DOMIBUS > EC-nyt

Kategori: EC-nyt

SMS-besked-tjeneste

DOMIBUS tilbyder mulighed for, at beboere kan tilmelde sig til SMS-orientering om f.eks. storskrald, afbrydelse af vand, møder m.m. Pris for oprettelse er kr. 2.000. Herefter koster tjenesten pr. måned kr. 250,00 og inkluderer op til 250 mails pr. måned. Bestyrelsesmedlem, vicevært, vvs-installatør etc. kan oprettes med kode, hvorefter de pågældende kan sende 1 SMS til Domibus´ SMS-system, hvorefter alle tilmeldte beboere modtager SMS´en.

Elektroniske generalforsamlinger

DOMIBUS og Ejendom Danmark anbefaler, læs artikel her: https://ejd.dk/nyheder/hvordan-gennemfoeres-noedvendige-generalforsamlinger/ nedenstående vedtægtsændringer for at modernisere til 2020-niveau og for at sikre imod fremtidige udfordringer med Covid-19 eller andre udfordringer med at mødes fysisk.

Stk. 1. Bestyrelsen kan beslutte, at der som supplement til fysisk fremmøde på generalforsamlingen gives adgang til, at medlemmerne kan deltage elektronisk i generalforsamlingen, herunder stemme elektronisk, uden at være fysisk til stede på generalforsamlingen. Det vil sige, at der afholdes en delvis elektronisk generalforsamling.

Stk. 2. Bestyrelsen kan beslutte, at generalforsamlingen alene afholdes elektronisk uden adgang til fysisk fremmøde. Det vil sige, at der afholdes en fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 3. Bestyrelsen fastsætter de nærmere krav til de elektroniske systemer, som anvendes ved en delvis eller fuldstændig elektronisk generalforsamling. Indkaldelsen til generalforsamling skal indeholde oplysning herom, ligesom det skal fremgå af indkaldelsen, hvordan medlemmerne tilmelder sig elektronisk deltagelse, og hvor de kan finde oplysning om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk deltagelse på generalforsamlingen.

Stk. 4 Det er en forudsætning for afholdelse af såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling, at bestyrelsen drager omsorg for, at generalforsamlingen afvikles på betryggende vis. Det anvendte system skal være indrettet på en sådan måde, at vedtægtens krav til afholdelse af generalforsamling opfyldes, herunder medlemmernes adgang til at deltage i samt ytre sig og stemme på generalforsamlingen. Det anvendte system skal på pålidelig måde kunne fastslå, hvilke medlemmer, der deltager i generalforsamlingen, hvilken stemmeret de repræsenterer, samt kunne håndtere afstemningerne.

Stk. 5.    Medlemmerne er selv ansvarlige for, at de har det nødvendige elektroniske udstyr, it-programmer og internetforbindelse, som giver adgang til at deltage i den digitale generalforsamling.

Stk. 6.    Et medlem har ret til at møde på såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling ved fuldmægtig. Dette kan ske ved at videregive sit personlige login – brugernavn og adgangskode – til en fuldmægtig eller ved at lade sig repræsentere ved fuldmagt i henhold til vedtægtens almindelige bestemmelser herom. Uanset modstående vedtægtsbestemmelse kan bestyrelsen repræsentere flere medlemmer i forbindelse med såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 7      Ved afholdelse af fuldstændig elektronisk generalforsamling har medlemmerne mulighed for at brevstemme, det vil sige at stemme skriftligt inden generalforsamlingen afholdes.

Stk. 8      I øvrigt finder vedtægtens bestemmelser om afholdelse af generalforsamling med de fornødne afvigelser tilsvarende anvendelse på delvis og fuldstændig elektronisk generalforsamling.

FASTFRYSNING AF ANDELSBOLIGFORENINGERS EJENDOMMES VÆRDI – Artikel fra Ejendom Danmark, Mette Haagensen.

Folketinget har førstebehandlet de tre lovforslag med indgreb mod kortsigtede opkøb af udlejningsejendomme (Blackstone-indgrebet), hvor der bl.a. ønskes indført en fastfrysning af værdien af andelsboligforeningers ejendomme for at undtage andelsboligforeningerne fra værdifald. Hvad betyder lovforslaget om fastfrysning af værdien for andelsboligforeningerne?

Af  

Både en valuarvurdering foretaget inden den 1. juli 2020 og den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 kan som følge af ændringerne fastholdes fremadrettet til brug for opgørelse af ejendommens værdi i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Valuarvurdering

For at kunne gøre brug af fastfrysning af valuarvurderingen, er det vigtigt, at andelsboligforeningen har indhentet en valuarvurdering, som er gyldig den 1. juli 2020, hvor loven træder i kraft.

Det fremgår af ABL § 5, stk. 2, litra b, at en valuarvurdering ikke må være ældre end 18 måneder. Er valuarvurderingen ældre end 18 måneder den 1. juli 2020, så er den ugyldig, og kan ikke ligge til grund for en fastfrysning af værdien i henhold til lovforslaget om fastfrysning af vurderingen.

Når først valuarvurderingen er fastfrosset har det ikke betydning, at valuarvurderingen på et senere tidspunkt ikke længere opfylder 18 måneders kravet, idet vurderingen er fastfrosset pr. 1. juli 2020.

Folketinget er blevet foreslået at stille krav om indhentelse af kontrolvurderinger, hvilket pt ikke er en del af lovforslaget. Om det er nødvendigt for andelsboligforeninger at indhente en valuarvurdering efter den 1. juli 2020 afhænger af, hvorledes andelsboligforeningen opgør ejendommens værdi i balancen i årsregnskabet.

Andelsboligforeninger, der anvender dagsværdiansættelse af ejendommen i årsregnskabet, vil fortsat have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for den regnskabsmæssige opgørelse af ejendommens værdi i balancen, jf. årsregnskabslovens krav om værdiansættelse til dagsværdi i balancen. De andelsboligforeninger, der anvender kostprisen i balancen, vil imidlertid ikke have behov for at indhente en valuarvurdering til brug for årsregnskabet. Dette gælder også selvom andelsboligforeningen benytter sig af den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering til beregning af andelskronen i noten i regnskabet.

Note i regnskabet

Såfremt en andelsboligforening har indhentet en valuarvurdering til brug for fastfrysning af valuarvurderingen, så skal dette anføres i en note i regnskabet. Af noten bør det fremgå både, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020 og at valuarvurderingen er gyldig den 1. juli 2020.

Der er ikke krav om, at andelskronen skal være fastsat i henhold til denne valuarvurdering inden den 1. juli 2020, hvorfor andelsboligforeningen godt kan indhente en valuarvurdering primo 2020 til brug for fastsættelse af andelskronen, men udskyde sin ordinære generalforsamling 2020 til efteråret 2020 som følge af corona, uden at dette har betydning for muligheden for fastfrysning af valuarvurderingen. Eneste krav er, at valuarvurderingen skal være indhentet inden den 1. juli 2020 og fortsat være gyldig den 1. juli 2020.

Transport- og Boligministeriet har derudover indstillet til, at der ligeledes skal indføres et notekrav i ABL om, at det skal fremgå af regnskabet, såfremt andelsværdien er fastsat i henhold til en fastfrosset valuarvurdering.

Skuffevurdering

Hvis andelsboligforeningen ikke benytter sig af valuarvurdering som værdiansættelsesprincip, men i stedet benytter sig af anskaffelsesprisen eller den offentlige ejendomsværdi, så er det også muligt at indhente en valuarvurdering til brug for fastfrysning af værdien – også selvom andelsboligforeningen ikke har tænkt sig at skifte værdiansættelsesprincip i år. Der er nemlig ikke noget krav til, hvornår en fastholdelse af værdien skal ske. Valuarvurderingen kan dermed indhentes og lægges i skuffen til senere brug. Andelsboligforeningen skal blot sørge for at det fremgår af en note i regnskabet, at der er indhentet en valuarvurdering, der opfylder gyldighedskravene. Denne note skal gentages i regnskabet hvert år, såfremt man ønsker at forbeholde sig retten til at skifte til denne valuarvurdering. Det er vigtigt at notere sig, at det er en gyldighedsbetingelse, at andelsboligforeningen har sikret sig dokumentation for, at valuarvurderingen er indhentet rettidigt ved at anføre dette i en note i regnskabet.

Fortabelse af fastfrossen værdi

Retten til at gøre brug af den fastfrosne valuarvurdering fortabes, når andelsboligforeningen skifter værdiansættelsesprincip. Andelsboligforeningen skal derfor være opmærksom på, at når der første gang skiftes værdiansættelsesprincip efter 1. juli 2020, så bortfalder muligheden for at falde tilbage på en anden vurdering.

Offentlig ejendomsvurdering

Den foreslåede bestemmelse om fastholdelse af andelsboligforeningens værdi gælder både for valuarvurderinger og den offentlig ejendomsvurdering. Det er således også muligt at fastfryse den seneste offentlige ejendomsvurdering forud for 1. juli 2020 tidsubegrænset.

Ligesom med valuarvurderingen er fastfrysningen dog kun gældende indtil andelsboligforeningen efter den 1. juli 2020 vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelsen af andelsværdien.

Prioritetsgæld

Lovforslaget om andelsboligforeningers fastfrysning af vurderingen indebærer ikke en ændring i andelsboligforeningens håndtering af prioritetsgæld. Andelsboligforeningen skal således fortsat opgøre sin prioritetsgæld som anført i ABL § 5, stk. 4. Dermed er der en vis risiko for, at andelsboligforeninger, der fx har knyttet en aftale om renteswap til optagelse af et lån, ikke kan få gavn af muligheden for fastfrysning af vurderingen.

Forbedringer

Lovforslaget ændrer ikke på muligheden for at tillægge værdien af forbedringer udført på ejendommen efter vurderingen er foretaget i henhold til (den nugældende) ABL § 5, stk. 3. Det vil sige at det vil være muligt at lægge den værdi, hvormed forbedringer udført efter 1. juli 2020 har forøget ejendommens værdi, til ejendommens værdi opgjort i henhold til ABL § 5, stk. 2.

Her skal man blot være opmærksom på, at prisfastsættelsescirkulæret fra 1986 anfører, at bestemmelsen ikke gælder for valuarvurderinger, men kun den offentlige ejendomsvurdering. Denne forståelse af ABL § 5, stk. 3 har Erhvervsstyrelsen videreført i deres vejledning fra 2018, som skulle erstatte prisfastsættelsescirkulæret.

Trafik- og Boligministeriets angivelse i lovbemærkningerne af, hvad der er gældende ret, er således ikke i overensstemmelse med den hidtidige fortolkning af bestemmelsen. Dette kan ikke repareres med bemærkninger til en lovgivning, der ikke ændrer i bestemmelsen. Man bør derfor være forsigtig med at lægge til grund, at forbedringer kan lægges til en fastfrosset valuarvurdering med hjemmel i ABL § 5, stk. 3.

Finansiering

En fastlåsning af valuarvurderingen har ikke betydning for belåningsmulighederne for hverken andelsboligforeningen eller andelshaverne.

Kreditinstitutter må ikke lægge værdien i en valuarvurdering til grund for belåningen, men skal lægge ejendommens reelle markedsværdi til grund. En andelsboligforening vil således opleve, at der ikke kan optages lån i forhold til den fastfrosne værdi af ejendommen, men at kreditinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi skal lægges til grund.

Et lån til andelshaver til finansiering af andelsboligen bliver ligeledes foretaget på baggrund af pengeinstituttets egen vurdering af ejendommens værdi. Købere af andelsboliger vil dermed kunne opleve, at de kan låne et mindre beløb i banken end det, som den fastfrosne maksimalpris giver udtryk for.

Nøgleoplysninger

Transport- og Boligministeriet har i høringsnotat af 20. april 2020 indstillet til, at der indsættes et supplerende punkt om fastfrysning af valuarvurdering i nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen. Dette er ikke en del af lovforslaget, men vil blive implementeret efterfølgende, såfremt forslaget opnår den fornødne opbakning.

Folketingets behandling

Lovforslagene blev fremsat den 22. april 2020 og første behandlet den 28. april 2020.

Efter planen skal lovforslagene anden behandles den 2. juni 2020 og tredje behandles den 4. juni 2020, hvorefter lovforslagene skal træde i kraft den 1. juli 2020.

Høring – lovforslag

RSS Høringsportalen – Høringer for Bolig- og bygningsforhold


Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/domibus.dk/public_html/wp-includes/SimplePie/Parse/Date.php on line 694

Mulighed for virtuel deltagelse i generalforsamlinger.

Covid-19 betyder for tiden, at det ikke er lovligt at holde generalforsamlinger med fysisk fremmøde af alle andelshavere.

Man kan derfor stille det spørgsmål: Hvad gør vi så?

Udskyde generalforsamling

En mulighed er naturligvis at udskyde generalforsamlingen. Reelt er der ingen anden mulighed, hvis man skal – og det skal man naturligvis – overholde forbud imod forsamlinger på p.t. mere end 10 personer.

De fleste vedtægter for foreninger har en bestemmelse om, at generalforsamling skal afholdes en vis tid efter regnskabsårets afslutning. Det er en bestemmelse, som i mange henseender er fundamentet for, at foreninger kan fungere tilfredsstillende. Uden en generalforsamling, der tager bestyrelsens beretning til efterretning, godkender regnskab og budget, tager stilling til forslag og bestemmer, hvem der i fremadrettet skal have ansvaret som bestyrelse, svigter fundamentale strukturer og sikkerhed for samme for foreningerne.

I stedet for at udskyde en generalforsamling bør vedtægter suppleres med bestemmelse om alternative måder at afholde en generalforsamling.

Alternativ til at udskyde generalforsamling.

Fokus bør være, at den demokratiske proces i foreningen så vidt mulig skal bestå. Covid-19 har vist, at de hidtidige normale betragtninger ikke længere er valide. Kun ved at åbne op for, at generalforsamlinger kan / skal afholdes uden at deltagere nødvendigvis møder op fysisk, kan foreninger i en covid-19-lignende-situation overholde de demokratiske regler, som foreningers virke er funderet i.

Her og nu ved ingen, hvornår covid-19 er bekæmpet, og myndighederne åbner op for forsamlinger. Ingen kan heller forudsige, om der senere måtte komme en influenzapandemi med en dødelighed som ebola eller værre. Det er derfor rettidig omhu, at foreningens vedtægter tilpasses/moderniseres, så der ikke er tvivl om, at der er alternative muligheder for at deltage i generalforsamlinger end at skulle møde op for at afgive sin stemme.

Kan generalforsamlinger afholdes uden krav om fysisk tilstedeværelse?

Det er jeg langt fra sikker på, at der blandt de lærde er enighed om.

De fleste professionelle dirigenter har formentlig været ude for foreningsmedlemmer som med mødedeltagernes billigelse har deltaget virtuelt i en generalforsamling.

For mit eget vedkommende vil jeg i hvert fald som dirigent, der skulle tage stilling til spørgsmålet, formentlig konstatere, at det normale er, at et medlem ikke kan deltage i en generalforsamling, uden at pågældende er tilstede fysisk eller har givet en anden person fuldmagt til at tale og stemme for det pågældende medlem.

Så hvis vedtægterne ikke åbner op for, at generalforsamlinger kan afholdes uden krav om, at deltagerne møder op fysisk, så skal man møde op for at ens stemme kan høres og tælles med.

Hvis et flertal blandt de fysisk fremmødte svarende til kravet til vedtægtsændringer imidlertid ville tillade ikke-fysisk fremmødtes deltagelse i generalforsamlingen via telefon, videomøde-faciliteter etc., så ville jeg godkende de virtuelt deltagende medlemmers tale- og stemmeret og særligt hvis muligheden herfor var meldt ud på forhånd.

For mit vedkommende er det derfor ikke 100 % nødvendigt at udskyde generalforsamlinger. De kan afholdes, men naturligvis helst, hvis alle eller næsten alle vil bakke op om, at det er det vi gør, fordi “nød bryder alle love”.

Modstand fra en mindretal på en generalforsamling imod at visse punkter på dagsordenen ikke bliver debatteret face-to-face bør den dygtige dirigent, hvis udtrykkelig hjemme til afholdes af generalforsamling uden fysisk fremmøde, overveje at få konsensus til at udskyde til en generalforsamling, hvor alle kan deltage.

Det skal nævnes, at generalforsamlinger uden krav om fysisk fremmøde i selskaber langt fra er usædvanligt. Se også denne artikel fra 2016 med diverse for og imod virtuelle generalforsamlinger.

Ekstraordinære tiltag ved mulighed for generalforsamlinger uden fysisk fremmøde.

Bestyrelsen og administrator skal have fokus på demokratiet. Det skal ikke kunne hedde sig, at et regnskab, budget, forslag m.m. er blevet godkendt/vedtaget alene fordi der ikke var mulighed for almindelig behandling på en generalforsamling.

I mange af mine foreninger sendes derfor indkaldelse ud med alle bilag og med opfordring til, at alle mundtligt til administrator eller skriftlig kan komme med spørgsmål, bekymringer, modstand, ændringsforslag. Sådanne tilkendegivelser sendes også til alle medlemmer, og der er ikke noget i vejen for, at særlige spørgsmål kan “debatteres” blandt interesserede. Lykkes det ikke at finde et kompromis, som alle kan støtte, skal bestyrelsen sende en redegørelse ud til alle medlemmer og give besked om, hvorvidt afstemning vil ske på den berammede generalforsamling, eller om bestyrelsen mener, at sagen kan og bør afvente en ekstraordinær generalforsamling.

Rent praktisk bør bestyrelsen og/ eller administrator sende vejledning ud til, hvordan evt. deltagelse uden fysisk fremmøde vil kunne ske. Et testmøde kan også være en god idé, så tekniske udfordringer kan afklares og løses inden det rigtige mødets afholdelse.

Vedtægtsændringer.

Som skrevet ovenfor bør vedtægter indeholde en mulighed for at afholde generalforsamlinger uden krav om fysisk fremmøde. Et forslag kunne være:

Bestyrelsen kan beslutte, at deltagelse i generalforsamlinger kan/ skal ske uden fysisk fremmøde, men med deltagelse via telefon eller en mødetjeneste med mulighed for kameraforbindelse til og fra deltagere. Bestyrelsen fastsætter i indkaldelsen til generalforsamlingen krav til, hvorledes deltagelse i møde uden fysisk fremmøde konkret skal ske. Svigter teknikken under mødets afholdelse, således at forbindelse til en eller flere medlemmer mistes, skal dette, medmindre dirigenten eller et flertal af mødedeltagere beslutter andet, ikke betyde, at mødet skal udsættes.

Hjælpepakker til erhvervslejere.

Opdateret 27/3-2020.

SE https://www.beierholm.dk/nyheder-events/coronavirus/overblik-over-hjaelpepakker/

Vedtaget kompensationsordning vedr. faste udgifter, herunder leje
Der er torsdag den 19. marts 2020 blevet offentliggjort en ny aftale, indgået mellem Regeringen og Folketingets partier, vedrørende en økonomisk hjælpepakke til erhvervsdrivende. Hjælpepakken inkluderer bl.a. en midlertidig kompensationsordning i forhold til de erhvervsdrivendes dokumenterbare faste udgifter, herunder eksempelvis husleje, renteudgifter og kontraktforbundne udgifter i perioden fra den 9. marts til 9. juni 2020.

Denne midlertidige kompensationsordning er særdeles relevant for en lang række lejere.

Principperne for den midlertidige kompensationsordning for faste udgifter m.v. er følgende: 

  • Virksomheder på tværs af brancher skal kunne få kompensation
  • Kompensationen målrettes virksomheder med et stort fald i omsætningen hjemme (mere end 40 pct.)
  • Kompensationen målrettes faste udgifter og udgør mellem 25 og 80 pct.
  • Kompensation dækker op til tre måneder og udbetales hurtigst muligt
  • Hvis omsætning er faldet væsentligt mindre, skal kompensationen betales tilbage

Kompensationens størrelse:

  • 100 %, for erhvervsdrivende, som ved bekendtgørelse er påbudt fuldt lukket.
  • 80 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 80-100 %.
  • 50 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 60-80 %.
  • 25 %, hvis omsætningsnedgangen har været på 40-60 %.

Begrænsninger:

  • Der kan ikke ansøges om kompensation, hvis de faste udgifter udgør mindre end 25.000 kr. i perioden.
  • Der kan maksimalt opnås kompensation for 60 mio. kr. pr. virksomhed i perioden.
  • Perioden hvori kompensationen er gældende: 9. marts til 9. juni 2020.

Kilde: Plesner, insights

Ejendom Danmarks information til erhvervslejere:

https://ejd.dk/corona-er-erhvervslejere-fritaget-for-at-betale-leje/

Sølvfisk

Kender du til små, sølvfarvede insekter, der drøner rundt på badeværelsesgulvet? Så har du med stor sandsynlighed fået besøg af sølvfisk. Men hvad er sølvfisk egentlig for nogle? Og hvordan slipper du af med dem igen? Her får du vores bedste tips mod sølvfisk!

De små insekter, som ofte er at finde på badeværelsesgulvet, hedder egentlig sølvkræ, men går i daglig tale under navnet sølvfisk, fordi deres sølvglinsende udseende og bugtende bevægelser leder tankerne hen på små, skællede fisk. De små insekter er meget lyssky og foretrækker at leve på lune og fugtige steder, hvilket gør badeværelset og køkkenet til ideelle opholdssteder for de små væsener.

Har du sølvfisk i din bolig, så frygt ej. De små insekter er nemlig ganske uskadelige for mennesker og dyr, og de findes på langt de fleste badeværelser i ældre boliger.

På trods af at sølvfisk er ganske harmløse, opfattes de ofte som skadedyr, fordi de lever af sukker og stivelse, som bl.a. er at finde i tapetklister, sæberester eller fugtigt papir. Sølvfisk er dog ganske nøjsomme og spiser ikke særlig meget. Derfor vil omfanget af skader forårsaget af sølvfisk som regel være begrænset.

Hvordan kommer man af med sølvfisk?

Har du alligevel ikke lyst til at dele bolig med de små sølvkræ, giver vi dig her nogle enkle tips:

  • Hold det angrebne rum tørt og køligt ved at lufte ud med jævne mellemrum, gerne to gange dagligt i 5-10 minutter.
  • Tør gulvet godt af efter gulvvask, så du undgår at skabe et fugtigt miljø
  • Støvsug i sprækker og revner, hvor sølvfisk ofte opholder sig
  • Foretag en grundig rengøring på badeværelset, for sølvfiskene lever bl.a. af mel og krummer samt sæbeaflejringer i brusekabine og håndvask
Den bedste måde at bekæmpe sølvfiskene på er at sænke luftfugtigheden i det pågældende rum. Er din bolig hårdt ramt af sølvfisk, kan du dog også ty til håndkøbsmidler såsom insektspray, lokkedåser og insektpudder.

Hvor kommer sølvfisk fra?

Sølvfisk har eksisteret i ca. 400 mio. år og er blandt de første dyr, der forlod havet og indtog landjorden. Nu bor den på dit badeværelse, det er jo i og for sig ret fantastisk at tænke på. De fleste slags sølvfisk lever i fugtig jord, men en del sølvfiske-arter er så tæt knyttet til mennesker, at de faktisk stort set ikke findes i naturen. 

Derfor er det da også svært at sige, hvorfra de sølvfisk der er hjemme hos dig, er kommet fra. Formentligt har de altid været der, eller også er de kommet fra naboen, eller måske ind på matriklen via gamle genbrugsmøbler, kufferter eller flyttekasser. 

Kilde: Bolius.dk, illvid.dk og Jyllands-posten.dk

Vil du støtte, at det er administrator og ikke bestyrelsen, der skal “vaskes”.

I dag er reglerne, at bestyrelsen skal “hvidvaskes”, dvs. sende kopi af deres sundhedskort og pas/kørekort til administrator, banker, kreditforeninger, valuarer m.fl.

Det er alt sammen i h.t. en lov, der har et supergodt formål, nemlig at komme hvidvask af penge, terrorisme med mere til livs.

Intet bestyrelsesmedlem har imidlertid i dag nogen som helst mulighed for at vaske sorte penge hvide eller at finansiere terrorister. I hvert fald ikke i kraft af, at de er bestyrelsesmedlemmer i en andels- eller ejerforening.

Efter talrige opfordringer har jeg derfor d.d. skrevet til Finanstilsynet og med kopi til statsminister Mette Frederiksen, at der er behov for, at reglerne tilpasses formålet. Jeg mener, at det er administrator, der har ansvaret for, at transaktioner er lovlige, og at det derfor kun skal være administrator, der skal legitimere sig. Det enkelte bestyrelsesmedlem har absolut ingen mulighed for at udnytte, at han / hun er valgt som bestyrelsesmedlem til at lave ulovligheder.

Det er derfor 100 % spild af tid og ressourcer, at det enkelte bestyrelsesmedlem skal indsende sundhedskort og pas / kørekort.

Hvis du gerne vil give din støtte til, at reglerne ændres, så det kun er administrator og ikke bestyrelsen, der skal sende sundhedskort og pas/kørekort til bank, kreditforening, valuar, Nets, m.fl. så giv din støtte ved at klikke her

Finanstilsynets svar:

Besvarelse-af-spørgsmål-ang.-reelle-ejere-i-andelsboligforeninger-og-ejendomsaktieselskaber

Virkeligheden – når der er valgt en administrator – er, at bestyrelsen ikke selvstændigt kan lave hvidvask eller finansiere terrorisme via foreningens bankkonto eller på anden vis. At kræve at bestyrelsen skal legitimere sig opfylder derfor ikke andet formål end at Danmark overholder nogle EU-regler om at “reelle ejere” af et selskab skal legitimere sig. 
Der er ikke “reelle ejere” i en andels- eller ejerlejlighedsforening eller for den sags skyld i f.eks. et aktieselskab, hvor mange aktionærer hver især ejer en mindre andel (aktie) af selskabet. I disse tilfælde er det så bestyrelsen eller direktionen der skal legitimere sig. 

Finanstilsynet har svaret:  “En administrator af en forening kan alene anses for at være reel ejer, hvis vedkommende kan udøve kontrol over foreningen og ikke agerer efter mandat fra bestyrelsen. Dette vil bero på en konkret vurdering, som skal foretages, når et pengeinstitut, kreditforening mv. etablerer en ny forretningsforbindelse med en sådan forening.”

Åbent brev til Finanstilsynet:

“Tak for Finanstilsynets svar af den 9. marts 2020.

Svaret giver mig anledning til et tillægspørgsmål:

Vil det være administrator, der skal legitimere sig, hvis det i en andelsbolig- eller ejerforenings vedtægter er bestemt:

§ X

Stk. 1) Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed.

Stk. 2)  Bestyrelsen skal sammen med administrator udføre generalforsamlingens beslutninger, men har ingen mandat til at instruere administrator til at udføre generalforsamlingsbeslutninger, der muligvis er ulovlige, og som ved transaktioner f.eks. muligvis støtter terrorisme eller muligvis drejer sig om hvidvask. Bestyrelsen må ikke selvstændigt kunne udføre økonomiske transaktioner. 

Stk. 3) Administrator skal udføre generalforsamlingens beslutninger sammen med bestyrelsen, og skal rette sig efter bestyrelsens anvisninger. Dette gælder dog ikke generalforsamlingsbeslutninger, der er eller kan være ulovlige, og som ved transaktioner f.eks. muligvis skal støtte terrorisme eller muligvis drejer sig om hvidvask. Sådanne transaktioner skal administrator selvstændigt ekspedere og være ansvarlig for.

Administrator må kun udføre transaktioner, som har hjemmel i en generalforsamlingsbeslutning eller som er godkendt af bestyrelsen og som er lovlige og kan anses som almindelig administration.

4) Administrator kan fratræde uden varsel i tilfælde af generalforsamlingsbeslutninger, der er ulovlige.

Er Finanstilsynet enig med mig i, at foreninger ved at lave vedtægter, som beskrevet ovenfor, kan flytte legitimationskravet fra bestyrelsesmedlemmerne til administrator?

Med venlig hilsen
CLAUS CLAUSEN”

AirBnB – spørgsmål

Svar på henvendelse fra en ejer / andelshaver, hvor vedtægter kræver at bestyrelsen giver samtykke til udlejning.

Med AirBnB forstår de fleste korttidsudlejninger.
Det er vigtigt at AirBnB mest er kendt for korttidsudlejninger, men at der også kan være tale om langtidsaftaler via denne portal.
Der findes en del andre portaler, som har det samme produkt som AirBnB.
Står der intet i en ejerforenings vedtægter om at udlejning kræver samtykke, kan man som ejer udleje, og om man finder sin lejer ved et skilt i vinduet, via AirBnB, facebook, eller en tur i byen fredag aften gør hverken fra eller til. Hvis udlejningen er erhvervsmæssig (hoteldrift) er der i visse tilfælde mulighed for at bestyrelse eller kommunen kan skride ind. I andelsboligforeningers vedtægter er spørgsmålet om ret til udlejning næsten altid reguleret og ellers vil lejelovens regler muligvis gælde analogt.

I vedtægter, hvor det står, at man kun kan udleje med bestyrelsens samtykke, kan bestyrelsen afvise samtykke til udlejning efter saglige kriterier. Saglige kriterier kunne være, at lejekontrakt skal sendes til bestyrelsen, og at der kun er mulighed for samtykke til udlejning 2 gange om året, at der kun må udlejes til ophold for 2 personer pr. lejlighed, at der ikke må ryges, medbringes husdyr, holdes fester osv., osv.

 
Det er anbefalelsesværdigt, at få en afstemning blandt alle foreningens medlemmer om den politik, som bestyrelsen skal administrere samtykke på grundlag af.

Hvornår er administrationens bistand omfattet af det aftalte honorar, og hvornår debiteres sager efter medgået tid eller anden afregningsform?

Det fremgår af administrationsaftale, hvad der er omfattet, og hvilke sager der vil blive debiteret efter medgået tid eller efter anden nærmere aftale.

Der debiteres ikke ekstra, uden at bestyrelse er varslet herom.

Alle ekstraordinære sager, såsom byggesager, retssager, voldgiftssager, med flere debiteres efter medgået tid, medmindre anden aftale er indgået.

Sager, der ofte giver anledning til tvivl om, hvornår der debiteres ekstra er sager om overtrædelse af husorden, god skik og orden m.m.

Der varsles, når sager har udviklet sig fra almindelige breve om, at beboer / lejer skal rette for sig til sager, hvor det har juridisk afgørende betydning, at påkrav formuleres 100 % korrekt, dvs. at der skal en advokat til at føre pennen.

Hvis bestyrelsen er nået dertil, at de ønsker konsekvenser ved fortsatte overtrædelse i forhold til venlige henstillinger, skal den advokat, der skal sikre konsekvenserne, overdrages sagen, så påkrav formuleres optimalt i forhold til den mulige fremtidige retssag.

Ovenstående er dermed også normalt skillelinien mellem det, der i den slags sager er omfattet af det ordinære administrationshonorar, og det, der skal overlades til advokat at føre videre. Ved sager, hvor bestyrelsen ikke kan tage beslutning om, at der skal gøres noget alvorligt, men hvor man bare ønsker flere breve sendt af administrationen, herunder breve der mange gange gør det endnu vanskeligere senere at vinde en sag for retten, vil der kunne blive varslet, at sagen for fremtiden debiteres efter medgået tid, selv om der endnu ikke er tilknyttet en advokat til sagen.

Det skal nævnes, at det ikke kun er breve men også telefonsamtaler, mails og møder, der kan medføre tid for administrationen, som må debiteres særskilt, hvis arbejdet falder uden for sædvanlig daglig administration eller må anses som forspil til retssag, huslejenævnssag, voldgiftssag, m.m.

Fuldmagter

Det er ikke altid lige nemt at afgive en fuldmagt:

Fuldmagt kan være meget præcis, f.eks. at hvis det og det sker på det og det tidspunkt, så skal enten A, hvis han er i live og ellers B, hvis han er i live have fuldmagt til at gøre dette eller hint på mine vegne indtil, jeg selv er tilbage fra min ferie på Mallorca.

Der gælder særlige regler om såkaldte fremtidsfuldmagter.

Dette indlæg relaterer sig til fuldmagter afgivet af ejere, andelshavere eller beboere, som i h.t. vedtægter har mulighed for at gøre deres indflydelse gældende ved at give en anden en fuldmagt.

Den, der får fuldmagten, skal være berettiget hertil. Der kan være begrænsninger i vedtægt.

Fuldmagten skal gå ud på, at fuldmagtshaver kan stemme på fuldmagtsgivers vegne. Vedtægt kan give mulighed for fuldmagt til “bestyrelsen” eller andet, men er der ikke hjemmel herfor, skal fuldmagten være til en konkret person eller en juridisk person.

Fuldmagtsgiver må ikke i fuldmagten skrive, hvad fuldmagtshaver skal stemme. En dirigent vil e.o. formentlig kunne/skulle afvise en fuldmagt, hvis denne går ud på, at  fuldmagtshaver er bundet af dette eller hint i fuldmagten, medmindre fuldmagtsgiver tydeligvis er klar over, at det er 100 % op til fuldmagtshaver at stemme, som han vil. Fuldmagtsgiver kan ikke efterfølgende gøre gældende, at fuldmagtshaver har stemt anderledes end fuldmagtsgiver ønskede.

Dirigenten afgør afstemninger, og dirigenten kan og skal IKKE kontrollere, at stemmer afgives som ønsket af dem, der har givet fuldmagt. Muligheden for at give fuldmagt er ikke en mulighed for at stemme skriftligt. En generalforsamling skal forhandle forslag og herefter stemme om dem, og forslag kan blive modificerede.

En fuldmagt for at stemme for OK til hundehold for hunde af passende størrelse, der ikke er af en race som gør meget, og hvor ejerne er forpligtet til at opdrage deres hund, siger sig selv ikke er egnet som fuldmagt. Her må fuldmagten nødvendigvis lyde på, at XX kan afgive fuldmagt på YY´s vegne. YY kan herefter i et privat brev til XX have instrueret om hvad han nærmere ville have stemt, hvis han havde haft mulighed for at være til stede. Når der så kommer ændringsforslag om, at ikke alle hunde skal tillades men kun dem over 30 cm. og under 100 cm. som voksne og kun hvis de har bestået den og den prøve, så er det XX´s ansvar at afgive stemme på YY´s vegne eller helt at undlade stemmeafgivning, fordi XX ikke aner hvad YY ville have stemt, hvis hun havde kendt ændringerne.

 

Rykkergebyrer

Hvis du bliver forsinket med at betale til tiden, vil vi få ekstra arbejde i den anledning. Vi skal under alle omstændigheder sende dig en rykker, og det er en e-mail eller et brev, og der er arbejde og tidsforbrug forbundet hermed. Det kan også være, at vi skal bruge tid på en telefonsamtale med dig, som der skal laves notat af, som skal registreres og arkiveres, eller måske sender du en e-mail, som ligeledes skal besvares, registreres og arkiveres. Alt sammen tager tid, og der er kun en, vi kan sende regningen for tidsforbruget, og det er til dig.

Du skal betale betale fordi du betaler for sent og giver anledning til ekstraarbejde for os. Ellers vil det  være alle dem, der betaler til tiden, der skal betale for dig.

Der er mange gode og forståelige grunde til at betale for sent, og det kan være din skyld eller din banks skyld eller postnord kan have været forsinket med at levere opkrævningen til dig.

Hvis det IKKE er vores skyld, skal der betales gebyr for det ekstraarbejde, vi får. Gebyret kan du forsøge at kræve betalt af den, der har skylden.

 

Kakerlakker

 

  1. Kakerlakkers ekskrementer lugter slemt. Er der mange af dem i din bolig, kan den mugne lugt være noget nær uudholdelig.
  2. Kakerlakker går i vores vores fødevarer, og de er stort set altædende – dog primært af vegetabilsk føde. Det stiller stor krav til forsegling af fødevarer.
  3. Kakerlakker kan være bærere af sygdomme og sprede smitte som for eksempel salmonella og mavetarmkatar.
  4. Kakerlakkers efterladenskaber i boligen som ekskrementer og hudrester kan fremkalde allergiske reaktioner. Børn og andre individer med skrøbeligt immunforsvar er særligt sårbare og kan udvikle allergi over for insektet.
  5. Kakerlakker kan formere sig eksplosivt. Et hjem kan derfor, hvis man er uheldig, blive overbefolket af dem på meget kort tid.
  6. Dyret afgiver nogle uhyggelige skumle og klikagtige lyde, når de rumsterer rundt i mørket.

Kilde:Idenyt

Forsikringsordbog

FORSIKRINGSORDBOG

Find forklaringer på forsikringstermer her.

Hvad betyder selvrisiko? Hvad er en friskade? Hvad er anciennitet? Vi har samlet en række ord med en tilhørende forklaring.​

 

A

Affektionsværdi

En værdi, der alene baseres på følelser og minder. Affektionsværdi kan ikke prissættes og dermed ikke forsikres. Eksempler på affektionsværdi er ting, som du har arvet, fotoalbums eller “kunstværker”, dine børn har lavet.
All risk-forsikring

Ved en all risk-forsikring forstås en forsikring, der dækker alle skadeårsager, medmindre skadeårsagen er direkte undtaget i vilkårene. Et eksempel på en “all-risk” forsikring er kaskoforsikring til biler.

Anciennitet

Anciennitet er den kørselserfaring, du har opnået og den tid du har haft en bilforsikring.

Ansvarsforsikring

En ansvarsforsikring dækker i de tilfælde, hvor forsikringstager pådrager sig et juridisk erstatningsansvar for skader på andre personer eller ting.

Ansvarsforsikringen er lovpligtig, hvis du ejer en bil, knallert, motorcykel, hest eller hunde.

 

Arbejdsobjektet

Ved arbejdsobjektet forstås den bygning (herunder tilbygning), der er under nyopførelse, samt den del af huset, der er under ombygning.

B

Begunstigede

Begunstigede er betegnelsen for den eller de personer, som forsikringstageren har forudbestemt til at overtage dennes rettigheder ved dennes død. Hvis du er gift, er din ægtefælle automatisk din begunstigede, medmindre du vælger noget andet.

Begunstigede bruges typisk til at modtage forsikringsydelsen ved livsforsikring og ulykkesforsikring.

Bilforsikring

Hvis du har en bil, skal du have en bilforsikring. I Danmark er det lovpligtigt som minimum at have en ansvarsforsikring, når man ejer en indregistreret bil med nummerplader. Ansvarsforsikringen dækker de skader, som du som bilist måtte forvolde på andre personer, dyr eller ting.

Blødt tag

Tagbelægning der er lavet af strå, rør, tang eller sedum (forskellige mos-typer).

Brand

Ved brand (ildsvåde) forstås løssluppen og flammedannende ild, der kan brede sig ved egen kraft og som har et større omfang. En svideplet efter en cigaretglød er fx ikke brand.

Bygning

En bygning er defineret som en genstand, der har tag, vægge og er på støbt fundament. Er det ikke på støbt fundament, er det at betragte som værende et haveanlæg.

D

Dobbeltforsikring

Med dobbeltforsikring menes, at en genstand/interesse er forsikret mod samme fare hos flere selskaber. Det kan betyde, at du betaler flere selskaber for den samme dækning, men hvis skaden skulle ske, er det kun den sidst etablerede forsikring, som rent faktisk udbetaler erstatningen. Du risikerer altså at betale for noget, som ikke giver dig nogen værdi.

Personforsikringer er dog undtaget denne regel; Du kan godt vælge at have flere ulykkesforsikringer på dig selv, fx i flere selskaber, hvilket giver dig ret til erstatning fra alle forsikringerne.

Du kan typisk ikke dobbeltforsikre din bil, da forsikringen til dels styres af indregistreringen hos SKAT.

Dækning

Dækning er et andet begreb for at være forsikret, og betyder, at en risiko bliver overtaget af et forsikringsselskab. Har du fx en bilforsikring hos os, dækker vi dit erstatningsansvar, hvis du påkører en anden bil.

Dækningsberettiget sygdom

Se den fulde liste over hvilke sygdomme vi dækker for henholdsvis børn og voksne i vilkårene for Personforsikring.

 

Dækningsberettiget ulykke

Se “Ulykke” under U længere nede.

E

Eksplosion

Eksplosion er en momentant forløbende kemisk proces, ved hvilken der udvikles stærk varme og indtræffer en voldsom rumfangsforøgelse af reagerende stoffer.

Ekstraudgifter

Ekstraudgifter er rimelige udgifter, du har efter en dækket forsikringsskade. Hvis det var udgifter, du ville have haft uanset skaden, er der ikke tale om en ekstraudgift. For eksempel opvarmning i vinterhalvåret.

El-skade

Ved el-skade forstås skade på de elektriske ledere eller komponenter, der opstår pga. kortslutning (en utilsigtet forbindelse i et elektrisk kredsløb), induktion (tordenvejr), overspænding (fejl i elforsyningen) eller lignende.

F

Farlig sport

Farlig sport er fx:

  • Boksning, karate og andre kampsportsgrene
  • Elastikspring, paraglidning (faldskærm efter båd), hanggliding (drage- eller sejlflyvning), faldskærmsudspring og svæveflyvning
  • Jetski og vandscooter
  • Dykning med anvendelse af dykker- eller frømandsudstyr
  • Træning eller deltagelse i enhver form for motorløb, cykelløb eller hestevæddeløb.

 

Fast bygningstilbehør

Ved fast bygningstilbehør forstås fx faste el-, gas- og vandinstallationer, hovedtavler, kraftinstallationer, lysinstallationer, grundvandspumper, faste ventilationsanlæg, elevatorer, fastmonterede anlæg til brand-, vandskade-, og tyverisikring af bygninger og indendørs svømmebassiner, mobile køkkenelementer og fastmonterede udekøkkener.

Det inkluderer også tæpper, hvis de er limet fast til underlaget eller hvis de er lagt på et underlag, der ikke kan betragtes som færdigt gulv. Med færdigt gulv menes parketgulv eller et andet gulv, der ikke behøver et tæppe eller anden belægning for at kunne fungere som færdigt gulv.

Herunder hører også hårde hvidevarer samt varme-/energianlæg, såsom jordvarmeanlæg, fastmonteret solcelle-, solvarme- og varmepumpeanlæg.

Fastpris

Har du fastpris (trin 18) på din bilforsikring, er der som udgangspunkt intet fald i trin ved en enkelt skade. Det betyder, at prisen på din forsikring ikke stiger.

Forsikringsbevis

Et forsikringsbevis blev tidligere benyttet ifm. indregistrering af motorkøretøjer, men er ikke længere nødvendigt. Dog bruges forsikringsbeviset stadig ifm. knallerter uden registreringsnummer, da knallertejeren skal have en kopi af kvitteringen, for at der er betalt forsikring.

Forsikringsstedet

Forsikringsstedet er den/de bygning(er), der ligger på den adresse, der er anført på policen, som oftest din adresse.

Forsikringssum

Forsikringssummen er den maksimale sum, du kan få udbetalt i erstatning ved en skade. Du vælger selv din forsikringssum på henholdsvis din indbo,- ulykkes- og livsforsikring hos os; indbosummen, varigt mén-summen og dødsfaldssummen.

 

Forsikringstager

Forsikringstager er den person, der har indgået forsikringsaftalen for sig selv eller andre.

Som forsikringstager kan du fx livsforsikre dig selv, og samtidig være den forsikrede. Du kan også være forsikringstager på andres forsikringer, fx dine børns eller på en krydslivsforsikring hvor forsikrede, fx din samlevende, er en anden person.

Forsikringsvilkår

Forsikringsvilkår er de bestemmelser, der gælder for den pågældende forsikring. I forsikringsvilkårene finder du dine, forsikringsselskabets og eventuelle andre sikredes rettigheder og pligter.

Forsikringsvilkårene er bindende for begge parter.

Friskade

Friskade sikrer, at du ikke bliver opkrævet selvrisiko og ikke falder i trin ved fx brand, tyveri og kortslutning på din bil.

 

Fuldmagt

Vi skal bruge en fuldmagt, hvis vi skal kunne tale med andre end forsikringstageren om dennes forsikringer.

Som forsikringsselskab er vi pålagt en række juridiske krav, bl.a. at vi ikke må udtale os til andre end forsikringstager. Det sikrer, at ingen kan misbruge dit navn og CPR-nummer, hvis de henvender sig til os uden din accept.

G

Glas

Med “glas” mener vi glas – eller erstatningsmateriale herfor – der er monteret som en bygningsdel på den blivende plads, fx vinduer, fastmonterede spejle, glaskeramiske kogeplader, ovnglas og døre til brusekabiner.

Glas- og kummedækning

Dækker brud på vinduer, håndvaske, wc-kummer, glaskeramiske kogeplader og glaslåger i ovne.
Punkterede termoruder er ikke dækkede, fordi de kun er utætte i samlingerne.

Grønt kort

Grønt kort er bevis for, at dit køretøj er lovpligtigt ansvarsforsikret. Det benyttes til kørsel i udlandet, særligt i Østeuropa.

 

H

Helbredserklæring

For at kunne give dig den bedst mulige forsikringsdækning til den rette pris, er det nødvendigt, at du udfylder en helbredserklæring for henholdsvis en Børneforsikring, en Voksenforsikring, og en Livsforsikring, så detaljeret som muligt.

 

Hundeansvarsforsikring

Hundeansvarsforsikringen er en lovpligtig forsikring, som dækker dit ansvar som hundeejer eller besidder (fx hundelufter), hvis din hund forvolder skade på andre mennesker, dyr eller ting.

 

Husforsikring

En husforsikring dækker skader på huset forårsaget af brand, storm, vand m.m. Forsikringen omfatter også en husejeransvarsforsikring og en retshjælpsforsikring. Hos os hedder den husforsikringen, men den kan også hedde villaforsikring, parcelhusforsikring, ejendomsforsikring eller bygningskaskoforsikring.

 

Husstand

Ved husstand forstås den forsikredes ægtefælle/samlever, børn, plejebørn, og de personer, der er gift med/lever i fast parforhold med dine hjemmeboende børn på din adresse. Fastboende hushjælp betragtes ligeledes som en del af husstanden.

For at være omfattet af indboforsikringen skal de pågældende personer være tilmeldt Folkeregisteret på forsikringstagerens adresse i Danmark.
Bofællesskab bestående af max 2 personer sidestilles med fast parforhold. Endvidere er delebørn, aflastningsbørn, udvekslingsstudenter, der bor hos forsikrede, samt ægtefæller/samlever der bor på plejehjem, omfattet af forsikringen.

Udeboende børn under 21 år, der bor alene, er også omfattet. Det er dog en betingelse for at være dækket af forsikringen, at de pågældende personer hverken lever i et fast parforhold eller har fastboende børn hos sig.

Hobbydrivhuse

Med hobbydrivhuse, orangerier og glaspavilloner mener vi en konstruktion primært af glas, som ikke har isolation eller faste varmeinstallationer. De skal være opført på muret/støbt fundament eller på pæle af beton eller jern og i øvrigt efter fabrikantens anvisninger.

Hovedforfald

Forsikringer har hovedforfald én gang om året og hovedforfaldsdatoen er den dato, hvor forsikringen fornyes. Hvis du har årsbetaling på din forsikring, er hovedforfaldsdatoen og betalingsdatoen den samme.

Hærværk

Ved hærværk forstås skade forårsaget med vilje og i ondsindet hensigt af personer uden lovlig adgang til forsikringsstedet.

I

Indbosum

Indbosummen er værdien på alle husstandens ejendele og skal mindst svare til den samlede værdi, ellers risikerer du kun at få delvis erstatning.

Indbrudstyveri

Ved indbrudstyveri forstås tyveri fra en forsvarligt aflåst bygning eller lokale.

K

Kaskoforsikring

Kaskoforsikring er det samme som karosseri-forsikring, og kan fås til bil, knallert, campingvogn, hus mv. Kaskoforsikringen dækker de skader, som sker på selve den forsikrede genstand, fx skader på din bil.

 

Klasse RØD

Klasse RØD er en Forsikring & Pension-registreret sikringsenhed, der udviser så stor modstand mod indbrudsforsøg, at den kan antages at være sikker ved gennembrydnings- og oplukningsforsøg.

L

Lynnedslag

Lynnedslag foreligger, når der på forsikringsstedet kan påvises skade på bygningsdel eller løsøre, der er en direkte følge af elektrisk varme- eller kraftpåvirkning ifm. lynstrømmens afledning til jord.

M

Mén

Mén er en alvorlig, varig skade, forårsaget af en ulykke eller sygdom. Méngraden vurderes på en skala fra 1-100 %, og er med til at bestemme størrelsen på din erstatning.

 

Méngrad

Se “mén” ovenfor.

N

Normalt afløb

Ved normalt afløb forstås, at vand uhindret kan få afløb igennem de sædvanlige rør, kanaler og lignende.

Nyværdi

Nyværdi referer til genanskaffelsesprisen umiddelbart før skadetidspunktet for en ny genstand magen til det beskadige eller stjålne.

Nærmeste pårørende

I juridisk forstand er dine nærmeste pårørende (prioriteret rækkefølge):

  • Ægtefælle eller registreret partner
  • Samlever*
  • Børn og børnebørn
  • Arvinger ifølge testamente
  • Arvinger ifølge loven: Dine forældre, søskende, nevøer og niecer, bedsteforældre samt forældres søskende.

*Man er samlever i juridisk forstand, hvis 1) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og venter/har/har haft barn med afdøde eller 2) man boede sammen med afdøde på dødsfaldstidspunktet og levede sammen med afdøde i et ægteskabslignende forhold på den fælles bopæl de sidste to år før dødsfaldet.

O

Ombygning

Ombygning defineres ved, at der gøres indgreb i bestående gulv-, væg-, tag- eller loftskonstruktioner, eller at risikoen på anden måde ændres ved fx indgreb i bærende konstruktioner eller ændring af disses principper ved at lave ny tagbelægning med undertag, bygge nye kviste, erstatte trægulve med beton osv. og totalrenovering af køkken og badeværelser.

Udskiftning af vinduer og døre er ikke at definere som ombygning, medmindre væg-/murkonstruktionen omkring rammerne ændres ved fx at sætte et større vindue i.

P

Pludselig skade/hændelse

Ved pludselig skade/hændelse forstår vi en hændelse, der sker uventet og hvor både årsagen og virkningen indfinder sig inden for meget kort tid.

Pludselig tilsodning

Tilsodningen skal være øjeblikkelig og uventet, hvilket betyder, at årsagen til tilsodningen skal være sket på et bestemt tidspunkt og ikke løbende over et tidsrum.

Professionel sport

Ved professionel sport forstås sport, som udøves mod betaling. En person betragtes som professionel, når denne udelukkende lever af sin sport eller kontraktligt er lønnet.

Ift. personforsikringer definerer vi det som professionel sport, hvis du tjener 50.000 kroner før skat (løn eller sponsorater).

Præmie

Præmie er et gammelt forsikringsnavn for den pris, du skal betale for en forsikring.

R

Restance

Restance betyder at være bagud med betalingerne på en police.

Rødt kort

Det røde kort – eller SOS-kortet – udstedes, dokumenterer at dit køretøj har en kaskoforsikring. Det bruges især ved kørsel i udlandet.

 

Rørstrækning

Med rørstrækning menes rør mellem brønde, rør mellem bygning og brønd, eller rør fra afgrening til brønd eller bygning.

Råd

Råd forstås som skader på træ, der er forårsaget af svampe og/eller bakterier og hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en langsomt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.

S

Sanitet

Ved sanitet forstås håndvaske, wc-kummer, fod-/badekar, bideter og cisterner.

Selvrisiko

Selvrisiko er den første del af en erstatning på en skade, og den del, som du selv skal betale. På visse forsikringer vælger du selv selvrisikoens størrelse.

Simpelt tyveri

Ved simpelt tyveri forstås tyveri uden for bygninger eller fra en uaflåst bygning eller lokale. Det er fx simpelt tyveri, hvis en tyv stjæler din mobiltelefon på toget.

Skadesforsikringsafgift

Skadesforsikringsafgiften erstattede 1. januar 2013 stempelafgiften. Stempelafgiften var en engangsafgift, som alle forsikringskunder betalte, når de oprettede, ændrede eller flyttede deres forsikringer.

Den nye skadeforsikringsafgift er en afgift på 1,1% af den samlede forsikringspris, som opkræves sammen med betalingen.

Der betales ikke skadeforsikringsafgift på livsforsikringer.

Skjulte rør og kabler

Skjulte gas-, olie-, vand-, varme-, og afløbsinstallationer, samt el-varmekabler som findes i de forsikrede bygninger. Dette gælder også beholdere, som er under 10 år gamle.

Ved ‘skjulte’ forstås at de er skjult i vægge, mure, skunkrum, krybekældre, krybeloft, under gulv, indstøbt i gulve eller i permanent lukkede rum. Isolering alene, uanset isoleringstype, medfører ikke at installationer og el-varmekabler er skjulte.

Vandinstallationer tilsluttet indbyggede hårde hvidevarer, og som befinder sig bag installationen, bliver også betragtet som skjulte.

Skybrud

Forsikringerne dækker typisk voldsomt skybrud, som giver en så stor nedbørsmængde, at vandet ikke kan få normalt afløb gennem i øvrigt utilstoppede og korrekt dimensionerede afløbssystemer.

Skybrud defineres ved, at der falder mindst 15 millimeter nedbør på 30 minutter eller 40 millimeter på et døgn.

 

Stempelafgift

Stempelafgiften blev erstattet af skadesforsikringsafgiften den 1. januar 2013. Læs mere under “skadesforsikringsafgift” længere oppe.

Stormflodsafgift

Afgift, som dækker udgifterne uden for forsikringens normale dækning i tilfælde af stormflod.

 

Stikledninger

Med stikledninger mener vi:

  • Ledninger, kabler og rør i jorden og i luften til vand-, varme-, gas-, olie-, afløb-, el-, tv-, og teleinstallationer til de forsikrede bygninger.
  • Den del af fællesledninger, som du selv er ansvarlig for at vedligeholde.
  • Stikledninger fra bygninger til hovedledning og mellem de forsikrede bygninger.
  • Nedgravende rør der løber til de forsikrede bygninger fra svømmebassin, spa- og boblebade.

Storm

Ved storm, herunder skypumper, forstås vindstyrke/vindstød på mindst 17,2 meter pr. sekund.

 

Sundhedskort

Der findes to typer sundhedskort i Danmark, det gule og det blå. Det gule sygesikringskort giver dig dækning fra staten til læge og hospitalshjælp, hvis du rammes af sygdom i Danmark, eller hvis du bliver syg under en rejse i Grønland eller Færøerne.

Det blå sundhedskort gælder derimod hvis du bliver syg under en rejse i EU, Norge, Island, Liechtenstein eller Schweiz.

 

Svamp

Svamp forstås som skader på træ, der er forårsaget af træødelæggende svampe, hvor nedbrydningen er karakteriseret ved en hurtigt forløbende ødelæggelse ift. konstruktionens forventede levetid.

T

Tilfældigt svigtende varmeforsyning

Tilfældigt svigtende varmeforsyning foreligger, når varmeforsyningen svigter på grund af omstændigheder, som du ikke har haft indflydelse på. Det betragtes ikke som tilfældigt svigtende varmeforsyning, hvis årsagen fx er manglende oliebeholdning.

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport udarbejdes efter Erhvervs- og Byggestyrelsens retningslinjer ved salg af ejendomme.

Tvist

Ved tvist forstås en uenighed af retslig karakter.

 

Tøbrud

Med voldsomt tøbrud mener vi, når mængden af nedbør eller smeltevand inden for et kort tidsrum er så stor, at de korrekt dimensionerede og renholdte afløbssystemer ikke kan nå at aflede vandet.

U

Uafdækkede rem-, spær- og bjælkeender

Med uafdækket menes, at der ikke er foretaget en afdækning direkte på de nævnte bygningsdele.

Udestuer

Med udestuer mener vi tilbygninger, som er fastgjort til beboelsesbygningen. Tilbygningen skal fremgå at BBR og skal være på støbt sokkel eller fundament. Hvis tilbygningen er godkendt af de offentlige myndigheder som beboelse, skal arealet indgå i boligarealet for at være omfattet.

Alle andre udestuer betragtes som “garage/udhuse” og skal indgå i arealet for disse for at være omfattet.

Ulykke

Ved en ulykke forstår vi en personskade, som er forårsaget af en pludselig hændelse.

Utilstrækkeligt opvarmede lokaler

Med dette menes et lokale, der ikke er opvarmet, og derfor fryser vandrør til, så de sprænges.

V

Varigt mén

Se “mén” længere oppe under M.

Varmt arbejde

Varmt arbejde defineres som tagdækning, vinkelslibning og metalforarbejdning (herunder også svejsning), jf. Dansk Brandteknisk Instituts ‘Brandteknisk Vejledning nr. 10’, samt vejledninger 10A (tagdækning) og 10B (metalforarbejdning).

Kilde: https://www.if.dk/privat/forsikringer/raad-og-tips/forsikringsordbog

Skal din andelsbolig kunne omdannes til en ejerlejlighed?

Udvalg skal undersøge om andelsboliger kan omdannes til ejerboliger

Regeringen nedsætter nu et udvalg, der skal undersøge fordele og ulemper ved at give de 150.000 danskere, der i dag har en andelslejlighed, mulighed for at omdanne den til ejerlejlighed.

Erhvervs og vækstminister Troels Lund Poulsen (V) vil nu undersøge fordele og ulemper ved at give andelslejligheder mulighed for at blive omdannet til ejerlejligheder. Netop det forslag, fremsætter Liberal Alliance i dag. (Foto: Mathias Løvgreen Bojesen © Scanpix)

Kilde: https://www.dr.dk/nyheder/politik/udvalg-skal-undersoege-om-andelsboliger-kan-omdannes-til-ejerboliger

 

Bestyrelsesmedlemmers ansvar.

Som bestyrelsesmedlem har man et ansvar for fejl og mangler i bestyrelsesarbejdet.

Bestyrelsesmedlemmer hæfter personligt og med hele deres formue for bestyrelsens beslutninger.

Uvidenhed om regler fritager ikke for ansvar.

Bestyrelser kan få ansvar for fejlskøn, beslutninger truffet på et utilstrækkeligt grundlag, inhabilitet eller uvidenhed. Manglende habilitet kan også medføre mulighed for ansvar.

Bliver bestyrelsen spurgt til råds, om forhold i lejligheden, som alene er ejer eller andelshavers ansvar, bør man henvise beboer til at få rådgivning hos egen bygningssagkyndig. Utætte badeværelser er f.eks. typisk efter vedtægter ejers eller beboers ansvar, og bestyrelsen bør afholde sig fra at rådgive ejer, bortset fra at henvise ejer til hurtigst muligt at kontakte en rådgiver, så der kan gøres det rigtige for at få badeværelset gjort 100 % tæt, så der ikke opstår skader på etageadskillelse eller hos andre beboere.

Tilsvarende skal bestyrelsen afholde sig fra at give rådgivning på andre ekspertområder, såsom jura og forsikring. Bestyrelsen bør henvise beboer til egen advokat eller til administrator.

Typiske fejl.

  • Forkert styring af byggesager
  • Fejl ved finansiering af ekstraordinære udgifter
  • Regelstridig håndtering af ventelister
  • Manglende forsikringer, herunder arbejdsskadeforsikring  for vicevært eller “ansatte” beboere

Ansvarsforsikring?

Der bør tegnes en bestyrelsesansvarsforsikring og så vidt muligt uden selvrisiko så eventuelle fejl fra bestyrelsens side ikke ødelægger foreningens økonomi. Forsikringen kan tegnes som en separat dækning, men tegnes ofte med fordel som en del af forsikringen for selve foreningen. Bestyrelsesansvarsforsikringen bør dække de enkelte bestyrelsesmedlemmers private formue og dække kollektivt, selvom kun en del af bestyrelsen har begået en fejl.

Samtidigt bør forsikringen indeholde en retshjælpsdækning, da advokatomkostningerne kan være betydelige.

Forsikringen bør også indeholde en underslæbsdækning, hvis medlemmerne kan disponere over foreningens penge. Denne dækning dækker uretmæssig brug af foreningens penge.

Møl

Møl i tøj

Hvis du har fået møl i dit tøj, kan du prøve følgende:

  1. Tøm skabe og skuffer for tøj.
  2. Støvsug skabet grundigt. Larverne kan have gemt sig i sprækker i skabet, i skuffer, ved lister i loftet samt i æsker og poser du evt. bruger til opbevaring.
  3. Sprøjt med insektmiddel. Køb et middel til krybende og kravlende insekter, hvorpå der specifikt står, at det er godkendt til møl. Der skal også medfølge en vejledning til, hvordan du bruger midlet specifikt mod møl.

Udryd møllene i tøjet ved hjælp af en af disse metoder:

  1. Vask ved 50 grader. Det slår møllene ihjel.
  2. Frys tøjet. Put tøjet i fryseren 3-4 døgn ved -18°C, så slår du møl, larver og æg ihjel. Husk, at du ikke må pakke tøjet for tæt i fryseren, så kan den kolde luft ikke cirkulere, og du når ikke ned på -18°C.
  3. Brug varme. Udsættes møllene for minimum 41°C i 4 timer, dør de. Læg fx tøjet i en ovn eller pak det i en sort plastikpose og læg det ud i solen en varm sommerdag. Husk blot, at der konstant skal være minimum 41°C i posen for at dræbe møllene.
  4. Kemisk rensning er også effektivt til tøj eller pels, der ikke tåler vask.
  5. Pak tøjet ind. Når alt tøj er behandlet mod møl, er det en god idé at pakke det tøj, du ikke bruger jævnligt, ind i tætsluttende plastikposer.

Kilde: Bolius.dk

Arbejdsskadeforsikring for bestyrelsesmedlemmer, foreningsmedlemmer m.m.

Arbejdsskade – sikringspligt – boligforening

 

Indhold
Dette dokument indeholder en vejledning til at afgøre om medlemmer af en forening er omfattet af arbejdsskadesikringsloven, og om en forening i så fald har en pligt til at tegne arbejdsskadeforsikring.

 

Der vil altid være tale om en konkret afgørelse i det enkelte tilfælde, da der er tale om en fortolkning af Arbejdsskadesikringslovens § 2.
Lovtekst
Bekendtgørelse af lov om arbejdsskadesikring nr. 848 af 07/09/2009

 

§ 2. Personer, der ansættes til at udføre arbejde her i landet for en arbejdsgiver, er berettigede efter denne lov, jf. §§ 5-7. Arbejdet kan være lønnet eller ulønnet og kan være varigt, midlertidigt eller forbigående.

 

§ 48. Enhver arbejdsgiver, som i sin tjeneste beskæftiger personer som nævnt i § 2, har sikringspligt efter loven for disse personer, jf. dog stk. 3, 5 og 6.

 

Hovedregel
Medlemmer af en forening kan i deres egenskab af medlemmer ikke anses for at være i et ansættelsesforhold til foreningen, og vil derfor normalt ikke være omfattet af loven, når de deltager i foreningens virksomhed til fremme af dens formål eller i overensstemmelse med dens formål.

 

Foreningen vil som følge heraf heller ikke have sikringspligt over sine medlemmer.
Modifikationer
Eksempler på at hovedreglen kan fraviges

·  Der foreligger en ansættelsesaftale mellem foreningen og medlemmet.

·  Medlemmet har påtaget sig et stykke arbejde, som ikke naturligt falder ind under, hvad foreningens medlemmer i almindelighed udfører i foreningens interesse eller til fremme af foreningens formål.

·  Har medlemmet påtaget sig et stykke arbejde, som foreningen ellers måtte have antaget fremmed arbejdskraft for at udføre.

·  Foreningen fremstiller et produkt til forevisning for offentligheden eller til salg, og der er tale om at arbejdet påhviler enkelte medlemmer af foreningen.
Konkrete eksempler
I nedenstående afgørelser fra Ankestyrelsen ses eksempler på foreningsarbejde. I de tilfælde, hvor Ankestyrelsen når frem til at medlemmet er omfattet af loven, havde foreningen også en pligt til – inden arbejdets udførelse – at sikre medlemmet ved en arbejdsskadeforsikring.

 

SM U-2-87

Et medlem af en andelsboligforening udførte murerarbejde på boligforeningens tag. Medlemmet faldt ned af stilladset og døde. Medlemmet var omfattet af loven, da man fandt at medlemmet udførte en arbejdsopgave, der lå ud over, hvad man med rimelighed kan forvente af et medlem af en andelsboligforening.

 

SM U-3-87

Et bestyrelsesmedlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med gravearbejde i forbindelse med plantning af træer. Ud over bestyrelsen deltog 25 frivillige medlemmer. Man fandt at det udførte arbejde ikke går ud over, hvad der må betragtes som almindelig deltagelse i foreningsarbejde, og ulykken var derfor ikke omfattet af loven.

 

SM U-5-82

Et bestyrelsesmedlem af en gymnastik- og ungdomsforening var ude for et ulykkestilfælde under rengøring af foreningslokalet. Foreningslokalet lå overfor medlemmets bopæl. Medlemmet havde opsyn med lokalet og gjorde rent. Arbejdet var ulønnet og skulle gøres af et andet medlem, hvis dette konkrete medlem ikke udførte arbejdet. Man fandt at arbejdet med rengøring af foreningslokalet måtte anses for at være af en sådan beskaffenhed, at det pågældende medlem var omfattet af loven.

 


Arbejdsskade til foreninger

 

  1. Grundejerforeninger, andelsboligforeninger og ejerforeninger.

Formålet med disse foreninger er at varetage udførelsen af pligter, der påhviler foreningens medlemmer i fællesskab. Det kan være vedligeholdelse af fælles veje, stier, kloakanlæg, vandforsyningsanlæg, parkeringspladser, grønne arealer og foreningens ejendom.

 

7.1. Direkte ansatte

Mange af foreningerne vil have hyret en vicevært, der normalt vil være direkte ansat af foreningen. Oftest vil viceværten være ansat på kontrakt. Viceværten kan selv være medlem af foreningen, men behøver ikke at være det.

Hvis et enkelt medlem af foreningen påtager sig arbejdsopgaver, der er normale for en vicevært, vil der foreligge et antagelsesforhold mellem foreningen og medlemmet, uanset om der foreligger en ansættelseskontrakt eller ej. Det afgørende er i denne situation, at det kun er ét medlem, der påtager sig alle disse arbejdsopgaver, og at arbejdet derfor ligger uden for, hvad der kan forventes af medlemmer af foreningen.

Foreningen vil derfor have pligt til at arbejdsskadesikre den person, der udfører viceværtopgaverne. Har foreningen derimod hyret en selvstændig erhvervsdrivende, eksempelvis en gartner, til at vedligeholde fællesarealerne, har foreningen normalt ikke pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.

Gartneren er selvstændig, og der eksisterer ikke et over-/underordnelsesforhold mellem foreningen og gartneren. Selvom foreningen i et vist omfang bestemmer tid, sted og omfang af gartnerens arbejde, har foreningen ingen instruktionsbeføjelser over for gartneren. Der er derfor ikke etableret et tjenesteforhold mellem gartneren og foreningen. Hvis foreningen har videregående instruktionsbeføjelser over for gartneren, vil foreningen have pligt til at arbejdsskadesikre gartneren.

 

7.2. Medlemmer og særlige medlemmer (bestyrelsesmedlemmer)

Særligt i relation til grundejer-, andels- og ejerforeninger kan det få betydning, om foreningens pligter fordeles fast på et enkelt eller nogle få af medlemmerne. Hvis dette er tilfældet, trækker det i retning af, at der foreligger et tjenesteforhold mellem foreningen og medlemmet. Omvendt vil det forhold, at alle medlemmerne deltager nogenlunde ligeligt i det arbejde, der er beskrevet i foreningens vedtægter, tale for, at arbejdet ikke ligger ud over, hvad der er normalt for medlemmerne af den pågældende forening.

 

Eksempel 1: Græsslåning varetages af et enkelt medlem.

Et medlem af en grundejerforening slår græsset på foreningens fælles grønne arealer. Der er tale om et stort areal, og medlemmet bruger mange timer ugentligt på at holde arealerne pæne.

Foreningen har pligt til at arbejdsskadesikre medlemmet. Det er kun et enkelt medlem, der varetager opgaven, og opgaven får derved karakter af et arbejde, der går ud over, hvad der er normalt for medlemmer af den pågældende forening.

 

Eksempel 2.

Græsslåning varetages af medlemmerne i fællesskab Som eksempel 1, men vedligeholdelse af de grønne arealer varetages af medlemmerne i fællesskab. Medlemmerne skiftes til at slå græsset uge for uge.

Foreningen har ikke pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Arbejdet varetages af medlemmerne i fællesskab, og arbejdet går derfor ikke ud over, hvad der er normalt for medlemmer af foreningen.

Mange foreninger afholder arbejdsweekender, hvor foreningens medlemmer deltager. Arbejdsweekender er normalt ikke selvstændigt beskrevet i foreningens vedtægter, og medlemmerne er derfor typisk ikke forpligtet til at deltage.

I de fleste foreninger har der dog dannet sig den sædvane, at der afholdes arbejdsweekender, hvor langt de fleste af medlemmerne deltager. Arbejdsweekenderne er en måde at opfylde foreningens formål på.

Udføres der lettere arbejdsopgaver, vil foreningen ikke have pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne. Udføres der derimod mere omfattende arbejdsopgaver, som normalt vil kræve, at foreningen hyrer fremmed arbejdskraft, vil foreningen typisk have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der udfører de omfattende arbejdsopgaver.

Eksempel.

Arbejde i forbindelse med 2 årlige ”legepladsdage” (grundejerforening) En grundejerforening indkalder 2 gange årligt foreningens medlemmer til ”legepladsdage”, hvor medlemmerne i fællesskab udfører vedligeholdelsesarbejde på foreningens legeplads.

Arbejdet består eksempelvis i maling af klatrestativ, maling af legehus og maling af flagstang. Det fremgår ikke af foreningens vedtægter, at der afholdes disse ”legepladsdage.” Dagene har dog været afholdt gennem de sidste 8 år.

Foreningen vil ikke have pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der deltager i ”legepladsdagene”. Det er en sædvane, at dagene afholdes, og at medlemmerne er fælles om at løse denne opgave. Arbejdet går derfor ikke ud over, hvad et medlemskab af foreningen normalt indebærer.

Hvis foreningen derimod iværksætter større projekter, som normalt udføres af professionel arbejdskraft, eksempelvis at bygge nye legehuse og opstille rutsjebaner, vil dette gå ud over, hvad der kan forventes af medlemmerne.

Foreningen vil i disse situationer have pligt til at arbejdsskadesikre de personer, der arbejder på projektet.

Eksempel. Gravearbejde i forbindelse med arbejdsweekend (grundejerforening)

Et medlem af en grundejerforening fik en rygskade under en arbejdsweekend, hvor pågældende var beskæftiget med hårdt gravearbejde i forbindelse med plantning af nye træer på foreningens område. Medlemmet var næstformand i grundejerforeningen. Arbejdsweekenden var fastsat af bestyrelsen. I arbejdet deltog bestyrelsens medlemmer og cirka 25 frivillige af foreningens medlemmer.

Ankestyrelsen vurderede, at det udførte gravearbejde ikke gik ud over, hvad der måtte anses som almindelig deltagelse i grundejerforeningens arbejde. Det konkrete medlem kunne derfor ikke anses for at være antaget af foreningen til gravearbejdet og var som følge deraf ikke omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-3-87) 24

Eksempel.

Kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordning af vindskeder (ejerforening)

En ejerforening skulle afholde arbejdsweekend, hvor mange af medlemmerne skulle udføre arbejdsopgaver som kælderfejning, lettere havearbejde, maling af kældervinduer, rensning af tagrender og ordne vindskeder. Foreningen ønskede oplyst, om den havde pligt til at arbejdsskadesikre medlemmerne i den henseende.

Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at foreningen ikke havde pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med kælderfejning, lettere havearbejde og maling af kældervinduer. Der var her tale om arbejde, der ikke gik ud over, hvad der kunne forventes af medlemmerne.

Derimod havde foreningen pligt til at sikre de medlemmer, der varetog arbejdet med rensning af tagrender og ordning af vindskeder. Der var her tale om omfattende arbejde og arbejde i højder, hvor der normalt skulle hyres fremmed arbejdskraft til at løse opgaven. Selvom rensning af tagrender og ordning af vindskeder som sådan kunne indeholdes i foreningens overordnede formål om at varetage fælles anliggender, var opgaven dog så omfattende, at foreningen havde pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.

Medlemmer af grundejer-, andels- og ejerforeninger udfører også arbejdsopgaver uden afholdelse af arbejdsweekender. Der kan dels være tale om løbende og tilbagevendende opgaver og dels enkeltstående opgaver.

Eksempel. Vedligeholdelse af badebro, trapper og jordveje (grundejerforening)

En grundejerforening bestod af 50-60 sommerhusejere. Foreningens formål var ifølge vedtægterne at varetage medlemmernes interesser i fælles anliggender og over for myndighederne.

Grundejerforeningen opsatte og nedtog en badebro, vedligeholdt broen og trapperne ned til stranden og holdt jordvejene i området farbare (opfyldning af huller). Arbejdet blev udført ved frivillig arbejdskraft fra medlemmernes side.

Arbejdsskadestyrelsen udtalte, at denne form for arbejde havde en sådan karakter og et sådant omfang, at det lå ud over, hvad der ifølge vedtægterne kunne forlanges og forventes af medlemmerne.

Grundejerforeningen havde derfor pligt til at arbejdsskadesikre de medlemmer, der varetog opgaven.

Eksempel. Udvendig reparation af ejendom (andelsboligforening)

Et medlem af en andelsboligforening var udlært murer. Medlemmet skulle sammen med to andre reparere ejendommen udvendigt. Medlemmet skulle blandt andet undersøge taget.

I forbindelse med dette arbejde faldt han ned fra et stillads og afgik ved døden.

Ankestyrelsen vurderede, at medlemmet havde udført en arbejdsopgave, der gik ud over, hvad der med rimelighed kunne forventes af medlemmer af andelsboligforeningen. Der var derfor etableret et tjenesteforhold mellem medlemmet og foreningen, og medlemmet var omfattet af arbejdsskadesikringsloven. (SM U-2-87)

Eksempel. Betjening af affaldsstationer (andelsboligforening)

En andelsboligforening har etableret affaldsstationer, hvor beboerne kan aflevere særligt affald et par gange om ugen. Stationerne bliver betjent af beboere, der frivilligt har meldt sig til at sortere det affald, der bliver indleveret.

Affaldssorteringen har åbent cirka 2 gange om ugen i cirka 3 timer. Ud af 160 boliger har 20 beboere meldt sig frivilligt til arbejdet med affaldssorteringen. Der er ikke tale om arbejde pålagt i henhold til vedtægterne.

Andelsboligforeningen har pligt til at arbejdsskadesikre de frivillige medarbejdere i affaldssorteringen. Afgørende er, at der er tale om et stykke arbejde af betydeligt omfang, der kun varetages af 1/8 af foreningens medlemmer, og som ligger ud over, hvad der ifølge vedtægterne kan forventes af medlemmerne. Derudover vil foreningen være nødt til at hyre fremmed arbejdskraft til at stå for affaldssorteringen, hvis ikke de frivillige medlemmer varetager opgaven.

Ikke-medlemmer:

Det forekommer, at ikke-medlemmer yder en hjælpende hånd i forbindelse med arbejdsweekender.

Dette kan eksempelvis være tilfældet, hvis en ven til en andelshaver hjælper til. Selvom vennen udfører de samme opgaver som andelshaveren og opgaverne udføres til opfyldelse af foreningens formål, vil foreningen normalt have pligt til at arbejdsskadesikre vennen. Dette begrundes dels i, at opgaven typisk kun udføres i boligforeningens interesse og ikke i vennens egen interesse, og dels i selve opgavens karakter.

Fremtidsfuldmagter

Den 1. september 2017 trådte loven om fremtidsfuldmagter i kraft. Den betyder, at man som borger nu får mulighed for selv at udpege en person til engang i fremtiden at tage over, hvis man på et tidspunkt mister evnen til selv at tage sig af sine personlige og økonomiske forhold.

Sådan opretter du en fremtidsfuldmagt

Oprettelse af en fremtidsfuldmagt består af to trin. Det første trin er at oprette og underskrive fremtidsfuldmagten digitalt i Fremtidsfuldmagtsregistret. Det andet trin er at underskrive fremtidsfuldmagten foran en notar i byretten.

Hvis du er fritaget for digital post, skal du oprette en fremtidsfuldmagt på en anden måde. Læs længere nede på siden.

Herefter ligger fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret, indtil den eventuelt på et tidspunkt efter anmodning bliver sat i kraft af Statsforvaltningen, fordi fuldmagtsgiver ikke længere er i stand til at varetage sine forhold.

Oprettelsen i Fremtidsfuldmagtsregistret

En fremtidsfuldmagt oprettes i Fremtidsfuldmagtsregistret ved hjælp af en digital selvbetjeningsløsning, som du finder på www.tinglysning.dk.

Notarvedkendelsen

Før fremtidsfuldmagten er gyldig, skal den vedkendes ved personligt fremmøde for en notar. Det sker for at sikre, at den, der vil oprette en fremtidsfuldmagt, fornuftsmæssigt er i stand til det og ikke handler under pres fra andre personer.

Du skal henvende dig til byretten for at få kontakt til en notar. Du kan på Domstolsstyrelsens hjemmeside finde den byret, der ligger tættest på dig.

Sådan gør du, hvis du er fritaget for digital post

Hvis du er fritaget for kravet om at modtage digital post fra det offentlige, kan du som fuldmagtsgiver oprette og underskrive en fremtidsfuldmagt på papir.

En papirbaseret fremtidsfuldmagt skal afleveres og underskrives ved et personligt møde i Statsforvaltningen.

Du skal kontakte Statsforvaltningens INFO-center på telefon 72 56 70 00. Herefter vil du blive ringet op af en medarbejder fra Statsforvaltningens værgemålskontor, som vil arrangere et møde i en afdeling af Statsforvaltningen, der er tæt på din bopæl.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at du ved oprettelse af en papirbaseret fremtidsfuldmagt skal have gjort dig de samme overvejelser og have de samme oplysninger klar til mødet i Statsforvaltningen, som hvis du selv oprettede fremtidsfuldmagten i Fremtidsfuldmagtsregistret.

Til mødet i Statsforvaltningen skal du derfor medbringe:

  • fremtidsfuldmagten
  • billedlegitimation
  • navne og CPR-numre på den eller de fuldmægtige, du ønsker indsat
  • dokumentation for, at du er fritaget for digital post, hvis du har modtaget det fra din kommune.

Du kan med fordel anvende vores blanket, der skal udfyldes med stamoplysninger om dig selv og de foreslåede fremtidsfuldmægtige:

Blanket til stamoplysninger ved oprettelse af fremtidsfuldmagt (pdf)

Her vil der også være koncepter, som kan bruges, når fremtidsfuldmagten skal skrives.

Du skal være opmærksom på, at når en fremtidsfuldmagt sættes i kraft, bliver den offentligt tilgængelig i sin helhed i Personbogen. Derfor må fremtidsfuldmagten (teksten) ikke indeholde CPR-numre.

Statsforvaltningens opgave er at hjælpe dig med at lægge din papirbaserede fremtidsfuldmagt ind i Fremtidsfuldmagtsregistret. Hvis du inden oprettelsen har behov for rådgivning om, hvilke fordele og ulemper der for dig vil være forbundet med en fremtidsfuldmagt, og hvordan den i givet fald bør formuleres, må du søge rådgivning inden mødet, f.eks. hos en advokat.

På mødet kontrollerer Statsforvaltningen din identitet, din evne til at handle fornuftmæssigt, og at fremtidsfuldmagten er udtryk for dit eget ønske.

Hvis alle betingelser for at indgive en papirbaseret fremtidsfuldmagt er opfyldt, sørger Statsforvaltningen for, at fremtidsfuldmagten registreres i Fremtidsfuldmagtsregistret.

Læs mere her.

Klager over støj fra virksomheder.

Hvis du mener, at en virksomhed støjer mere end tilladt, skal du rette henvendelse til Kommunen, som kan hjælpe med at undersøge, om virksomheden støjer mere end der er i orden.

Bor du i Københavns Kommune skal du sende din klage via dette link

 

Valuarvurdering – mere om

En valuarvurdering er et skøn af et enkelt menneske. Han vurderer og skønner værdien af ejendommen pr. den dag, han er anmodet om.

Der er mange eksempler på, at samme ejendomme vurderes meget forskelligt alt efter hvilken valuar, der sidder med regnestokken.

Det offentlige vurderer på baggrund af statistikker og med mange års tal som grundlag. De offentlige vurderinger har derfor været lidt som en tankskib. Ændringer i retning sker langsomt – og det gælder både den ene og den anden vej. Sker der meget pludselige og voldsomme ændringer, er det som regel p.g.a. en fejl.

Valuarvurderinger afspejler det aktuelle marked, og betydelige udsving fra år til år må forventes, hvis markedsforudsætningerne ændrer sig, herunder f.eks. aktuelt renteniveau og forventninger til alt hvad der er med til at gøre udlejningsejendomme mere eller mindre attraktive.

For andelshavere, der ikke går i flyttetanker, er der en interesse i, at andelskronen kan holdes med relativt små udsving. Herved risikerer man ikke, at få en andelshaver ind, der har købt i et særlig dyrt år, men som året efter må sande, at værdien er faldet så dramatisk, at han ikke har råd til at sælge uden tab. Pågældende er teknisk insolvent og vil muligvis blive behandlet derefter af sin bank. Bare en andelshaver, der er i den situation, kan af menneskelige årsager blive stopklods for beslutninger om vedligeholdelse af foreningens ejendom, som kræver forhøjelse af boligafgiften.

Valuarvurderinger hviler p.t. på et ekstremt lavt renteniveau og dermed forrentningskrav for en investor, der vil købe ejendommen som udlejningsejendom. Hvis renteniveauet stiger til et niveua som er gennemsnittet inden for de seneste 20 år vil der blive tale om en betydelig reduktion i andelskronen, hvis denne skal følge rentestigningen.

Det er “politisk” om man som andelshaver vil stemme for den ene eller den anden andelskrone.

Hvis man gerne vil have, at de nuværende andelshavere skal kunne sælge så dyrt så muligt, og man er lige glad med, at man herved kan få andelshavere ind, som kan få  økonomiske problemer ved et efterfølgende fald i andelskronen, skal man stemme for, at andelskronen skal fastsættes uden reserver til imødegåelse af  fald.

Hvis man gerne vil have, at nye andelshavere skal kunne købe til en værdi, som holder, selv om der sker udsving i rente m.m., skal der ved beregningen af andelskronen laves en reservation til imødegåelse af fald i andelskronen.

Det er bestyrelsen, der har “serveretten”, så tal med mig om, hvad der skal foreslås.

——————

Hermed et svar der er sendt til en andelshaver i en forening, som jeg administrerer. Indlægget er anonymiseret.

Kære F

Udfordringen med valuarvurderinger er bl.a., at de er personligt funderet (på den valuar, der vælges). Valuaren skønner over indtægter og udgifter, og allerede her kan der være en uoverensstemmelse med, hvad der reelt vil være lovligt, hvis foreningen skulle sælge ejendommen til en investor. Der er meget få tilfælde, hvor der rent faktisk sker salg til en investor, så der er meget få sager, om at indtægter er lovet for høje og udgifter for lave.

Hvis man i øvrigt kunne blive enige om ejendommen indtægter og udgifter som udlejningsejendom, er det bare at trække udgifterne fra indtægterne, så har man et overskud, og det er det, som en investor har fokus på.

Investors alternativ i at blive udlejer er at investere i noget andet; det mest sikre er statsobligationer, så renten her er en parameter, man kan bruge som pejlemærke.

Statsobligationer er sikre, men heller ikke “spændende” på den måde at de kan stige mere end det normale. Det kan udlejningsejendomme, fordi man kan modernisere lejligheder, når de bliver ledige og det er så lovligt med en højere husleje. Man kan som investor få en højere forrentning af købesummen, end hvis man havde sat pengene i noget andet.

Valuaren skal med andre ord skønne om, hvor meget investors forrentningskrav vil være. Han kan via obligationer eksempelvis få 2 % men valuaren skønner at investor vil nøjes med 1,3 %, fordi valuaren regner med, at investor vil købe i forventning om, at indtægterne (lejeindtægterne) kan sættes op og at der måske kan spares lidt på udgifterne. Investor regner med at få overskuddet i ejendommen til at stige, så ejendommen kan sælges til en ny investor til en højere pris.

Det er ikke vanskeligt at forestille sig, hvad der sker, hvis renteniveauet stiger. Man skal ikke være olding for at huske, at renten har været oppe på i nærheden af 20 %. Lad os sige, at den i dag er mellem 1-2 %. Det er med de 20 % i erindring ikke usandsynligt, at renten kan stige til 2-4 %. Historisk har jeg hørt, at renten falder langsomt men stiger hurtigt. Så lad os antage, at renten i løbet af 6 måneder stiger til det dobbelte, dvs. til 2-4 %.

Investor kan med andre ord investere sine penge i obligationer og få 2-4 %. Investors forrentningskrav til en udlejningsejendom vil stadig være mindre, fordi der stadig er større potentiale her til at tjene mere end de 2-4 %.

Det er dog næppe urimeligt at antage, at investors forrentningskrav vil stige i nogenlunde samme grad som muligheden for at investere til anden side stiger. Stiger renteniveauet med andre ord f.eks. til det dobbelte af i dag – altså til 2-4 % – så vil investor rentekrav formentlig også stige i samme takt.

Jeres valuar har lagt en forrentningsprocent for investor til grund på 1,08 %. Lad os antage at han næste gang mener, at en investor vil kræve 2.16 %, fordi der til den tid er mulighed for at få f.eks. 4 % på obligationer.

Hvad er ejendommen så værd. Overskuddet på ejendommens drift er den samme, dvs. det er ret enkelt. Du tager det estimerede overskud 1,8 %, dvs. 1,8% af 19.450.000 = kr. 350.100. Hvis renten stiger til det dobbelte, så vil man alt andet lige som investor kun betale 350.100/3,6*100 = 9.725.000 kr..

Med det meget lave renteniveau, der er p.t. og en lille stigning i renten på et par procent, kan den lille stigning rent faktisk være en fordobling, og det kan betyde et overraskende stort fald i, hvad en investor vil betale for ejendommen og dermed hvad en seriøs valuar vil vurdere ejendommen til.

Ny lov vedtaget om ændring af lov om leje og lov om leje af almene boliger (Fremme af digital kommunikation i boliglejeforhold)

Opdatering den 19. december 2017:

20171_l29_som_vedtaget

Loven ændrer hovedreglen om, at anvendelse af digital kommunikation ved lejereglernes krav om skriftlighed kræver forudgående aftale. I stedet bliver det valgfrit for parterne, hvilken skriftlig form der skal kommunikeres i. Enhver af parterne i lejeforholdet kan forlange at blive fritaget fra digital kommunikation. De nye regler giver samtidig fin mulighed for digital gennemførelse af ind- og fraflytningssyn samt tilbudspligt.

Indlæg august 2017:

Se hele forslaget her.

Min [Claus Clausen] vurdering er, at politikerne stadig ikke er klar over, hvordan tingene foregår i praksis.

Det offentlige er i forhold til borgerne nået dertil, at hvis noget er modtaget i din E-boks, så står du ikke godt, hvis du kommer og siger, at du ikke åbner din E-boks jævnligt, og at du derfor ikke lige vidste dit eller dat, der var sendt til dig.

De private skal og har hidtil skulle aflevere skriftlig meddelelse, når der er tale om visse meddelelser, såsom f.eks. betalingspåkrav eller opsigelser.

Men i min optik er det en manglende forståelse for realiteterne.

Meningen med at kræve særlig meddelelsesform i nogle sager, må være meddelelsernes indgribende betydning for beboeren. Det er meget alvorligt at modtage et betalingspåkrav om, at man får sit lejemål ophævet, hvis der ikke betales inden 14 dage. Og det er også meget alvorligt, hvis man får sit lejemål opsagt, fordi udlejer selv skal benytte lejligheden.

Retspraksis er, at meddelelse skal være “kommet frem” til beboer. En skriftlig meddelelse i papirform skal beviseligt skal være lagt i beboers postkasse.

Realiteterne i dag er, at postkasser næsten kun benyttes til reklamer og tryksager. Der er derfor ingen som helst sikring ved at lovgiver forlanger, at “alvorlige” breve kommer ned i postkassen.

Det er naturligvis heller ikke sikkert at sende til beboer med en e-mail-adresse, som kan være ændret adskillige gange, siden den senest blev benyttet over for afsender.

Lovgiverne har allerede bestemt, at E-boks er måden, som det offentlige kan kommunikere med borgerne på. Hvorfor skal borgernes muligheder være ringere end det offentliges?

Lovgiver burde lave E-boks åben for alle og uden ekstra gebyrer i forhold til hvad en meddelelse koster at levere. Naturligvis skal der være regler for at kunne sende via E-boks. Det kunne kræve certificering, så spam og andet underlødigt blev udelukket.

Lovgiver vil så gerne beskytte de svage, herunder de svage, der modtager påkrav o.lign., men det er forældet at tro på, at en postkasse i dag er et sikkert sted at efterlade en besked, der bør læses NU.

De svage må få hjælp og kunne bede deres sagsbehandler hos det offentlige om automatisk at modtage kopi af påkrav, opsigelser etc., der er sendt til E-boks, som private afsendere bør have mulighed for at sende via til almindelige takster.

For ja, jeg ved godt, at E-boks også er de mange meddelelsers “tålmodige” postkasse, og at mange danskere kun tømmer deres postkasse og kun læser deres post i E-boks, når de har en ledig stund hver 14. dag. Så kan det være for sent.

Men at skrive i loven, at papirbreve er bedre en digitale meddelelser er ikke godt nok!

 

 

 

 

 

 

Valuarvurdering – anbefalinger

En valuarvurdering er et skøn af et enkelt menneske. Han vurderer og skønner værdien af ejendommen pr. den dag, han er anmodet om.
Der er mange eksempler på, at samme ejendomme vurderes meget forskelligt alt efter hvilken valuar, der sidder med regnestokken.
Det offentlige vurderer på baggrund af statistikker og med mange års tal som grundlag. De offentlige vurderinger har derfor været lidt som en tankskib. Ændringer i retning sker langsomt – og det gælder både den ene og den anden vej. Sker der meget pludselige og voldsomme ændringer, er det som regel p.g.a. en fejl.
Valuarvurderinger afspejler det aktuelle marked, og betydelige udsving fra år til år må forventes, hvis markedsforudsætningerne ændrer sig, herunder f.eks. aktuelt renteniveau og forventninger til alt hvad der er med til at gøre udlejningsejendomme mere eller mindre attraktive.
For andelshavere, der ikke går i flyttetanker, er der en interesse i, at andelskronen kan holdes med relativt små udsving. Herved risikerer man ikke, at få en andelshaver ind, der har købt i et særlig dyrt år, men som året efter må sande, at værdien er faldet så dramatisk, at han ikke har råd til at sælge uden tab. Pågældende er teknisk insolvent og vil muligvis blive behandlet derefter af sin bank. Bare en andelshaver, der er i den situation, kan af menneskelige årsager blive stopklods for beslutninger om vedligeholdelse af foreningens ejendom, som kræver forhøjelse af boligafgiften.
Valuarvurderinger hviler p.t. på et ekstremt lavt renteniveau og dermed forrentningskrav for en investor, der vil købe ejendommen som udlejningsejendom. Hvis renteniveauet stiger til et niveua som er gennemsnittet inden for de seneste 20 år vil der blive tale om en betydelig reduktion i andelskronen, hvis denne skal følge rentestigningen.
Det er “politisk” om man som andelshaver vil stemme for den ene eller den anden andelskrone.
Hvis man gerne vil have, at de nuværende andelshavere skal kunne sælge så dyrt så muligt, og man er lige glad med, at man herved kan få andelshavere ind, som kan få  økonomiske problemer ved et efterfølgende fald i andelskronen, skal man stemme for, at andelskronen skal fastsættes uden reserver til imødegåelse af  fald.
Hvis man gerne vil have, at nye andelshavere skal kunne købe til en værdi, som holder, selv om der sker udsving i rente m.m., skal der ved beregningen af andelskronen laves en reservation til imødegåelse af fald i andelskronen.
Det er bestyrelsen, der har “serveretten”, så tal med mig om, hvad der skal foreslås.

Tavshedspligt

Hvis man påtager sig en tillidspost som bestyrelsesmedlem, har man tavshedspligt med hensyn til en lang række af de oplysninger, man får i kraft af tillidsposten. Tavshedspligten gælder, uanset om man har eller ikke harfået besked fra nogen om, at man har en tavshedspligt. Det anbefales, at en bestyrelse på første møde bliver enige om en forretningsorden. I denne anbefales det, at der er oplysning om tavshedspligten. Tavshedpligten gælder dog som skrevet, uanset om man har fået oplysningen eller ej.

Tavshedspligten omfatter de oplysninger, man får i kraft af sit tillidshverv, og som andre (medlemmer af foreningen) har krav på, at man ikke “sladrer” om. Hvis man er i tvivl om, hvorvidt man må bringe en oplysning, man har fået i kraft af sin bestyrelsespost videre til andre, bør man tale med de øvrige bestyrelsesmedlemmer eller sin egen advokat.

Tavshedspligten omfatter også forhandlinger i bestyrelsen. Hvis man er uenig med flertallet af bestyrelsen, har man som bestyrelsesmedlem ret til at få motiveret uenighed tilføjet bestyrelsesmødereferatet, men man må ikke afsløre detaljer omkring beslutningen, som ikke fremgår af bestyrelsesmødereferatet. I referatet vil typisk fremgå, hvor mange bestyrelsesmedlemmer, der stemte for et forslag, og hvor mange der stemte imod. De oplysninger må man naturligvis gerne oplyse videre.

Hvem der har stemt for hvad og hvorfor, skal man derimod holde for sig selv, hvis det ikke fremgår af referatet. Ellers forpester man muligheden for åben dialog i bestyrelsen, hvor bestyrelsesmøder kan udvikle sig til hemmelige afstemninger, og der kan opstå fraktioner, hvor nogle er enige om god stil for bestyrelsesarbejdet, tavshedspligt m.m., mens andre mener, at de kun deltager i bestyrelsesarbejdet for at kunne “sladre” herom til andre.

 

Respekt af ejerpantebreve til ejerforeninger

 


Ved lån finansieret med SDO/SDRO’er kan realkreditinstitutterne ikke se bort fra ejerpantebreve, skadesløsbreve og pantstiftende deklarationer til ejerforeninger m.fl., når lånets størrelse skal fastlægges. Det er kun muligt ved lån, der er finansieret med realkreditobligationer, som er såkaldte RO’er.Hvis der tinglyses et ejerpantebrev, skal finansiering, som sker med SDO/SDRO’er, derfor reduceres tilsvarende for at overholde lånegrænserne. Realkreditinstitutterne udsteder i dag hovedsageligt SDO’er og SDRO’er til finansiering af lån.

Beløbsgrænse

Den beløbsgrænse, der respekteres ved belåning med RO’ere, er p.t. 57.000 kr. Den reguleres efter byggeomkostningsindekset for boliger fra Danmarks Statistik, senest baseret på oplysninger for 2. kvartal 2016.

E-mails – brug disse regler, når du kommunikerer (med os – Egemar & Clausen).

E-mails er en udmærket “opfindelse”.

Men som “kunde” hos Egemar & Clausen er der nogle regler, du skal være opmærksom på. Det er ikke “vores” regler, men regler, som der er almindelig konsensus om blandt professionelle aktører er rimelige at stille. Det offentlige og mange større virksomheder er gået helt væk fra e-mail som meddelelsesmiddel, fordi mange ikke har nogen diciplin, når de sender e-mail, eller tror, at de bare kan sende e-mails ud til højre og venstre og forstyrre en masse mennesker på den måde.

Regel nr. 1: E-mails skal bruges til dokumentation – ikke til kommunikation

Regel nr. 2: Brug e-mail med omtanke. I “gamle” dage skulle du skrive et brev og købe et frimærke og finde en postkasse. Dengang tog du nogle gange i stedet telefonen. Det bør du stadig overveje. Er det, jf. regel nr. 1, kommunikation eller dokumentation, du er ude efter. Er det kommunikation så ring eller send en e-mail om at du gerne vil have en opringning. Vær opmærksom på, at 90 % er umulige til at kommunikere via e-mail. Du er med stor sandsynlighed en af dem!!!

Regel nr. 3: Skriv TYDELIGT i emnerubrikken, hvad du gerne vil (dokumentere) med din e-mail. Eksempel-1: Sag xxx-xxxx-xx – hvornår kan jeg forvente, at retten vil beramme sagen? Eksempel-2: Sag xxx-xxxx-xx Send venligst regnskabsrapport, når vedhæftede regning er bogført.

Regel nr. 4: Send KUN til dem, som skal reagere på din e-mail. “Vigtige” e-mails er e-mails hvor alene medarbejer er på som eneste modtager (der kan være modtagere på cc og bcc). Du må aldrig regne med, at du kan sende i kopi til nogen eller blindkopi til nogen og regne med, at de overhovedet læser din e-mail, før det er for sent. Den slags e-mail nedprioriteres og bliver i vores mail-programmer slet ikke leveret til modtager, før alle “vigtige” mails er ekspederede. I værste fald leveres din e-mail aldrig til en cc- eller bcc-modtager. Vær opmærksom på, at hvis du sender direkte til mange modtagere, vil din e-mail ofte til modtager hos E&C blive betragtet som spam og derfor aldrig modtaget. Hvis du gerne vil have en medarbejder hos E&C til at lave noget for dig eller følge op på dette eller hint, så send en e-mail (og kun) direkte til pågældende medarbejder. Du må gerne sætte alle mulige på cc og bcc, men gør det med omtanke.

Regel nr. 5:  Send en e-mail pr. sag. E-mail skal som skrevet være til dokumentation og en klassisk fejl er, at sende e-mail med flere ønsker om dette eller hint. Du beder selv herved om, at noget bliver glemt. Gør alle en tjeneste: Send 1 email pr. sag, du gerne vil have løst. Skriv i emnerubrikken præcist hvad dit formå med e-mailen er.

Regel nr. 6 (tilføjet januar 2018): Husk at sende med krypteret post, hvis der er personfølsomme oplysninger i din e-mail. Send til den medarbejder du skal i kontakt med og angiv yderligere som direkte modtager na@egemar-clausen.dk og benyt det certifikat for krypteret post, som du kan finde her

 

 

 

Højesteret tilsidesætter dom fra Østre Landsret og byretten

Højesteret har ændret retspraksis på området for § 5, stk. 2-lejemål.

Resume:

En lejlighed ansås for gennemgribende forbedret, og lejen havde ikke væsentligt over­ste­get det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2

Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, må lejen i lejemål, der er gennemgribende forbedret, ved le­je­­af­talens ind­­gå­el­se ikke fast­sættes til et be­løb, der væ­sent­ligt over­stiger det lejedes værdi. Der opstilles i bestemmelsen to betingelser for, at en lejlighed må anses for gennem­gribende forbedret. For det første en betingelse om, at udgifterne til forbedringer mindst skal udgøre et nærmere angivet beløb – denne betingelse var opfyldt. For det andet en betingelse om, at for­bed­rin­gerne væsentligt har forøget det lejedes værdi – det var hovedspørgsmålet i sagen.

Højesteret fandt, at der ikke skal stilles stren­ge krav for at anse be­tingelsen om, at for­bedrin­gerne væ­sent­ligt har for­øget det lejedes vær­­di, for op­fyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbed­rin­ger af lejemålet, over­stiger det mind­stebeløb, der er fast­sat i be­stemmelsen.

I den konkrete sag fandt Højesteret herefter, at det var godtgjort, at for­bed­rin­gerne væsent­ligt for­øgede det le­je­des vær­di, og at betingelserne for at fast­­sætte og re­gu­lere lejen efter boligre­guleringslovens § 5, stk. 2, derfor var opfyldt. Højesteret fandt endvidere, at lejen ikke væ­sent­­ligt havde oversteget det leje­des vær­di.

Huslejenævnet for Københavns Kommune, Ankenævnet for Huslejenævnene i Københavns Kommune, byret og landsret var kommet til et andet resultat, og Højesteret ændrede således de tidligere instansers afgørelser.

Dommen i sin helhed:

Dom-om-5-2-lejemaal

Forslag om sessionslogning droppes

I h.t advokatsamfundets nyhedsbrev;

Forslaget til sessionslogning, der hidtil har været i spil, vil koste en milliard kroner om året. Justitsministeriet vil derfor finde andre måder at hjælpe politiet på, skriver Berlingske Tidende.
I den seneste tids debat om den foreslåede registrering af alle danskeres internet- og taletrafik, har bl.a. Advokatsamfundet peget på, at en udvidet sessionslogning kan være vanskelig forenelig med borgernes rettigheder og helt grundlæggende retsprincipper.
Af et brev til justitsminister Søren Pind pointerede 23 organisationer – herunder Advokatsamfundet – blandt andet, at justitsministeren så sent som i juni 2014 besluttede at afvikle sessionslogningen, idet logningen blev anset for uanvendelig.

Med venlig hilsen
CLAUS CLAUSEN

Hvor billigt må jeg sælge min andel.

Ved overdragelse af sin andelsbolig til et familiemedlem eller en person, man har interessesfære med, f.eks. en samlevende eller kompagnon, kan man frit sætte prisen lavere  end den lovlige maksimalpris, men man skal så være opmærksom på, at der kan være tale om en gave, således at der skal betales gaveafgift.

Ved handel med fast ejendom accepterer SKAT en prisansættelse, der svarer til den offentlige ejendomsvurdering +/-15%. Dette følger direkte af et cirkulære om værdiansættelse fra 1982.

Som andelshaver ejer man ikke sin egen bolig. Man ejer en andel af formuen i foreningen og dertil er knyttet en brugsret til en andelbolig. For andelsboliger gælder de samme regler derfor ikke. Sælges der ikke til den den pris, som maksimalt (lovligt) kan opnås, vil der være grundlag for SKAT til at nå frem til, at der er tale om en gave.

Man bør søge rådgivning hos egen advokat, eller man kan vælge at spørge SKAT inden overdragelsen. Det er muligt at få et bindende ligningssvar, hvor der bliver taget stilling til, om en overdragelsespris vil blive betragtet som en gave.

Der findes lovlige metoder til at man kan slippe for gaveafgifter ved f.eks. at en del af købesummen sker via et rente- og afdragsfrit gældsbrev, der så kan nedskrives af gavegiver ved årlige gaver, der holdes indenfor grænsen af afgiftsfri gaver. Dette kræver naturligvis at der udfærdiges et gældsbrev, ligesom det er klart, at gaverne skal gives hvert år, og gavegiver ikke på forhånd kan forpligte sig til at give disse.

 

Elektronisk kommunikation

I mange foreningers vedtægter er der ikke tydelig hjemme til at indkalde via e-mail. De fleste medlemmer vil i dag hellere have deres foreningsmateriale elektronisk end på papir. Mange beboere tjekker oftere deres e-mail end deres postkasse.

Forslag

Bestyrelsen foreslår at nedenstående indarbejdes i foreningens vedtægter:

Ny § 1A

Elektronisk kommunikation:

Stk.1: Alle medlemmer kan oplyse e-mail-adresse til administrator. Hvis medlemmet skifter e-mail adresse, skal medlemmet straks give administrator besked herom. Hvis medlemmet ikke opfylder sine forpligtelser, bærer medlemmet selv ansvaret for, at korrespondancen ikke kommer frem til medlemmet.

Stk. 2: Når foreningen har registreret en e-mail adresse på et medlem, er bestyrelsen og administrator berettiget til at have elektronisk korrespondance med medlemmet og fremsende alle meddelelser, herunder bl.a. indkaldelser til generalforsamlinger, vand- og varmeregnskaber, opkrævninger, påkrav af enhver art, inkassoskrivelser og varslinger (herunder varsling om adgang til en lejligheden) mv.

Stk. 3: Bestyrelsen og administrator kan i al korrespondance, både pr. post eller e-mail henvise til, at eventuelle bilag (regnskaber, forslag, etc.) er gjort tilgængelige på foreningens hjemmeside, og disse bilag anses derved at være indeholdt i forsendelsen. Dette gælder uanset om der måtte være angivet andet i andre bestemmelser i nærværende vedtægt.

Stk. 4: Uanset ovennævnte bestemmelser skal korrespondancen ske med almindelig post, såfremt lovgivningen stiller krav herom, eller såfremt medlemmet har givet meddelelse til administrator om, at fremtidig korrespondance skal ske med almindelig post.

Stk. 5: Bestyrelsen er, uanset ovenstående bestemmelser, altid berettiget til at give meddelelser mv. med almindelig post.

Stk. 6: Hvor medlemmet har krav på et varsel regnes dette varsel fra afsendelse af e-mail eller almindeligt brev.

Derfor skal du skifte F1-lånet ud nu – Nyhedsmail fra Bolius.

Lille forhøjelse af de skattefrie godtgørelser til bestyrelsen

Satsen for skattefri godtgørelse til telefon/internet er pr. 1.1.2016 forhøjet fra kr. 2.300 til kr. 2.350. Lidt har også ret 😉

De samlede godtgørelser, der kan modtages, fremgår af Bekendtgørelse om udbetaling af skattefri godtgørelse til ulønnede bestyrelsesmedlemmer eller til frivillige, ulønnede medhjælpere, der yder bistand som led i foreningens skattefri virksomhed

Typisk vil der kunne udbetales kr. 2.350, jf. ovenfor + 1.400 til kontorartikler, porto, møder mm.

xls icon Skattefri-godtgørelse-2016.xls

Radiatorventiler, der har sat sig fast i løbet af sommeren.

 

 

 Se denne video om hvordan du nemt selv kan få din radiatorventil til at fungere igen. Du bør ikke selv kaste dig ud i at skifte pakdåse, medmindre du har prøvet det før eller har fingrene skruet rigtigt på. Du skal sørge for at tænde og slukke din radiatorventil en gang hver måned – også om sommeren. Ellers kan den “gro fast”, så det varme vand ikke kan komme ud i radiatoren. Hvis du ikke selv kan få din ventil til at fungere, skal du tilkalde en VVS-mand. Du skal selv betale udgiften hertil.

Beslutning om altaner i en ejerforening..

Revideret januar 2016.

At få en altan er fra nogle politikeres side populistisk blev kaldt for noget, alle skal have ret til. Gamle dage er slut og dermed langhårede arkitekters religiøse modstand imod at ændre “sjælen” i ejendommene ved at klistre rædselsfulde altaner på facaderne.

Kommunerne blander sig dog stadig og nægter mange at få altan, fordi nogle arkitekter som smagsdommere i kommunen mener, at de er klogere end flertallet af beboere. Beboerne kan forstå indblandingen, hvor argumenterne drejer sig om saglige og målbare facts, såsom f.eks. at altanerne ikke kan sættes på forsvarligt, eller at altanerne vil betyde krænkelse af naboers rettigheder. Forståelsen er mindre, når det er arkitekternes bekymring for et arkitektonisk yndigt gesimsbånd o.lign. der forhindrer, at altandrømmen kan realiseres.altan1-reg

Hvis mulighederne er der hos kommunen, er der alle de foreningsretlige spørgsmål.

I de fleste vedtægter for ejerforeninger er der imidlertid hjemmel til at lave forandringer og forbedringer, selv om de for nogle kan komme som en overraskelse.

“Hvis jeg havde vidst, at der kom en altan hos min overboer, ville jeg aldrig have købt lejligheden”. Som hovedregel vil en ejer ikke have vetoret. Vedtægterne vil normalt fordre, at beslutningen skal træffes af et kvalificeret flertal. Det vil stå udtrykkeligt i de fleste vedtægter. Alle vedtægter indeholder imidlertid en uskreven regel om, at beslutningen skal være rimelig.

Nye altaner i en ejerforening er normalt en individuel anskaffelse og betales af den enkelte ejer. Altanprojektet kan, hvis alle får altaner, indkøbes fælles gennem ejerforeningen, og hvis alle får altaner, kan altanerne finansieres gennem foreningen via et fælleslån.Altan2-reg

Et væsentligt princip er, at flertallet, der gerne vil have altaner, ikke kan tvinge mindretallet eller for den sags skyld en enkelt ejer, der ikke vil have altan, til at påtage sig forpligtigelser eller en risiko herfor – ej heller som indirekte deltager i et fælleslån.

I den “rene udgave”, hvor altanprojektet gennemføres som et individuelt køb med individuel finansiering, har foreningen intet økonomisk mellemværende i projektet. Ejerne – eller en til lejligheden stiftet forening/gruppe – skal lave en særskilt aftale med entreprenøren om at levere og afregne direkte med de deltagende ejere. Denne løsning er for foreningen den mest simple.

Hvis altanerne skal være et fællesrojekt, bliver foreningen part i aftalen med entreprenøren og finansiering vil skulle foregå via foreningen. Det er her vigtigt, at økonomien og pengene fra de deltagende ejere holdes adskilt fra foreningens økonomi. Da foreningen påtager sig en forpligtelse over for entreprenøren, skal foreningen 100 % dække sig af mod ejerne, som skal have altanerne. Der skal laves skriftlige aftaler mellem foreningen og de købende ejere. Aftalen skal sikre foreningen økonomisk, og det skal derfor fremgå klart af aftalen, at evt. uforudsete ekstra omkostninger skal betales af de ejere, der køber altaner.

Der bør også i vedtægterne laves aftaler om fremtidig vedligehold af de nye altaner, så det kommer til at ligge fast, at dem, der får altaner, alene skal betale for altanerne, herunder fremtidig vedligeholdelse.

Hvis ejerforeningen skal være bygherre, kan sagen gennemføres både med individuel finansiering, hvor ejerne indbetaler ved start af projektet eller med fælles finansiering via fælleslån.

Ved fælleslån etableres en byggekredit, og udgifterne betales herfra, og når byggesagen er færdig, opgøres de enkelte ejeres betaling, og der etableres et fællelån, som indfrier byggekreditten. Ejere, der får altan, tager herefter hver sin andel af fælleslånet, medmindre den enkelte ejer vælger at indfri kontant.

altan3-regDer er domstolspraksis for, at et flertal ikke kan tvinge en ejer til at betale en altan kontant. Det må anses for tvivlsomt, om en ejer kan tvinges til at deltage i et fælleslån.

Hermed også sagt at mindre grelle eksempler end dem, der er nævnt ovenfor, kan give anledning til, at en domstol når frem til, at et flertal er gået over stregen.

En domstol vil formentlig i videre omfang end i andelsboligforeninger tilsidesætte en vedtagelse, hvor en ejer skal betale for en altan, som ejer ikke har ønske om at få.

Altaner betyder skygge, og der vil også her være en grænse for, hvor meget en domstol vil finde, at det er rimeligt, at en beboer skal finde sig i. Som regel vil kommunerne dog nægte byggetilladelse, hvis altanerne efter deres opfattelse betyder for store gener for nogle beboere, og hvis kommunen har givet tilladelse, vil det nok kræve en temmelig dygtig advokat at få domstolene til at skønne anderledes. Dygtige advokater findes, så enhver altansag kan også på dette punkt blive en udfordring, der indebærer trusler om retssag.

At foreningen skal betale for altaner kan både være upopulært blandt dem, der ikke kan få altaner og blandt dem, der gerne vil have altaner. De sidstnævnte har måske en opsparing eller mulighed for at låne rentefrit af forældre, og vil derfor gerne have lov til at betale kontant. De er ikke interesseret i at betale renter – eller afdrag for den sags skyld.

Beslutningen om altaner bør gå ud på, at foreningen “kun” giver tilladelse til altaner, men at altanerne 100 % købes af dem, der ønsker at få altan. Hvis der skal laves fælleslån i sager, hvor ikke alle ejere kan få altan, skal der laves vedtægtsændringer med en aftale, hvor ejere uden altanmulighed undgår forpligtigelser eller risiko for sådanne i anledning af altansagen.

Egemar og Clausen har gennemført mange altansager, både i andelsbolig- og ejerforeninger. Selv om der er mange udfordringer, har vi endnu ikke oplevet tilfælde, hvor generalforsamlinger har valgt andre løsninger end dem, vi ville anbefale, og vi har derfor heller ikke oplevet tilfælde, hvor en domstol har tilsidesat en generalforsamlings vedtagelse.

Altaner er lige som forskellige som biler. Pris, størrelse, udseende, kvalitet, materialer, udstyr osv. skal afklares. Beboernes forventninger til altanen bør afklares; nogle gange kan altandrømmen ikke tåle dagligdagens lys.

Hermed er afslutningsvis sagt, at juraen er kompliceret, men aldrig mere kompliceret end, at den kan løses med sund fornuft. Beboerne bør have mest fokus på at beslutte, hvilken altan, der vil kunne leve op til drømmene.

Fordele og ulemper ved bestyrelsesmedlemsskab

Gaver til bestyrelsesmedlemmer er ikke hverdagskost, og lige som med politikere bør gaver til bestyrelsesmedlemmer give anledning til overvejelse om, at oplyse gaven og motivet for denne, så der ikke opstår rygter om, at gaven er givet som modydelse for noget, der er på kant med , hvad man egentlig må gøre som bestyrelsesmedlem.

Ulempen ved at være bestyrelsesmedlem er hermed beskrevet med et eksempel. Får man en gave af sin nabo, så kan der være mange udmærkede sympatiske grunde. Det kan der også være, selv om man er bestyrelsesmedlem, men, men, men… var det nu fordi man som bestyrelsesmedlem var med til at få forsikringsselskabet til at betale, og var det sagligt, eller fordi man gerne ville være advokat og håbede på en gave eller anden modydelse?

Der er mange fordele ved at være medlem i en bestyrelse. Man får indsigt, indflydelse og ansvar. Og hvis generalforsamlingen har besluttet det, kan man få et mindre beløb skattefrit til dækning af de omkostninger, man har ved at være bestyrelsesmedlem (telefon, papir etc.) Man kan også få egentlig løn, hvis det er aftalt med generalforsamlingen, dvs. f.eks. er med i budgettet.

Det er vigtigt at man er bevidst om, at man som bestyrelsesmedlem har et ansvar. Det siger sig selv, at man skal deltage i bestyrelsesarbejdet, og at man skal gøre det samvittighedsfuldt og på en måde, så samarbejdet i bestyrelsen kommer til at fungere. Det er ikke altid nemt. Måske skal forretningsordenen for bestyrelsens virke strammes op, hvis bestyrelsesmedlemmerne ikke taler så godt med hinanden eller har samme forståelse for / om, hvordan samarbejdet skal fungere. Det er formandens opgave at vurdere, om der er behov for at få strammet op på forretningsordenen. Alle i bestyrelsen kan dog stille forslag om det, og så må en afstemning vise, hvad der er flertal for. Der findes uskrevne regler for, hvordan en bestyrelse skal fungere og hvordan en bestyrelse ikke skal fungere. Har man som bestyrelsesmedlem mistanke om, at der er vedtaget en ulovlig forretningsorden, f.eks. at formanden ikke behøver at indkalde alle til bestyrelsesmøder, men kun dem man mener vil stemme for et forslag, så må man kontakte administrator.

At blive valgt som bestyrelsesmedlem er at blive valgt til en tillidspost. Det er vigtigt, at man ikke misbruger denne tillid, hvilket f.eks. kan ske ved at man udnytter viden, man har fået som bestyrelsesmedlem til at pleje egne interesser. Man vil som bestyrelsesmedlem lige som politikere skulle opføre sig lidt bedre end alle andre, hvis man vil leve op til den tillid, som dem, der stemte på en, forventer.

Hvis man som bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening f.eks. ved, at der er grundlag for at lejlighedernes værdi vil stige, så er det f.eks. misbrug, hvis man benytter denne viden til selv at købe en andel til lav værdi for at sælge egen andel til høj værdi efter generalforsamlingen.

Bestyrelsen bør tale med administrator om, hvordan man kan forhindre mistanke om, at bestyrelsesmedlemme har plejet deres personlige interesser via viden, der er opnået som bestyrelsesmedlem.

Det handler bl.a. om at få den uvildige administrator til at styre områder, hvor der typisk kan blive tale om mistanke om interessekonflikter. Det kan f.eks. være ventelister, hvor det skal sikres, at der ikke kan rejses mistanke om, at et bestyrelsesmedlem har fiflet med rækkefølgen for at hjælpe sig selv eller nogen bestyrelsesmedlemmet gerne vil hjælpe til at komme før andre. Ventelisten kan endvidere indeholde oplysninger om f.eks. telefonnummer, email-adresse og andre oplysninger, som ikke bør være offentligt tilgængelige, og for at undgå mistanke om, at man som bestyrelsesmedlem har misbrugt disse hemmelige oplysninger, er det eneste rigtige at lade administrator styre ventelisten, så det sikres, at de hemmelige oplysninger kun benyttes af administrator, når ventelisten skal administreres, dvs. når der er en ledig lejlighed, hvor de berettigede skal spørges.

Det handler også om, at administrator får gjort oplysninger transperante på f.eks. foreningens hjemmeside. Administrator ved (eller bør vide) hvad der må være på hjemmesiden, og hvad det efter lovgivningen ikke er i orden at have liggende på en hjemmeside.

 

Omprioritering af realkreditlån.

Omprioritering af lån kræver efter mange vedtægter en generalforsamlingsbeslutning. Der er mulighed for at give bestyrelsen eller administrator – evt. i forening – bemyndigelse til at omprioritere.

En omprioritering forudsætter opsigelse af nuværende lån. Det kan man gøre med 2 måneders varsel til en termin 4 gange om året.

Det vil være hasard og formentlig ansvarspådragende for en bestyrelse eller administrator at opsige, uden at man samtidig har indgået en aftale om kursen på det nye lån. En sådan kursaftale er billigst, hvis man opsiger og kurssikrer nærmest de 4 terminer om året, hvor der er mulighed for at opsige til.

Bestyrelsen og/eller administrator skal afholde sig fra at spekulere i, hvornår kursen er bedst.

Man bør omprioritere, når alt er klar og med en kursaftale relativt nær opsigelsestermin, idet prisen på en kursaftale er afhængig af, hvor lang tid aftalen om fast kurs skal gælde. Hvis en generalforsamling har besluttet, at der skal / må omprioriteres, når en vis fordel kan opnås, skal man gøre det, når muligheden er der – også selv om det er alt for tidligt i forhold til det optimale tidspunkt for en kursaftale, dvs. relativt tæt på de terminer, hvortil opsigelse kan ske.

En omprioriteringssag starter typisk med, at foreningen får en beregning på konsekvenserne af en omprioritering. Hvis beregningerne viser, at det kan betale sig at omprioritere, skal man have et lånetilbud, som man kan acceptere samtidig med at man indgår kursaftale.

Omprioritering bør ske i samarbejde med administrator, revisor eller anden professionel rådgiver, som ved, hvornår det alt andet lige er klogest at handle. Hverken bestyrelse, administrator, revisor eller andre rådgivere bør spekulere i, hvornår kurserne er bedst. Man bør gøre det, når det normalt er optimalt, dvs. en aftale om fast kurs til et tidspunkt, der ikke ligger alt for langt ud i fremtiden.