DOMIBUS > EC-nyt > Beslutning om altaner i en andelsboligforening.

Beslutning om altaner i en andelsboligforening.

Revideret december 2015.

At få en altan er fra nogle politikeres side populistisk blev kaldt for noget alle skal have ret til. Gamle dage er slut og dermed langhårede arkitekters religiøse modstand imod at ændre “sjælen” i ejendommene ved at klistre rædselsfulde altaner på facaderne.

 

Kommunerne blander sig dog stadig og nægter mange at få altan, fordi nogle arkitekter som smagsdommere i kommunen mener, at de er klogere end flertallet af beboere. Beboerne kan forstå indblandingen, hvor argumenterne drejer sig om saglige og målfare facts, såsom f.eks. at altanerne ikke kan sættes på forsvarligt, eller at altanerne vil betyde krænkelse af naboers rettigheder. Forståelsen er mindre, når det er arkitekternes bekymring for et gesimsbånd o.lign. der forhindrer, at altandrømmen kan realiseres.

 

Hvis mulighederne er der hos kommunen, er der alle de foreningsretlige spørgsmål.

 

Som regel er der ikke ved stiftelsen talt eller besluttet noget om altaner. I de aller fleste vedtægter er der imidlertid alligevel hjemmel til at lave forandringer og forbedringer, selv om de for nogle kan komme som en overraskelse.

 

“Hvis jeg havde vidst, at der kom en altan hos min overboer, ville jeg aldrig have meldt mig som andelshaver”. Som hovedregel vil en andelshaver ikke have vetoret. Vedtægterne vil normalt fordre, at beslutningen skal træffes af et kvalificeret flertal. Det vil stå udtrykkeligt i de fleste vedtægter. Alle vedtægter indeholder imidlertid en uskreven regel om, at beslutningen skal være rimelig.

 

Hvis flertallet får vedtaget en beslutning, hvor mindretallet skal betale for altanerne, er der f.eks. tale  om en ugyldig beslutning, selv om vedtægterne ikke indeholder et udtrykkeligt forbud imod den slags “flertalsdiktatur”.

 

Der er også domstolspraksis for, at et flertal ikke kan tvinge et mindretal til at betale en altan kontant.

 

Hermed også sagt at mindre grelle eksempler end dem, der er nævnt ovenfor, kan give anledning til, at en domstol når frem til, at et flertal er gået over stregen.

 

En domstol vil næppe tilsidesætte en vedtagelse, hvor en andelshaver skal betale en “lejeforhøjelse” på vilkår og i en størrelsesorden, der minder om det, som en lejer kan blive udsat for.

 

Altaner betyder skygge, og der vil også her være en grænse for, hvor meget en domstol vil finde, at det er rimeligt, at en beboer ska finde sig i. Som regel vil kommunerne dog nægte byggetilladelse, hvis altanerne efter deres opfattelse betyder for store gener for nogle beboere, og hvis kommunen har givet tilladelse, vil det nok kræve en temmelig dygtig advokat at få domstolene til at skønne anderledes. Dygtige advokater findes, så enhver altansag kan også på dette punkt blive en udfordring, der indebærer trusler om retssag.

 

Beslutningen om altaner kan gå ud på, at altanerne betales af foreningen, men således at beboerne, der får altan selv betaler via en boligafgiftsforhøjelse eller måske rettere et altanforhøjelsesbidrag. I så fald kan der diskuteres frem og tilbage om, hvad der er fuld betaling. Vil det f.eks. være fuld betaling, hvis andelshaver kun betaler renteudgifterne for foreningen eller mistede renteindtægter foreningen og der ud over et beløb der kompenserer for foreningens kommende vedligeholdelsesarbejder?

 

De fleste vil synes, det er rimeligt, at der betales mere end renterne og vedligeholdelse, men der kan argumenteres for, at altanerne tilfører ejendommen en blivende værdiforøgelse, der kommer alle andelshavere til gode. Hvis dem, der får altaner, betaler mere end renterne, forærer de en andel af værdiforøgelsen til alle dem, der ikke får altaner.

 

At foreningen skal betale for altaner kan både være upopulært blandt dem, der ikke kan få altaner og blandt dem, der gernr vil have altaner. De sidstnævnte har måske en opsparing eller mulighed for at låne rentefrit af forældre, og vil derfor gerne have lov til at betale kontant. De er kke er interesseret i at betale renter – eller afrdrag for den sags skyld.

 

Beslutningen om altaner kan derfor også gå ud på, at foreningen “kun” giver tilladelse til altaner, men at altanerne 100 % købes af dem, der ønsker at få altan.

 

En sådan beslutning giver også adgang til udfordringer. Først og fremmest er der ofte mange, som ikke selv har pengene, og derfor gerne vil have foreningen til at låne dem pengene. Skal og kan foreningen begynde at låne penge ud til andelshaverne? Hvis ja skal bestyrelsen til at vurdere sikkerheden og risikoen for hver enkelt andelshaver. Der skal tinglyses sikkerhed.

 

Det enkelste er i disse tilfælde, at der ikke åbnes op for, at foreningen kan låne andelshaverne til køb af altanerne.

 

Hermed er problemerne ikke løst. For hvad skal andelshaverne have lov til at sælge deres altan for? Ejendommen vil jo normalt blive vurderet med altanerne, og hvis man ikke finder en løsning på dette problem, vil altanejerne både få betaling for altanen i kraft af en forøget ejendomsværdi og i kraft af et tillæg til andelsværdien, idet altanen sælges  som en forbedring. Dette vil betyde en overtrædelse af maksimalpriserne for andelslejligheder på samme vis, som hvis en valuar eller det offentlige vurderer en ejendoms værdi med de nye køkkener og badeværelser, som andelshaverne har betalt.

 

En løsning på ovenstående problem kan være at lave en beregning i regnskabet. Beregningen vil skulle hvile på nogle forudsætninger, og ikke alle er måske enige i, at disse er 100 % retfærdige. Der vil også her kunne være grobund for uenigheder, der kan ende med retssager, idet ingen på forhånd kan garantere, hvilken løsning, som er den rigtige, idet der endnu ikke er retspraksis, der kan være en sikker rettesnor i alle sager.

 

Man kunne stille sig selv det nærliggende spørgsmål, om det ikke er en farbar vej, at vælge en beslutning, hvor man lader det være op til den enkelte andelshaver at beslutte, om det er foreningen, der skal købe og eje andelshavers altan, dvs. at foreningen ejer nogle altaner, mens andre altaner købes og ejes af den enkelte andelshaver.

 

Med enighed kan man nå langt, og der kan laves en sindrig aftale, der giver mulighed for den blandede løsning, og som tilstrækkelig godt formuleret også vil være forståelig og holdbar i forhold til kommende andelshavere. Uden enighed vil den blandede løsning indebære paradokser, som vil gøre retssager endnu mere vanskelige at forudsige udfaldet af.

 

Egemar og Clausen har gennemført mange altansager, både i andelsbolig- og ejerforeninger. Selv om der er mange udfordringer har vi endnu ikke oplevet tilfælde, hvor generalforsamlinger har valgt andre løsninger end dem, vi ville anbefale, og vi har derfor heller ikke oplevet tilfælde, hvor en domstol har tilsidesat en generalforsamlings vedtagelse.

 

Altaner er lige som forskellige som biler. Pris, størrelse, udseende, kvalitet, materialer, udstyr osv. skal afklares. Beboernes forventninger til altanen bør afklares; nogle gange kan altandrømmen ikke tåle dagligdagens lys.

 

Hermed er afslutningsvis sagt, at juraen er kompliceret, men aldrig mere kompliceret end, at den kan løses med sund fornuft. Beboerne bør have mest fokus på at beslutte, hvilken altan, der vil kunne leve op til drømmene.