DOMIBUS > Articles by: Claus Clausen

Forfatter: Claus Clausen

Finansiering i en andelsboligforening

Min anbefaling til en andelsboligforening er og har altid været at satse på 30-årige, fastforrentede lån med afdrag.

Foreningers eller en andelshaveres spekulationer i mere optimal alternativ belåning har jeg fuld forståelse for, men grundlæggende er det spekulation, og det er ikke muligt sagligt at argumentere for, at den ene løsning skulle være bedre end den anden.

Den sikreste løsning er ofte den dyreste. Mange foreninger har, da flexlån blev opfundet, i den ene eller den anden facon besluttet sig væk fra den sikreste finansiering (= fast forrentet og med afdrag). Det har i de fleste foreninger, der valgte denne vej, været en god beslutning, der har sparet beboerne for mange penge.

Min anbefaling står ikke desto mindre stadig ved magt. Det, at en bestyrelse/generalforsamling spekulerer, er problematisk, idet ikke alle andelshavere er klar over konsekvenserne. Bestyrelsens og andelshaveres alternative forslag til finansiering er grundlæggende et problem, fordi alle andelshavere næppe nogen sinde kan forstå konsekvenserne.

Uanset hvordan man skruer lån sammen, så er det spekulation. Tager man det mest sikre lån, dvs. lånet, der er med længst mulig løbetid, fast forrentet og med afdrag, så har man det mest konservative lån, hvor prisen er fastsat globalt med alle de risikovurderinger, som et marked nu engang kan favne. Det er dyrere, fordi det er sikkert. Vil man løbe en risiko, så lånet kan stige i rente, så kan man vælge en variabelt forrentet lån. Man kan også vælge et andet lån, hvis man ikke bekymrer sig om, at lånet skal afdrages.

I en andelsboligforening er der typisk andelshavere, som har kortsigtet interesse. De har måske fået viden om, at deres prognose for restlevetid er få år eller måneder. Det kan også være, at de ved, de får barn og skal flytte om kort tid. Denne gruppe andelshavere har ikke nødvendigvis den samme præference for lån som andelshavere med anden interesse.

Andre andelshavere har en mellemlang interesse. De har besluttet sig til, de måske skal flytte om 2-6 år til anden bolig.

Andre andelshavere har en langsigtet interesse. De har besluttet sig til at blive boende indtil den sidste dag.

Der er også i mange foreninger, andelshavere som er uafklaret med hensyn til, om de med 100 % sikkerhed er andelshavere i foreningen om kort tid.

Det er en demokratisk udfordring, at en elite af andelshavere, som er valgt til bestyrelsen, skal bestemme foreningens finansiering, idet de enkelte bestyrelsesmedlemmer ofte vil have vanskeligt ved at favne alle andelshaveres interesser. Det bør være et alternativ til ethvert forslag til finansiering at andelshaverne vælger det dyreste men også mest sikre lån at finansiere med.

En spekulation kan ikke favne alle, og det er ømtåleligt at lægge det op til en generalforsamling, om man skal vælge A, B eller C.

Man kune også anføre, at det er usolidarisk, at flertallet skal bestemme over de andelshavere, som har en anden finansieringsinteresse end flertallet.

Min anbefaling er som skrevet, at foreningen IKKE spekulerer, men vælger det “kedelige” lån, som giver samme boligafgift (bortset fra forhøjelse i administrationsbidrag).

Bestyrelsens eller individuelle andelshaveres præferencer for andre lån ER spekulation.

HVIS man som andelshaver vil foretrække spekulation frem for det sikre, bliver der tale om en afstemning, hvor man skal lægge sine stemmer i den kurv, som man mener personligt gavner ens interesser bedst.

Skimmel / mug!!

Skimmel er mug, der har fået lov til at udvikle sig. Skimmel og mug opstår, hvor der er vækstbetingelser. Skimmel og mug opstår aldrig på en flade, som er tør eller dagligt rengøres. Du kan således bekæmpe mug og skimmel ved at gøre rent hver dag. Ingen gør rent overalt i deres bolig hver dag, men mindre kan også gøre det.

På fugtige flader, hvor der ikke bliver gjort rent jævnligt, kan de naturlig skimmelsporer i luften sætte sig og lave en koloni. Så har du et skimmelangreb.

Gør du rent dagligt på alle fugtige steder i din bolig, får du ikke skimmelproblemer. Rengøring i badeværelse er oplagt, men også andre steder i boligen kan være med en fugtprocent, som betyder, at du skal rengøre der hver dag. Evt. bare med en klud med rodalon- eller klorin-opløsning.

“Standard” er at skimmel er ekstremt farligt, og det koster millioner. Mange firmaer lever godt af den nye standard. Læger og andre eksperter bakker op om, at for meget skimmel er noget møg i boliger.

Skimmel findes alle steder, og ingen bolig er uden skimmel. 

Går du en tur i skoven og tager en dyb indånding, og synes du at skoven lugter frisk og lækker, så er det typisk skimmel, du kan lugte.

Skimmel er kommet på listen over noget, der skal undgås i boliger, fordi nogle mennesker er skimmelallergikere. Skimmel og fugt hænger sammen, og fugt kan vi alle forholde os til gerne må være i en skov, men ikke er på listen over det, der skal være i en bolig.

Fugt kan opstå, hvor kulde og varme mødes, f.eks. i en varm stue med en kold væg. Væggen bliver fugtig og den almindelige skimmel i luften sætter sig på den fugtige væg og i løbet af kort tid er der et angreb af skimmel.

Skimmel forebygges på samme måde som fugt i boligen. Varme og/eller luft får fugt til at fordampe=forsvinde. Uden fugt kommer der ikke skimmel. Så sørg for at fugt ude fra ikke kan komme ind, og sørg for at fugt indefra kan komme ud. Luft ud med gennemtræk så mange gange i løbet af dagen, at du holder luftfugtigheden i boligen ned. Køb en luftfugtighedsmåler. Husk at jo mere fugt, du via gennemtræk får ud af din bolig, jo sundere klima får du i boligen, og at det er meget billigere at opvarme boligen, hvis luften er tør end hvis den er fyldt med svedpartikler og anden fims, som det koster megen energi fra din radiator at opvarme.

Jo koldere det er uden for, jo hurtigere og mest effektivt fjerner du fugtholdig luft (fims) fra din bolig. Er der minus 15 grader uden for, er der næsten ingen fugt i luften, og hvis du laver gennemtræk i kort tid, har du fået al fimsen ud af din bolig, og da varmen sidder i vægge, møbler m.m., er din bolig hurtig opvarmet igen, og du har et sundt indeklima.

Om sommeren kan du holde vinduerne åbne, men dit indeklima bliver så ikke bedre end klimaet udenfor. Og om sommeren er klimaet uden for fugtigt. Luften indeholder rigtig meget fugt. Det må du leve med, medmindre du har et klimanlæg, som kan fjerne den overflødige fugt fra din bolig. Selv om sommeren og med eller uden klimaanlæg kan i det mindste ventilation være en god idé for at hindre skimmel.

Gennemtræk, ventilation og opvarmning af en bolig nytter ikke meget, hvis man f.eks. stiller reoler, sofaer og andet klos op af en kold væg, der har behov for at få tilført varme og luft. Gør man det, er man selv skyld i, at der kommer skimmel.

1 års gennemgang af altaner og haveudgange – tidsplan

Der er kommet spørgsmål til detaljer, så prøver at dække dem her.
Gennemgangen er på onsdag d. 1. September i tidsrummet 8.00 til 11.00
Ved gennemgangen vil Per fra bestyrelse deltage sammen med Balco.
Hvis i har meldt fejl eller mangler, bedes i være hjemme så Balco kan få adgang til lejlighed og altan/haveudgang.
Kan i ikke være hjemme, så bedes i aflevere nøgle til Per HA8, 1. Tv.
Skulle i have spørgsmå så er i velkommen til at melde tilbage.
Mvh,
Ib
 

Fra: formand@abhattensensalle.dk <formand@abhattensensalle.dk&gt;
Sendt: søndag, august 29, 2021 8:33 PM
Til: egemar.clausen@gmail.com
Emne: e454: 1 års gennemgang af altaner og haveudgange – tidsplan

 

Balco har meldt tilbage at de kommer kl. 8.00 og går i gang med gennemgangen. Forventet afslutning er senest kl. 11.00

 

Håber at alle har meldt tilbage med det der måtte være, ellers er vi i sidste øjeblik for at få noget med.

 

Mvh,

Ib

_______________________________

 

Så er det tid for 1 års gennemgang af fejl og mangler på vores altaner og haveudgange.

 

Nedenfor har jeg indsat brevet fra Balco/Kontech, ligesom det kan hentes i Word format på dette link:  https://1drv.ms/w/s!Ap6CepvSv2PTj81ikI1u2b1F4sH3-w?e=l6bSUn

 

I kan vælge at svare tilbage på følgende måder:

  • Hent dokumentet og anmeld hvad i har af kommentarer til jeres altan/haveudgang som skrevet i dokumentet og mail det til formand@abhattensensalle.dk
  • Udfyld og udskriv Word dokumentet og læg det i postkassen hos Ib Enø, HA 8 st. tv.

 

Som skrevet, så vil vi gerne have tilbagemelding hvis i ingen problemer har, så vi er sikre på at alle er orienteret og har forholdt sig til om der er fejl og mangler.

 

På bestyrelsens vegne,

Ib

 

 

Kære altanejere 

 

Det er nu cirka et år siden, at I fik jeres altaner og i den forbindelse skal vi have gennemført en obligatorisk 1-års gennemgang onsdag d. 1. september 2021.

Vi håber derfor, at I vil være behjælpelige med at udfylde og returnere denne seddel i brevsprækken ved

_________________________

 

Hvis I har kommentarer til de synlige arbejder, der er udført af Balco Kontech bedes I påføre det nedenfor.

Anvend gerne efterfølgende nummerangivelse i tillæg til dine kommentarer.

Er altanen udført med trægulv minder vi om, at naturlige fejl kan forekomme i mindre omfang blandt andet farvenuancer, knaster og revner.
Hvis I har bemærkninger, skal vi have adgang til jeres altan/lejlighed

 

Selvom I ingen kommentarer har, bedes I stadig afkrydse og returnere denne seddel.

          Jeg er meget tilfreds og har ingen bemærkninger

          Jeg har følgende bemærkninger – skriv gerne med blokbogstaver.

 

1.	Altanen som helhed	5.	Ny dør til altan 2.	Altanens gulv	6.	Indvendig finish omkring ny dør 3.	Altanens håndliste	7.	Udvendig finish omkring det nye dørhul. 4.	Altanens rækværk	8.	Andet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Det er vigtigt at du husker at angive din adresse og returnerer denne seddel senest den 25. August 2021 som skrevet i info.

 

Adresse: Navn: Tlf/mobil:

 

 

 


Mange tak for hjælpen.

 

1 års gennemgang af altaner og haveudgange – tidsplan

Balco har meldt tilbage at de kommer kl. 8.00 og går i gang med gennemgangen. Forventet afslutning er senest kl. 11.00

 

Håber at alle har meldt tilbage med det der måtte være, ellers er vi i sidste øjeblik for at få noget med.

 

Mvh,

Ib

_______________________________

 

Så er det tid for 1 års gennemgang af fejl og mangler på vores altaner og haveudgange.

 

Nedenfor har jeg indsat brevet fra Balco/Kontech, ligesom det kan hentes i Word format på dette link:  https://1drv.ms/w/s!Ap6CepvSv2PTj81ikI1u2b1F4sH3-w?e=l6bSUn

 

I kan vælge at svare tilbage på følgende måder:

  • Hent dokumentet og anmeld hvad i har af kommentarer til jeres altan/haveudgang som skrevet i dokumentet og mail det til formand@abhattensensalle.dk
  • Udfyld og udskriv Word dokumentet og læg det i postkassen hos Ib Enø, HA 8 st. tv.

 

Som skrevet, så vil vi gerne have tilbagemelding hvis i ingen problemer har, så vi er sikre på at alle er orienteret og har forholdt sig til om der er fejl og mangler.

 

På bestyrelsens vegne,

Ib

 

 

Kære altanejere 

 

Det er nu cirka et år siden, at I fik jeres altaner og i den forbindelse skal vi have gennemført en obligatorisk 1-års gennemgang onsdag d. 1. september 2021.

Vi håber derfor, at I vil være behjælpelige med at udfylde og returnere denne seddel i brevsprækken ved

_________________________

 

Hvis I har kommentarer til de synlige arbejder, der er udført af Balco Kontech bedes I påføre det nedenfor.

Anvend gerne efterfølgende nummerangivelse i tillæg til dine kommentarer.

Er altanen udført med trægulv minder vi om, at naturlige fejl kan forekomme i mindre omfang blandt andet farvenuancer, knaster og revner.
Hvis I har bemærkninger, skal vi have adgang til jeres altan/lejlighed

 

Selvom I ingen kommentarer har, bedes I stadig afkrydse og returnere denne seddel.

          Jeg er meget tilfreds og har ingen bemærkninger

          Jeg har følgende bemærkninger – skriv gerne med blokbogstaver.

 

1.	Altanen som helhed	5.	Ny dør til altan
2.	Altanens gulv	6.	Indvendig finish omkring ny dør
3.	Altanens håndliste	7.	Udvendig finish omkring det nye dørhul.
4.	Altanens rækværk	8.	Andet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Det er vigtigt at du husker at angive din adresse og returnerer denne seddel senest den 25. August 2021 som skrevet i info.

 

Adresse: Navn: Tlf/mobil:

 

 

 


Mange tak for hjælpen.

 

Egilsgade 28, 1. j.nr. 490-38-6

Lejligheden har kun været udbudt  med mulighed for at  alle på intern venteliste kunne besigtige og melde interesse.
8 andelshavere fra intern venteliste har meldt interesse. Andelshaver med laveste nummer (71) var andel nr. 189.
Lejligheden forsøges nu solgt i nedenstående rækkefølge, dvs. først til andelshaver med ventelistenummer 71, og hvis det ikke lykkes til andelshaver med nr. 98 og så fremdeles.
71
98
110
119
143
154
164
173

1 års gennemgang af altaner og haveudgange – Reminder

Hermed reminder om at aflevere fejl og mangelliste på vores altaner og haveudgange.

 

For dem der har ting der skal efterses vil det som sagt foregå d. 1. September, hvor service tekniker fra Balco vil komme rundt til lejlighederne.

Har i ikke mulighed for at være hjemme, så bedes i melde retur hvordan vi kan få adgang til lejligheden via nabo, udlevering af nøgle, eller anden løsning.

 

Svarfrist d. 25. August.

 

P.t. har jeg modtaget svar fra 6 lejligheder.

 

Mvh,

Ib

_______________________________

 

Så er det tid for 1 års gennemgang af fejl og mangler på vores altaner og haveudgange.

 

Nedenfor har jeg indsat brevet fra Balco/Kontech, ligesom det kan hentes i Word format på dette link:  https://1drv.ms/w/s!Ap6CepvSv2PTj81ikI1u2b1F4sH3-w?e=l6bSUn

 

I kan vælge at svare tilbage på følgende måder:

  • Hent dokumentet og anmeld hvad i har af kommentarer til jeres altan/haveudgang som skrevet i dokumentet og mail det til formand@abhattensensalle.dk
  • Udfyld og udskriv Word dokumentet og læg det i postkassen hos Ib Enø, HA 8 st. tv.

 

Som skrevet, så vil vi gerne have tilbagemelding hvis i ingen problemer har, så vi er sikre på at alle er orienteret og har forholdt sig til om der er fejl og mangler.

 

På bestyrelsens vegne,

Ib

 

 

Kære altanejere 

 

Det er nu cirka et år siden, at I fik jeres altaner og i den forbindelse skal vi have gennemført en obligatorisk 1-års gennemgang onsdag d. 1. september 2021.

Vi håber derfor, at I vil være behjælpelige med at udfylde og returnere denne seddel i brevsprækken ved

_________________________

 

Hvis I har kommentarer til de synlige arbejder, der er udført af Balco Kontech bedes I påføre det nedenfor.

Anvend gerne efterfølgende nummerangivelse i tillæg til dine kommentarer.

Er altanen udført med trægulv minder vi om, at naturlige fejl kan forekomme i mindre omfang blandt andet farvenuancer, knaster og revner.
Hvis I har bemærkninger, skal vi have adgang til jeres altan/lejlighed

 

Selvom I ingen kommentarer har, bedes I stadig afkrydse og returnere denne seddel.

          Jeg er meget tilfreds og har ingen bemærkninger

          Jeg har følgende bemærkninger – skriv gerne med blokbogstaver.

 

1.	Altanen som helhed	5.	Ny dør til altan
2.	Altanens gulv	6.	Indvendig finish omkring ny dør
3.	Altanens håndliste	7.	Udvendig finish omkring det nye dørhul.
4.	Altanens rækværk	8.	Andet

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Det er vigtigt at du husker at angive din adresse og returnerer denne seddel senest den 25. August 2021 som skrevet i info.

 

Adresse: Navn: Tlf/mobil:

 

 

 


Mange tak for hjælpen.

 

1 års gennemgang af altaner og haveudgange.

Så er det tid for 1 års gennemgang af fejl og mangler på vores altaner og haveudgange.

 

Nedenfor har jeg indsat brevet fra Balco/Kontech, ligesom det kan hentes i Word format på dette link:  https://1drv.ms/w/s!Ap6CepvSv2PTj81ikI1u2b1F4sH3-w?e=l6bSUn

 

I kan vælge at svare tilbage på følgende måder:

  • Hent dokumentet og anmeld hvad i har af kommentarer til jeres altan/haveudgang som skrevet i dokumentet og mail det til formand@abhattensensalle.dk
  • Udfyld og udskriv Word dokumentet og læg det i postkassen hos Ib Enø, HA 8 st. tv.

 

Som skrevet, så vil vi gerne have tilbagemelding hvis i ingen problemer har, så vi er sikre på at alle er orienteret og har forholdt sig til om der er fejl og mangler.

 

På bestyrelsens vegne,

Ib

 

 

Kære altanejere 

 

Det er nu cirka et år siden, at I fik jeres altaner og i den forbindelse skal vi have gennemført en obligatorisk 1-års gennemgang onsdag d. 1. september 2021.

Vi håber derfor, at I vil være behjælpelige med at udfylde og returnere denne seddel i brevsprækken ved

_________________________

 

Hvis I har kommentarer til de synlige arbejder, der er udført af Balco Kontech bedes I påføre det nedenfor.

Anvend gerne efterfølgende nummerangivelse i tillæg til dine kommentarer.

Er altanen udført med trægulv minder vi om, at naturlige fejl kan forekomme i mindre omfang blandt andet farvenuancer, knaster og revner.
Hvis I har bemærkninger, skal vi have adgang til jeres altan/lejlighed

 

Selvom I ingen kommentarer har, bedes I stadig afkrydse og returnere denne seddel.

          Jeg er meget tilfreds og har ingen bemærkninger

          Jeg har følgende bemærkninger – skriv gerne med blokbogstaver.

 

1.	Altanen som helhed	5.	Ny dør til altan
2.	Altanens gulv	6.	Indvendig finish omkring ny dør
3.	Altanens håndliste	7.	Udvendig finish omkring det nye dørhul.
4.	Altanens rækværk	8.	Andet

 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Det er vigtigt at du husker at angive din adresse og returnerer denne seddel senest den 25. August 2021 som skrevet i info.

 

Adresse: Navn: Tlf/mobil:

 

 

 


Mange tak for hjælpen.

 

Uretfærdige fordelingstal?

Alle udgifter i en ejerforening skal fordeles efter fordelingstal, jf. lov om ejerlejligheder § 7.
Undtagelse kan følge af særvedtægt. Undtagelse fra ovenstående gælder som hovedregel også fordeling af udgifter til f.eks. varme og TV-signaler, hvor det ene sker efter forbrug og det andet med et fast beløb.

Det er ikke noget man kan lave om, selv om det er nemt at opstille et eksempel på, at fordelingstal kan medføre en “uretfærdig” fordeling.

En ejer, der bor i en stuelejlighed med det største fordelingstal, har f.eks. ingen altan og ikke flere vinduer end overboer og han har ikke noget at bruge elevator til. Ejers vinduer kan skiftes uden stillads eller platform og udgiften for at skifte hans vinduer er derfor eksempelvis halvdelen af udgiften for at skifte på 5. sal, hvor vinduer pga. vejr og vind skal vedligeholdes oftere. Alligevel kommer denne stuelejlighedsejer til at betale mest af alle til vedligeholdelse og fornyelse af vinduer, altaner og elevatorer. Han kommer til at betale efter sit fordelingstal. Ovenstående kan være fraveget i en vedtægt, men i ældre ejendomme med oprindelige altaner og elevatorer er dette typisk ikke gjort.

Fordelingstal, der både giver rettigheder og pligter, kan som hovedregel kun ændres, hvis alle er enige om det. Fordelingstal er ofte bestemt efter fordelingstal, men det behøver ikke være tilfældet.

Det er ejer, der opdeler en ejendom i ejerlejligheder, der bestemmer fordelingstallene. Hvis ejer selv bor i en lejlighed, kan han bestemme, at fordelingstallet skal være lavere for denne lejlighed, uden at der er anden begrundelse herfor, end at han gerne vil bo billigt. Prisen for denne lejlighed vil i anledning af dette skæve fordelingstal være høj. De andre lejligheder kan ejer til gengæld ikke sælge lige så dyrt, som hvis han havde fatsat fordelingstallene mere sagligt. Når du køber en lejlighed, tjekker din advokat, om der er “uretfærdigheder” og gør dig opmærksom herpå. Du bør jo naturligvis ikke betale lige så meget for din lejlighed, hvis lejligheden via fordelingstal kommer til at betale en for stor andel af fællesudgifterne, herunder f.eks. elevatorer, altaner, tagterrasser m.m.

Udsættelse Generalforsamling 2021

Udsættelse af Generalforsamling 2021

 

Grundet den fortsatte udfordring med Covid-19 har vi i bestyrelsen valgt at udskyde foreningens generalforsamlingen.

 

Forsamlingsreglerne er løbende under revidering og vi håber at vi under en eller anden form kan komme til at afholde vores generalforsamling ved fysisk fremmøde.

Men hvor længe det varer ved vi endnu ikke, men vi afventer og vil indkalde så snart det er muligt.

 

Hvis der er forslag til generalforsamling skal i være velkommen til at indsende dem allerede nu.

Regnskabet vil blive udsendt så snart vi har det færdigt, så i har tid til at kigge på det.

 

Med udsættelsen så fortsætter andelskronen og boligafgift uforandret indtil andet bliver vedtaget. Almindelig drift fortsætter inden for de rammer vi har fra tidligere generalforsamlinger.

Er der spørgsmål til beslutningen, eller hvis man skulle stå i en situation at vil sælge, bedes i kontakte bestyrelsen.

 

På bestyrelsens vegne

Ib Enø

 

Er ProBo for dyrt til mindre foreninger? (svar til formand for mindre forening, som synes prisen er for høj)

Hej Jacob
Jeg er enig i, at det er dyrt for en lille forening som jeres. Jeg skal have møde med Prosedo i næste uge, og jeg vil her prøve, om der er mulighed for at få prisen nedsat for små foreninger.

Jeg er åben over for andre billigere løsninger, og er selv på udkig efter sådanne. Foreløbig har jeg ikke fundet nogen.


Når vi skriver til hinanden med indhold, der ikke indeholder personoplysninger, er almindelige mails som denne OK.
Udfordringen er, at fra tid til anden så er der personoplysninger, når ejere skriver til bestyrelsen, bestyrelsen til administrationen, og administrationen til bestyrelsen og individuelle ejere. Denne kommunikation har hidtil været ukrypteret – og det går ikke.


En dag vil du modtage en mail om, at fru Olivia Lijlenhoff-Burgenhoff har fundet sig en ny mand og at den forsmåede ægtefælle Lars Nielsen, der er medlem af din forening gerne vil anmode om henstand med betaling af fællesudgifter, indtil Lars har fundet sig en ny hustru (eller lejlighed). Du nødsages til at ringe til Lars og fortælle ham, at han skal være opmærksom på, at foreningen til alle ejere har meddelt, at mails til bestyrelsen ikke kan sendes krypteret, og at al henvendelse derfor skal ske med et almindeligt brev, hvis der i henvendelsen er personoplysninger. Svar fra bestyrelse og administration vil ligeledes ske med almindelig post.


Det kan også bare være en henvendelse i din postkasse om, at Peter fra 2. sal har hørt, at der er en kat fra 3. sal, som det lyder som om, at beboerne mishandler. Du kan ikke bare tage et billede af beskeden og sende den pr. mail til resten af bestyrelsen og administrationen. Du skal i gang med at kryptere eller på biblioteket og kopiere og herefter sende henvendelsen med PostNord til mig og med fod-omdeling til bestyrelsesmedlemmerne, der bor i foreningen.

Altså hvis du vil overholde loven. Worst case kan du ellers næste dag have Peter fra 2. og Yvonne fra 3. i røret, der klager over, at en misforståelse om en kats forstoppelse på internettets sladderhjørne er blevet til overskriften: “Mail fra formand dokumenterer massiv dyremishandling” og at Peter og Yvonne via din mail til mig om, at den sag må jeg tage mig af, nemt kan identificeres som henholdsvis klager og dyremishandler, hvilket de derfor er omtalt som på internettet. 

Som advokatkontor er jeg selvsagt nødsaget til at tilstræbe 100 % overholdelse af loven, og derfor anser jeg det for en nødvendighed, at bestyrelserne og beboerne har værktøjer til at overholde loven. Som skrevet er jeg på udkig efter andre løsninger, som for den lille forening kan være mere simple og dermed billigere, men som kan give alle nem adgang til at overholde sikker kommunikation.


ProBo er et nødvendigt værktøj til at loven kan overholdes, men alternativer søges.


210420 – Gårdloppemarked 12. Juni

Udsendt for andelshaver:

 

 

Til alle beboer i Lindenborghus og AB Hattensens Allé.

I anledning af Frederiksbergdagene åbner vi igen vores gård og afholder et gårdloppemarked og du kan deltage med en stand.

Datoen bliver den 12/6. 2021 fra klokken 10:00 til 15:30.

Indgang gennem porten mellem Peter Bangsvej 61 og 63.

Samme dag er Peter Bangsvej formodentlig lukket, derfor bør der være masser af kunder 😊.

Opstilling fra klokken 8:00 og der vil blive anvist plads.

Pladserne er ca. 2,5 m i brede.

Man må ikke pakke sammen før klokken 16:00

Tilmelding skal ske til Hanne, på mail hannebv@hotmail.com , med overskrift loppemarked samt bopælsadresse og telefonnummer.

Senest den 1/6 2021.

Tildeling af stand, efter først til mølle princippet

I tilfælde af regn er det tilladt at medbringe en pavillon.

 

Jeg glæder mig til en festlig dag.

Hilsen Hanne, Hattensens Alle 8 st.tv.

 

INDENRIGS- OG BOLIGMINISTERIET OG UDFORDRING MED SAMMENLÆGNING AF LEJLIGHEDER.

En dygtig medarbejder i Københavns Kommune opdagede for nogen tid siden, at kommunen havde administreret arealbekendtgørelsen forkert. Når to lejligheder på hver 50 kvm. blev sammenlagt, havde kommunen hidtil registreret den nye lejlighed som 100 kvm. Det korrekte er, at den sammenlagte lejlighed skal være mindre end 100 kvm., og alle de andre lejligheder i opgangen skal “vokse”. 

Hele problematikken handler om, at man i arealbekendtgørelsen, lejeloven med mere opererer med bruttoetagekvadratmeter. Som lejer betaler man således husleje bl.a. i forhold til de bruttoetagekvadratmeter, som fremgår af kommunens registreringer. Bruttoetagekvadratmeter inkluderer, at man skal betale for en andel af “fællesarealet” på reposen foran ens hoved- og bagdør. Hvis dette areal udgør 10 kvm. vil  den sammenlagte lejlighed kun skulle betale for de 5 kvm, mens de resterende 5 kvadratmeter, der er blevet i “overskud”, skal fordeles på alle de andre lejligheder i opgangen (+ den sammenlagte lejlighed, som ender med at blive på måske 96 kvm.)

Den korrekte fortolkning af arealbekendtgørelsen medfører nogle administrative udfordringer, og konsekvenserne af disse kendes ikke. Som det indirekte fremgår af svaret fra ministeriet, vil det blive vurderet, om det er hensigtsmæssigt at ændre arealbekendtgørelsen som foreslået af mig, således at der ved sammenlægning af lejligheder gælder en undtagelse fra reglen om fordeling af f.eks. areal på trapperepos, og at 2 sammenlagte på hver 50 kvm. fortsat skal registreres som 100 kvm, selv om lejligheden hvis etableret ved bygningens opførelse kun skulle have været registreret mindre. 

Den nye fortolkning medfører, at lejligheder vil vokse og skrumpe i takt med sammenlægning af lejligheder på andre etager i ejendommen.

I forhold til foreninger vil det ikke få nogen umiddelbar konsekvens. Boligafgift / fællesudgift vil være uafhængig af myndighedernes elastiske kvadratmeterregistreringer. Der er dog administrative udfordringer, idet f.eks. nøgletal for andelsboliger er knyttet sammen med lejlighedens kvm.-registrering hos det offentlige, som vil ændre sig i takt med, at der sker sammenlægninger eller det modsatte. Både kommunen og foreningens administration vil opleve, at sammenlægninger medfører administrative udfordringer. Særligt vil kommunen skulle tilpasse boligydelse og boligsikring og i det hele taget alle andre ydelser, som er arealafhængige. 

Den nye fortolkning kan medføre modstand mod sammenlægning af lejligheder.

Det optimale ville være en hurtig ændring af arealbekendtgørelsen så hidtidig praksis med sammenlægning af 2 lejligheder på hver 50 kvm. fortsat skal medføre, at den nye lejlighed skal registreres som en lejlighed på 100 kvm. Desværre forbliver det kun en overvejelse hos ministeriet at ændre arealbekendtgørelsen, og fremtiden må vise, hvordan Københavns Kommune og andre kommuner vil takle den administrative udfordring. Foreløbig er der ikke sket ændring i BBR således at lejligheder er “vokset”, når to lejligheder på en anden etage er lagt sammen. Det betyder at ejendommen er registreret med et mindre boligareal end det korrekte. Noget være rod, og arealbekendtgørelsen bliver eksempel på myndighedsregulering, når denne er værst. Og det bare fordi, der var en dygtig medarbejder i Københavns Kommune.  

Ministersvar Claus Clausen
Mail-Kaare-Dybvad

Hvorfor er ProBo en nødvendighed.

Kommunikationsplatformen ProBo har en lang række faciliteter, og de færreste foreninger har brug for alle faciliteter.

Når DOMIBUS har besluttet, at kommunikationsplatformen skal være en integreret del af administrationen via DOMIBUS skyldes det muligheden for at kommunikere sikkert via ProBo.

De fleste ved, at nogle oplysninger om personer er særligt følsomme og skal behandles specielt, f.eks. oplysninger om en persons seksuelle orientering, politiske tilhørsforhold osv, osv.

Almindelige (fortrolige) oplysninger om personer må man imidlertid heller ikke bare lægge på en hjemmeside til almindelig underholdning for læserne. Hvad du ikke må dele via en hjemmeside, må du næppe heller dele via at du sender en ukrypteret mail, idet alle oplysninger relativt nemt kan opfanges af nysgerrige, der søger sådanne oplysninger.

 Du får f.eks. som formand en mail fra et medlem om, at moster Fie Irina Gudmundfuld kommer på besøg i weekenden, da hendes mand har slået hende, og hun nu skal finde et andet sted at bo, og at medlemmet derfor gerne vil høre, om der er noget i vejen for, at Fie bor i lejligheden i et par måneder.

Du kan naturligvis ikke som formand gøre for, at en ejer sender klart fortrolige oplysninger til dig pr. mail, men det giver dig ikke ret til at svare medlemmet med alm. mail, uden at du skal huske at fjerne oplysningerne, der kan gøre det nemt for en hacker at finde frem til Fie eller Fies mand.

“Seriøse” virksomheder og offentlige myndigheder har i mange år haft sikre kanaler til mails med beskeder som ovenstående.

Der er ikke mig bekendt (endnu) noget lovkrav om, at en forening SKAL have en kanal, som medlemmer kan henvende sig til, uden at der er risiko for, at uvedkommende ser beskeden eller forvansker den, inden den havner for øjnene af formanden. Men det må anses for god service, og det er nok et spørgsmål om kort tid, før det bliver et krav, at der er mulighed for at sende “sikre mails” til en forening.

Foreløbigt må man sige, at der er et indirekte krav om, at bestyrelsen kan modtage digitale beskeder på sikker vis, idet bestyrelsen uden en sikker kanal, sættes på en vanskelig opgave med hensyn til, hvad der er fortroligt, og hvad der ikke er. Hvis der er mulighed for at kommunikere sikkert med bestyrelsen, og medlemmerne ikke anvender denne mulighed, må oplysningerne som udgangspunkt anses for ikke-fortrolige.

Modtager du således en alm. mail fra et medlem om, at han har pjækket fra arbejde i håb om et møde med bestyrelsen, så kan du roligt svare på den mail, men kun i kraft af, at I har en sikker kanal, som medlemmet kunne have anvendt, hvis oplysningen om, at han har taget tidlig fri rent faktisk er en oplysning, som er fortrolig og ikke egnet til, at hans arbejdsgiver får nys herom. Var det en fortrolig oplysning, kunne medlemmet have benyttet den sikre kanal, ProBo. Når medlemmet trods ProBo anvender alm. mail har “pjækkeriet” formentlig en flexordning som grundlag og er ikke en oplysning som medlemmet lægger vægt på holdes fortrolig af dig.

Ovenstående holder næppe vand, medmindre alle beboere er klar over, at hvis de sender en almindelig mail til bestyrelsen, så skal de være klar over, at de oplysninger, de sender, kan blive kendt af alle. Det er absolut de færreste mennesker, der er klar over, at bestyrelsens almindelige diskretion om privatlivets forhold ikke er ret meget værd, da fremsendelse med almindelig mail til bestyrelsen i de fleste tilfælde er som at sende et postkort med alle oplysning frit tilgængelige for alle, der kan få fingre i postkortet. Og i modsætning til postkortet er det utallige, der (nemt) kan få fingre i en mails indhold.

Nogle oplysninger bør uden undtagelse sendes via ProBo, så man sikrer sig, at hackere ikke har læst og forvansket indholdet, inden bestyrelsen eller administrationen ser dokumentet. Det er f.eks. dokumenter med betalingsoplysninger, herunder f.eks. kontonumre i forbindelse med udlæg til et bestyrelsesmedlem eller et menigt medlem af foreningen. En forsikringsmand har for nylig oplyst mig om, at den mest almindelige årsag til udbetalinger for IT-bedrageri, er kontonumre, der er blevet ændret, uden at bestyrelse eller administrator har opdaget bedrageriet.

Muligheden for at kommunikere digitalt OG sikkert er hovedårsagen til, at ProBo er en nødvendighed.


BOLIGMINISTERIET PRÆCISERER REGLER FOR FASTFRYSNING AF VALUARVURDERINGER

SUPPLEMENT TIL ARTIKEL FRA MAJ:

EjendomDanmark har fået Boligministeriet til at komme med en vurdering af, om retten til at fastfryse tidligere vurderinger forsvinder, hvis der tages en ny i anvendelse.

Af  

I kølvandet på boligindgrebet er der fulgt mange uvisheder. Blandt dem også en uvished om, hvordan de nye muligheder for at fastholde en gammel valuarvurdering efter andelsboliglovens nye § 5, stk. 3 skal tolkes.   

Konkret er det et spørgsmål om, hvorvidt en valuarvurderet andelsboligforening fortsat kan indhente og benytte nye valuarvurderinger uden at miste muligheden for senere at gå tilbage til en fastholdt, men ikke tidligere anvendt, valuarvurdering. Altså om en såkaldt skuffevurdering – der skal være fra før loven trådte i kraft den 1. juli 2020 – kan findes frem igen på et senere tidspunkt.   

EjendomDanmark har bedt Boligministeriet om en afklaring. Det er ministeriets vurdering, at foreninger mister retten til at benytte tidligere fastholdte vurderinger, når en ny vurdering første gang bliver brugt til prisfastsættelse af andelsværdien. 

Vurderingen fra ministeriet bliver begrundet med følgende:  
1. Andelsboliglovens § 5, stk. 3, 1. pkt. andet led siger, at fastholdelse kan ske, indtil foreningen vælger at anvende en ny vurdering. 

Fastholdelsen kan ske i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. 

 2. Kun offentligt vurderede andelsboligforeninger kan anvende de såkaldte ”skuffevurderinger”.

Bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 3, 2. pkt., indeholder et dokumentationskrav og det er ministeriets vurdering, at muligheden for at fastholde valuarvurderinger, der ikke er anvendt til fastsættelse af andelsværdier, alene vil finde anvendelse i forhold til offentligt vurderede andelsboligforeninger, så disse kan indhente en valuarvurdering og ved opfyldelse af dokumentationskravet fastholde denne til senere brug uden at skulle overgå til at fastsætte andelsværdier efter valuarvurderingsprincippet på den førstkommende generalforsamling. 

Vær dog opmærksom på, at det fra ministeriets side alene er en vejledende udtalelse om lovgrundlaget, da den endelige fortolkning af lovgivningen hører under domstolene.  

Sammenlægning af lejligheder

Ved seneste sag om sammenlægning af lejlighed i A/B Saga G har kommunen lanceret en ny fortolkning af arealbekendtgørelsen.

Hvis 2 lejligheder på 60 kvm. sammenlægges, bliver den nye lejlighed ikke 120 kvm, men lidt mindre og alle andre lejligheder i opgangen bliver lidt større.

Jeg har som administrator påpeget over for kommunen, at den fortolkning af arealbekendtgørelsen simpelt hen ikke giver mening, og at hvis fortolkningen er rigtig, så bør arealbekendtgørelsen laves om, så den følge hidtidig praksis, dvs. at 2 lejligheder, der lægges sammen får et areal svarende til summen af de to lejligheders tidligere areal.

Kommunen har erklæret sig enig i, at deres fortolkning af arealbekendtgørelsen giver anledning til administrative problemer for dem

Sammenlægninger i Københavns Kommune

Københavns Kommune har ændret deres fortolkning af bekendtgørelsen i boligreguleringsloven om sammenlægninger af andelslejligheder, og vi har erfaret, at det har konsekvenser for foreninger, hvor lejligheder sammenlægges.

Vi har været i dialog med kommunen, erhvervsorganisationen Ejendom Danmark (ED) og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) omkring problemstillingen, og kommunen har bekendtgjort, at de har foreslået mindre ændringer af arealbekendtgørelsen til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Vi holder jer orienteret, når der er udvikling i sagen. Indtil da kan I læse mere om konsekvenserne og vores anbefaling nedenfor.

Bekendtgørelse om sammenlægninger

Andelsboligforeninger, der ligger i såkaldte regulerede kommuner, som er kommuner, der er underlagt boligreguleringslovens regler, er omfattet af reglerne om sammenlægning i lovens § 46.

Det betyder, at kommunen ikke kan nægte sammenlægning, hvis det samlede bruttoetageareal ikke udgør mere end 130 m². Derudover skal visse krav om opsigelse af den ledige lejlighed og overtagelse af den sammenlagte bolig være opfyldt. Det er muligt for kommunerne at dispensere.

I Københavns Kommune gælder, at sammenlægninger på op til 150 m² accepteres. Det er sågar muligt, under visse omstændigheder, at søge om tilladelse til sammenlægning på op til 180 m².

Københavns Kommune har på én og samme gang forenklet og kompliceret sammenlægningsprocessen, hvilket vi vil redegøre for nedenfor.

Kommunens nye praksis

Ved sammenlægning skal andelshaveren altid have samtykke fra kommunen. Som noget nyt er det kun i særlige tilfælde, at andelshaveren også skal have en byggetilladelse. Der skal søges om byggetilladelse, hvis sammenlægningen indebærer:

  • ændring af bærende konstruktioner, fx ved at lave et murhul i en bærende væg.
  • ændring af brandmæssige forhold, fx ved at blænde begge døre på samme etage til et trapperum.
  • udvidelse af boligarealet, fx ved at inddrage et areal på trappen til den sammenlagte lejlighed.

Ved sammenlægninger kræves der, at der er tilstrækkelige flugtvejsforhold. Der bliver fra kommunens side ikke nødvendigvis stillet krav til, at der blændes døre af for at der kan foretages en sammenlægning. Blænding af døre er typisk reguleret i foreningens vedtægt som følge af tidligere krav fra brandmyndighedernes side.


Kommunens nye fortolkning af bekendtgørelsen om sammenlægninger resulterer i, at der ved sammenlægning af lejligheder i en opgang skal foretages en ny beregning af trappens samlede areal – ligegyldigt om der blændes døre eller ej. Men hvis man derimod lægger lejligheder sammen på tværs af to opgange, skal der ikke foretages en ny beregning. Det er kun tilfældet, hvis man vælger at blænde en dør i den ene af opgangene – så skal bruttoarealerne beregnes på ny i begge opgange.


Dialog med kommunen

Chef for CEJ’s tekniske afdeling, Flemming Ingstrup, har været i omfattende dialog med Københavns Kommunes ansatte. Kommunen har på baggrund af den dialog oplyst, at kommunen har overvejet konsekvenserne og derfor anbefalet mindre ændringer af arealbekendtgørelsen til Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Det ligger nu i styrelsens hænder at redigere i bekendtgørelsen.

CEJ har videreformidlet problematikken til både ABF og ED med opfordring til, at få problemstillingen på dagsordenen og komme i kontakt med kommunen i forhold til konsekvenserne ved kommunens nye fortolkning af bekendtgørelsen.


Anbefaling

Det er ABF og CEJ’s vurdering, at ændringen betyder, at andele, der ikke er omfattet af sammenlægningen, får nye BBR-arealer, men at det ikke får betydning for fordelingstallene. Sammenlægger man to lejligheder i samme opgang, skal arealerne fordeles på ny i hele opgangen. Der vil i den forbindelse være omkostninger til ny opmåling af en landmåler, og disse omkostninger afholdes den andelshaver, der får lejligheder sammenlagt.

Indtil der er en afgørelse i sagen, bør I være varsomme med at igangsætte sammenlægninger i samme opgang.

Ny normalvedtægt for ejerlejlighedsforeninger

 

Bestyrelsens kommentar til belåning i foreningen.

Kære andelshavere,

 

I har fra Peter Theisen modtaget en mail “Nye realkreditlån til AB Hattensens Alle: Indvirkning på boligafgift, gæld og kassebeholdning” dateret den 2. december 2020. Som aftalt på generalforsamlingen i september, har bestyrelsen over flere gange været i dialog med Peter.

 

Bestyrelsens udgangspunkt har været, at den plan og de lån vi i foreningen i fællesskab vedtog for 6 år siden, stadig giver rigtig god mening. 

 

Vi havde, da vi gik ud af 2015 og ind i 2016, i alt 5 lån og en gæld på 15,5 mio. kr. Vi har siden indfriet de to dyreste af disse lån og vil ved udgangen af 2020 have 3 lån tilbage og en restgæld 12,3 mio. kr.

Dette er lykkedes uden at sætte huslejen op – og uden at skyde store vedligeholdelsesprojekter foran os. Faktisk har vi kunnet sætte huslejen ned – samt opspare penge i banken i denne periode.

Af de tre lån, vi har tilbage, udløber det første (eurolånet) i august 2022. Det andet lån (Flex opr. 1,8 mio. kr.) rentetilpasses i januar 2024, hvor det kan indfries til kurs 100 med de penge,  vi har i banken.

 

Så når vores tredje og sidste lån (vores tag lån) – rentetilpasses i april 2024, har vi ikke andre lån at tage hensyn til og vi kan derfor indfri det, reducere det med de penge vi har i banken (formentlig ca. 1 mio. kr. på det tidspunkt) –  og hjemtage et eller to nye lån med afdrag.

 

På denne måde vil vi fra 2015 til 2024 have fået nyt tag, nye vinduer samt foretaget alle øvrigt besluttede vedligeholdelsesprojekter, samtidig med at vi har sænket huslejen – og afdraget over 5 mio. kr. Det synes vi, faktisk er udmærket.

 

Den præcise opdeling af lån fra april 2024 behøver vi ikke endeligt at beslutte før udgangen af 2023, men skulle vi gøre det nu, ville vi foreslå, ca. 5 mio. kr. obligationslån med fast rente og afdrag og ca. 5 mio. kr. med F3 eller F5 flexlån også med afdrag. Således vil vi have en fornuftig vægtning mellem det sikre og langsigtede – og udnyttelse af det meget billige.

 

I forhold til den mail Peter sendte, så er vi enige med Peter i, at vi ikke deler samme opfattelse af, hvordan vi fremadrettet styrer vores lån. Vi har haft møder med Peter, lyttet og forsøgt at forklare den strategi og de tanker, der ligger bag den nuværende plan.

 

Som andelshaver er man selvfølgelig altid velkommen til at tage kontakt til bestyrelse, også for at udtrykke sin uenighed/utilfredshed.  Vi mener, at vi har gjort vores bedste for at være lydhøre og for at forklare Peter den strategi, der blev lagt for lånene.

 

Peter er selvfølgelig efterfølgende i sin gode ret til at maile til os alle om sine synspunkter, men vi mener ikke, at det er inden for de rammer som bestyrelsen skal arbejde under, når Peter stiller krav til bestyrelsen om en skriftlig redegørelse.

 

Vi synes, at det er ærgerligt, at Peter ikke har tillid til bestyrelsen, og her er Peter i sin gode ret til at stille et mistillidsvotum til bestyrelsen og bede om en ekstraordinær generalforsamling. Det vil betyde, at Peter skal indhente underskrifter fra 6 andelshavere, der ligeledes ønsker en ekstraordinær generalforsamling. Er der flertal for det, stiller vi selvfølgelig op, da det for os er en forudsætning, at andelshaverne har tillid til bestyrelsen.

 

Mvh,

Bestyrelsen

 

Udbedring af fuger, Ovenlysvinduer, Adgang til miljøskab og KBH Ejendomsservice kontrakt

Kære beboere,

Arbejdet med hensyn til omfugning er nu færdiggjort. Det blev vurderet, at der ikke var grund til at omfuge hele nedre del mod Kærholmen, da 85% mod Langdraget var i orden. Derfor er fugerne gennemgået igen og de områder, som havde brug for omfugning er blevet omfuget. Næste og sidste gennemgang er det såkaldte 5 års gennemgang, som foreningen selv skal sørge for at indkalde Compara (byggerådgiver) til.

De ovenlysvinduer, som blev installeret ved udskiftning af taget, er fjernbetjente. I øjeblikket er det kun i opgang 25, at vinduet er tilsluttet. fjernbetjeningen er fastgjort på repos mellem 2. og 3. sal. Der arbejdes fortsat på at få tilsluttet ovenlysvinduer i de andre opgange. Der har været elektriker forbi og har klargjort alt. Dog kunne de ikke lokalisere kablerne i de resterende opgange. Det har entreprenør nu været forbi og gjort i opgange 29 og 31. Kablet blev ikke fundet i opgang 27, da loftslem var låst, den dag entreprenør kom forbi. Da dette var en ekstra service, så står vi nu selv for at skulle lokalisere kablet i opgang 27, hvis vi vil have ovenlysvinduet tilsluttet. 

Bestyrelsen har fået opsat en nøgleboks ved skraldeområdet mellem nr. 25 og 27. Denne indeholder nøglen til miljøskabet, så alle beboere selv kan lægge miljøfarligt affald ind i skabet. Koden til nøgleboksen er 2531.

Der blev til sidste Generalforsamling efterspurgt om indholdet af vores aftale med KBH Ejendomsservice. Vedhæftet finder I kontrakten, som er indgået med dem. Bemærk dog, at vi ikke har indgået en aftale om fast abonnement pr. år for glatførebekæmpelse. Vi har valgt at betale pr. gang KBH Ejendomsservice kommer ud for at foretage rydning og saltning.

Mvh

Bestyrelsen, Langdraget 25-31


Afholdelse af Generalforsamling 15/5

Kære alle,

 

Grundet det gode vejr og eskalering af Covid-19 tallene, så afholdes generalforsamlingen på fællesarealerne i gårdhaven.

 

Efteråret er på vej og det bliver tidligere mørkt, så vi starter præcis 18:30 og håber vi kan være effektive, så vi kan nå at komme dagsordenen igennem inden kl. 19:30 – 19:45.

Hvis der er behov for det, må vi fortsætte i fælleslokalet.

 

Vi vil som sagt bede om at alle har medbragt/fundet en stol, holder passende afstand og være klar 18:30

 

Som tidligere nævnt er der ingen fællesspisning, men der vil være øl/vand.

 

 

På bestyrelsens vegne,

Ib

 

Klagesager over overtrædelse af husorden eller overtrædelse af god skik og orden.

 
Dette indlæg er i fortsættelse af 
 
Der er ejendomme med en husorden, og der er ejendomme uden.
 
En lovlig husorden skal overholdes og bliver den ikke det, skal bestyrelsen skride til sanktion, hvis der er givet advarsler, og beboer har erkendt sin overtrædelser af husordenen.
 
Ved siden af husordenen skal god skik og orden overholdes. Bliver den ikke det, skal bestyrelsen skride til sanktion, hvis der er givet advarsler, og beboer har erkendt sin overtrædelser af god skik og orden.
 
Bestyrelsens sanktion vil ofte kun være eksklusion, men hvis der er mulighed for sanktioner, som står bedre mål med forseelsen, skal bestyrelsen vælge en sådan. Har en beboer f.eks. igen-igen undladt at folde pap sammen inden udsmidning, så kan man ikke ekskludere. Her bør sanktionen være, at beboer skal erstatte / kompensere foreningen for de udgifter, som forseelsen har betydet. Det vil være en milliard gange mere sandsynligt, at en dommer vil dømme for en sanktion, der har erstatningskarakter frem for en sanktion, som indebærer, at en bolig skal fraflyttes.
 
Hvis man har en vedtægt eller en husorden, der på lovlig vis gælder for beboerne, og som f.eks. udelukker udlejning via AirBnB, vil chancen for at vinde en retssag f.eks. også være større, hvis sanktionen i husorden/vedtægt er på bødeniveau (f.eks. dobbelt bidrag i overtrædelsesperiode) frem for en ultimativ/definitiv sanktion om eksklusion m.m. Man får jo heller ikke livstidsstraf for at stjæle en kuglepen fra sin arbejdsplads.
 
Foreninger, der ikke har en husorden med et “bødekatalog”, efterlader bestyrelsen med en opgave, som jeg vil mene, at de i mange tilfælde bør overlade til en generalforsamling at træffe beslutning om ved en hemmelig afstemning.
 
Åbenbare sager f.eks. hvor en beboer har overtrådt straffeloven og herved foreningsretligt har forulempet en anden beboer, kan bestyrelsen naturligvis behandle. Beboer kan anke bestyrelsens beslutning til den øverste myndighed, dvs. generalforsamlingen. Og øverste myndighed vil altid være domstolene.
 
Sager, hvor der er bevistvivl (hvor der ikke er enighed mellem klager(e) og indklagede), bør overlades til domstolene. En generalforsamling skal naturligvis spørges, før man går videre med sag med bevistvivl, men generalforsamlingen har ikke kompetence til at afhøre under straffeansvar og dermed fastslå, hvad der skal lægges til grund med hensyn til ret og vrang.
 
 

Elektroniske generalforsamlinger

DOMIBUS og Ejendom Danmark anbefaler, læs artikel her: https://ejd.dk/nyheder/hvordan-gennemfoeres-noedvendige-generalforsamlinger/ nedenstående vedtægtsændringer for at modernisere til 2020-niveau og for at sikre imod fremtidige udfordringer med Covid-19 eller andre udfordringer med at mødes fysisk.

Stk. 1. Bestyrelsen kan beslutte, at der som supplement til fysisk fremmøde på generalforsamlingen gives adgang til, at medlemmerne kan deltage elektronisk i generalforsamlingen, herunder stemme elektronisk, uden at være fysisk til stede på generalforsamlingen. Det vil sige, at der afholdes en delvis elektronisk generalforsamling.

Stk. 2. Bestyrelsen kan beslutte, at generalforsamlingen alene afholdes elektronisk uden adgang til fysisk fremmøde. Det vil sige, at der afholdes en fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 3. Bestyrelsen fastsætter de nærmere krav til de elektroniske systemer, som anvendes ved en delvis eller fuldstændig elektronisk generalforsamling. Indkaldelsen til generalforsamling skal indeholde oplysning herom, ligesom det skal fremgå af indkaldelsen, hvordan medlemmerne tilmelder sig elektronisk deltagelse, og hvor de kan finde oplysning om fremgangsmåden i forbindelse med elektronisk deltagelse på generalforsamlingen.

Stk. 4 Det er en forudsætning for afholdelse af såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling, at bestyrelsen drager omsorg for, at generalforsamlingen afvikles på betryggende vis. Det anvendte system skal være indrettet på en sådan måde, at vedtægtens krav til afholdelse af generalforsamling opfyldes, herunder medlemmernes adgang til at deltage i samt ytre sig og stemme på generalforsamlingen. Det anvendte system skal på pålidelig måde kunne fastslå, hvilke medlemmer, der deltager i generalforsamlingen, hvilken stemmeret de repræsenterer, samt kunne håndtere afstemningerne.

Stk. 5.    Medlemmerne er selv ansvarlige for, at de har det nødvendige elektroniske udstyr, it-programmer og internetforbindelse, som giver adgang til at deltage i den digitale generalforsamling.

Stk. 6.    Et medlem har ret til at møde på såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling ved fuldmægtig. Dette kan ske ved at videregive sit personlige login – brugernavn og adgangskode – til en fuldmægtig eller ved at lade sig repræsentere ved fuldmagt i henhold til vedtægtens almindelige bestemmelser herom. Uanset modstående vedtægtsbestemmelse kan bestyrelsen repræsentere flere medlemmer i forbindelse med såvel delvis som fuldstændig elektronisk generalforsamling.

Stk. 7      Ved afholdelse af fuldstændig elektronisk generalforsamling har medlemmerne mulighed for at brevstemme, det vil sige at stemme skriftligt inden generalforsamlingen afholdes.

Stk. 8      I øvrigt finder vedtægtens bestemmelser om afholdelse af generalforsamling med de fornødne afvigelser tilsvarende anvendelse på delvis og fuldstændig elektronisk generalforsamling.

200731 – Udsættelse Generalforsamling 2020 – opfølgning

Udsættelse af Generalforsamling 2020 – Opfølgning

 

Med den generelle op lukning af Danmark, efter vi har været lukket ned grundet covic-19, samt at sommerferien er ved at være afviklet, så er vi klar til at få afviklet vores forenings generalforsamling.

 

Vi vil derfor gerne bede jer reserverer datoen 15. September 2020 kl. 18,30 til afholdelse af generalforsamling for AB Hattensens Allé 6-8-10

 

Indkomne forslag vi har modtaget er gemt og tages med ved den udskudte generalforsamling.

 

 

Der har været flere spørgsmål til bestyrelsen omkring altaner og deres indretning og brug, så på generalforsamlingen vil der være et punkt på dagsordenen, hvor vi vil diskuterer hvordan vi som andelshavere ønsker at håndtere dette.

 

 

På bestyrelsens vegne

Ib Enø

 

Nye døre – hvad skal jeg gøre?

Du skal sikre, at din eventuelt  kommende nye sikkerhedsdør ligner ejendommens eksisterende flotte døre, inklusive samme farve maling m.v. Hvis det konstateres, at dette ikke er tilfældet efter opsætning, så kan du stå med en ekstra regning, idet disse ting er krav fra bestyrelsen. Al montering m.v. er desuden for din egen regning.  Så du må gerne ansøge, men der er en række krav, som skal opfyldes, som du skal være opmærksom på.


Bestyrelsen har intet at gøre med de papirer/tilbud som bliver lagt i folks postkasser for tiden. Det er ren reklame, og vi er i bestyrelsen ikke blevet spurgt af Nordisk Gruppe, om vi billiger denne reklame.

Udbedring af fuger starter i uge 29

Vi har nu fået at vide, hvornår arbejdet med udbedring af fuger ifm. frostskader påbegyndes. Det sker fra næste uge af (uge 29) og arbejdet vil vare 2-3 uger. Udbedringen pågår på de nederste 2,5 meter. Det vil derfor primært påvirke stue- og 1. sals lejlighederne. Forvent støj- og støvgener og I rådes alle talt holde vinduer lukket, mens der arbejdes. 
Mvh
Bestyrelsen 

Altan aflevering, fejl og mangler

Så er de sidste altaner og havenedgange sat op og projektet er ved at nå til ende.

 

I de næste dage skal der udbedres fejl og mangler.  Hele projektet med opsætning af altaner har forløbet godt og det har været få negative kommentarer eller bemærkninger fra jer beboere, som har måttet leve med de gener der naturligt følger med og med at have fremmede folk i jeres lejligheder.

Selve opfølgning på fejl og mangler har desværre ikke levet op til den standard, så derfor opfølgning herfra.

 

  • Har alle fået og udfyldt en liste med fejl og mangler?
  • Har alle fået melding om at fejl og mangler bliver udbedret i tidsrummet mandag 29/6 til onsdag 1/7?
  • Hvis i ikke har fået udbedret de fejl og mangler i måttet have meldt ind med på torsdag d. 2/7, så vil jeg gerne have en tilbagemelding på dette, så alt kan blive i orden.
  • Balco skriver nøgler bliver lagt i postkasser efter udbedring.  Det har vi bedt om bliver ændret til at de bliver afleveret til mig, da vi ikke ved hvem der er på ferie og at nøglerne ikke skal ligge i postkassen i længere tid.

 

Anden kommentarer er også velkommen, hvis der er noget vi skal følge op på inden de forlader ejendommen.

 

 

Mvh,

Ib

Altan nyt og Generalforsamling

Kære alle,

Så er vi endelig ved at have altaner oppe hos alle. Vi forventer, at de sidste beboere i nr. 10 også kan få glæde af deres altaner inden udgangen af juni. Endelig aflevering forventes at blive senest 8/7

Nogle af jer har spurgt, om der vil komme et regelsæt for brugen af altaner. Grundlæggende har vi i bestyrelsen den tilgang, at vi helst vil undgå for mange regler, og i forhold til altaner ser det foreløbig ud til, at vi klarer os fint uden.

Altanerne, som jo på mange måder kan sidestilles med haverne i foreningen, er både et privat område, der tilhører den enkelte andelshaver og så samtidig kan vi ikke undgå at være i kontakt med hinanden, når vi bruger altanerne. Det betyder, at den adfærd, vi har på altanen, ikke skal være til gene for de andre andelshavere. Hvad den enkelte finder generende vil ofte være individuelt, og som det fremgår af vedhæftede artikel fra Bolius, så er den bedste tilgang, at vi taler med hinanden, hvis der er noget, vi oplever generende.

Artiklen kan finde her: https://1drv.ms/u/s!Ap6CepvSv2PTj5YVq8kXSBIKCRG1Ug?e=lNZsT1 – 200617 Flere har regler for brug af altaner til lejligheder.pdf

Skulle vi pege på noget som den enkelte andelshaver gerne må være opmærksom på (og som også fremgår af artiklen) så er det at sikre altankasser, så de ikke udgør en fare for beboerne i haverne og for folk, der færdes i gården, samt at os med unge mennesker siger videre, at det ikke er god stil at høre musik ude på altanen. 

Og ellers forventer vi at tage emnet op ved den kommende generalforsamling.

Og nu generalforsamling er nævnt, så vil vi gerne informere om at vi arbejder på at afholde den, nu begrænsningen i antallet ved forsamlinger gør at vi kan samles. Grundet vi er så tæt på sommerferien, gør at vi afventer med at afholde til august.  Nærmere detaljer vil blive udsendt når vi har det klart.

 

 

Mvh,

Bestyrelsen

Udsendelse for andelshaver.

Udsendt for Peter Villaume:

 

Kære naboer

Som flere af jer sikkert allerede har lagt mærke til, blev jeg boende i lejligheden i nr. 6 da Julia og jeg gik fra hinanden sidste år. Jeg er dog stadig på “jagt” efter en lidt mindre lejlighed, så hvis der er nogle af jer som kunne tænke sig at bytte/sælge, eller kender til nogle på frb. som kunne, må I endelig sige til.

Jeg vil helst bytte til en 4 vær. og gerne lidt større end 100 m2. Da mine piger går på Skolen på Lacourvej skal lejligheden helst ligge på frb. Jeg har ikke travlt og kan godt blive boende i min nuværende lejlighed de næste par år.

Min lejlighed er på 185m2, 5 værelser (tidl. 6), stort badeværelse, stort køkken, gæstetoilet og koster 3.2 mio. Sig til hvis I vil se den J

Mvh Peter Villaume Hattensens alle 6, 2. th  mobil: 22328313