evt. betyde højere boligafgifter til andelshaverne end vi hidtil har haft i andelsforeningen.

Er det billigere at afdrage gæld når renten er lav?

Gælden har det samme beløb og skal betales 1:1 uanset hvad renten er på et lån. Det som varierer er den aktuelle rente og bidragssats m.v. som betales for at have et realkreditlån. Det kan således være billigere eller dyrere at have gæld i form af de renter og det bidrag m.v. man betaler for ens lån pr. år. Renten er historiske lave 0,5% og således har vores nye fastforrentede lån rekord lave omkostninger. At afdrage ens gæld har altid den samme pris, idet gæld afbetales krone for krone. Det er således ikke billigere at afdrage selve gælden når renten er lav. Det er omkostningerne ved at have gæld som er lavere, når renten er lav.

Som vi skrev i beretningen for året 2018-2019 har den nuværende bestyrelse følgende strategi på dette område:

Hidtil har Saga G afdraget rimelig meget og hurtigt på vores gæld. Nu er foreningen dog nået ned på en så lav gældsandel, at det ikke længere er en fordel at afdrage så meget på gælden. Dette fokusskift sker også i lyset af de historisk lave renter, som vi fremover er sikret med på vores nye lån. Det er simpelthen ikke dyrt at have gæld længere. Vi har derfor også fastholdt afdragsfrihed på vores store lån ved låneomlægningen.

Vi vil med andre ord hellere arbejde for en lav boligafgift, der kommer alle os andelshavere til gode, og som fx vil gøre det mere overkommeligt at sammenlægge lejligheder i stedet for at afdrage meget på gælden. Noget sådant vil nemlig give større muligheder for store andelskronestigninger, der primært kommer de andelshavere til gode, som sælger deres lejligheder, og som altså samtidig forlader vores fællesskab. Vi har med andre ord truffet et valg for fællesskabet.

Ønsker du at udleje eller udlåne din lejlighed?

I samarbejde med bestyrelsen er der lavet en online ansøgning, som gerne skulle medvirke til at løfte udfordringen med at ansøgninger på udleje skal have svar inden for en uge.

HUSK, at du ikke må udleje eller udlåne din lejlighed, medmindre du har fået OK fra bestyrelsen. Bestyrelsen/administrator vil tilstræbe at behandle ønsker om udlejning inden for en uge, men ferie/sygdom/travlhed kan betyde forsinkelser, så send gerne din ansøgning straks, du kender dine ønsker.

HUSK at hvis du udlejer eller udlåner uden bestyrelsens tilladelse, skal du betale dobbelt boligafgift, indtil udlejninger er godkendt eller ophørt.

Du kan søge ON-LINE om godkendelse af udlejning/udlån. Følg dette link.

Er du på ekstern venteliste og har du spørgsmål?

Find svar ved at læse netsiden eller få svar, når du besigtiger lejligheden. Har du spørgsmål derefter, kan du stille dem under bemærkninger i den blanket, som der er link til i hver annonce.

Du kan ikke stille spørgsmål via e-mail. 

Med venlig hilsen
CLAUS CLAUSEN

Må der sælges pro-forma for at omgå ventelisteregler?

Nej.

Din bror skal benytte andelslejligheden som helårsbolig for sig selv og sin husstand. 

Ellers køber han med henblik på at omgå reglerne, og det er selvsagt ikke OK.

Dette svar er anonyminiseret offentliggjort på www.sagag.info.

Med venlig hilsen
CLAUS CLAUSEN

Den 18. januar 2016 kl. 07.26 skrev xx:

Kære Claus Clausen

 

Tak for din mail.

 

Jeg har modtaget bestyrelsens svar på mit spørgsmål om direkte salg til min brors børn – og der kan ikke dispenseres fra foreningens vedtægter.

 

Mine spørgsmål til dig er:

 

·         Kan jeg sælge min andel til min bror?

·         Kan min bror umiddelbart derefter sælge andelen videre til sine børn?

 

Venlig hilsen

 

xx 

Kun e-mails til dem på ventelisten om ledige lejligheder.

 

Fra 1. januar 2016 sendes der kun e-mails om nye lejligheder til salg til de personer, der er på foreningens interne eller eksterne liste.

Hvis man som andelshaver ikke er på intern venteliste, men er interesseret i at købe nabolejlighed til sammenlægning, bør man give naboen besked, så lejligheden ikke forgæves skal annonceres og fremvises over for dem på ventelisterne.

Se: Hvordan kommer du på foreningens venteliste.

OM STORSKRALD, BYGNINGSAFFALD, METAL, ELEKTRONIK, HÅRD PLAST & PAP

Der har været en opfattelse af, at alt, hvad der ikke kan være i en skraldepose er storskrald. Sådan er det ikke! Rigtigt storskrald skal anbringes i mellemgangen ved Gunløgsgade 41 – 43, men der er effekter, der ikke er storskrald. Det gælder alle former for bygningsaffald, faldstammer, radiatorer, gamle toiletter og vaske samt rør. Får du udført arbejder, der medfører skrald af denne type, er det dit eget ansvar at få det fjernet! Nogle leverandører tager disse effekter med, men det skal indgå i det tilbud, du modtager!

Det er måske beboere, der ikke har bemærket, at der er opsat containere til metal, elektronik og hård plast ved affaldsøerne ved Gunløgsgade 29 – 31og Egilsgade 42. Vi opfordrer til, at I husker dette og derfor sorterer jeres skrald.

Husk i øvrigt, at pap, der smides ud, skal foldes ud, så der bliver plads til andre beboeres pap.

 

NØDKALDSNUMMER VED VANDSKADER OG EL-PROBLEMER

Da vandrøret under beboerlokalet sprang, fik vi brug for nødnummeret til ejendommens VVS-mand, Poul Martinsen, og da vandrør jo kan springe andre steder end under beboerlokalet, får alle nu dette nummer, som KUN kan bruges ved pludseligt opståede vandskader uden for normal arbejdstid. Det er: 4084 1614. Skulle der uden for normal arbejdstid blive alvorlige problemer el-forsyningen, kan du kontakte installatør Kilting på nummeret 3250 1965.

Beboerlokalet

Foreningens lokale i Egilsgade blev sidste sommer ramt af en vandskade, men nu er der repareret og ryddet op. En del gammelt bureaukrati er væk, og ”Lokalegruppen” er i gang med en nyindretning, der bl. a. kommer til at omfatte installation af en opvaskemaskine! Vil du låne/leje lokalet, kan du ringe til: Lina Nielsen  (5191 1292), Merete Christensen (3166 2353), Karen Due (3022 2734) eller Gitte Døllner (2235 3677). Det skulle være muligt at få fat i en disse 4 lokaleansvarlige. I kan så aftale et tidspunkt, hvor du skriver under på en lejekontrakt. Jo før du booker lokalet, jo bedre. Alle i ejendommen kan leje lokalet!