DOMIBUS > EC-nyt > Ansvar ved andelsoverdragelser

Ansvar ved andelsoverdragelser

 

En andelsbolig må ikke sælges for mere end den maksimale værdi opgjort i h.t. lov om andelsboliger.

 

I en forenings vedtægter kan der være yderligere begrænsninger.

 

I lov om andelsboligforeninger står der, at bestyrelsen som note til årsregnskabet skal oplyse andelens værdi på statusdagen.

 

Noten i årsregnskabet laves i praksis i samarbejde med revisor og administrator, og hvis værdien er for høj pr. statusdagen, er der begået en fejl, som vil kunne betyde erstatningsansvar over for en køber, hvis sælger ikke kan tilbagebetale for meget opkrævet købesum. Om erstatningskrav vil være hos revisor, administrator, bestyrelse eller forening vil afhænge af, hvem, der måtte have begået fejl.

 

Sælger vil antagelig også kunne kræve erstatning, hvis købesummen har været for lav, som følge af en fejl i noten til regnskabet. Det vil dog formentlig fordre, at det kan lægges til grund, at generalforsamlingen vil have besluttet en højere værdi, hvis fejlen ikke var begået. Man kunne som eksempel forestille sig, at ejendommens værdi ikke var taget op til den seneste ejendomsværdi men til en forældet ejendomsværdi og foreningen altid tidligere har fulgt seneste ejendomsvurdering og ikke har haft reserver.

 

Det er sjældent at der handles præcis pr. statusdagen, og tvist om rette maksimale lovlige købesum kan derfor opstå, hvis der efter statusdagen er ændringer i forudsætningerne. Som eksempler kan nævnes:

 

  • En swap-aftale ændrer værdi fra dag til dag og vil typisk pr. dato for overdragelse have en anden værdi, end der er medregnet i regnskab
  • Vurderingen af ejendommen kan blive ændret af det offentlige eller af en valuar
  • Vedligeholdelsesarbejder, der var forudsat i regnskabet, kan vise sig fejlvurderet
  • Nye vedligeholdelsesarbejder kan vise sig nødvendige
  • Kursværdi af lån i ejendommen kan være ændret
  • Potentielle tab, der ikke var hensat til i regnskabet, kan opstå
  • Potentielle tab, der var hensat til i regnskabet, kan forsvinde

 

Det kan hurtigt blive meget kompliceret at beregne, om den værdi, der er nævnt pr. statusdagen, er den rigtige. Set fra foreningens synspunkt, og det synspunkt, som bestyrelse og administration skal have fokus på, er, at undgå tab for foreningen. Det gøres mest optimalt ved at oplyse alt over for køber og sælger, der kan have betydning for købesummens maksimalværdi. Og køber skal selvsagt have besked om, at der gælder en 6 måneders frist, hvis han vil gøre indsigelse og mener, at han har betalt for meget.

 

Sælger og andre andelshavere bør løbende få information om væsentlig forhold vedrørende foreningen. Kommer der eksempelvis en forhøjet ejendomsvurdering skal denne oplyses. Som andelshaver har man herefter valget mellem enten at vente med at sælge til ny generalforsamling har vedtaget en højere værdi, eller der kan indgås en aftale hvor købesummen reguleres til den værdi, som generalforsamlingen vedtager. Foreningen risikerer ansvar ved ikke at oplyse om forhold, der kan betyde, at aktuel andelsværdi måske er for lav.

 

Hvis rammerne for parternes aftale af foreningen (generalforsamling, bestyrelse, administrator) dikteres for snævre, vil foreningen ligeledes kunne ifalde ansvar. Det kan f.eks. være, at det er konstateret, at en vedtaget andelskrone hviler på fejlagtige forudsætninger. I en sådan situation vil sælger måske rejse krav om erstatning for de fejlagtige forudsætninger, og det rigtige set fra foreningens side er i en sådan situation at tillade sælger at kræve en købesum, som om fejlen ikke var begået, men forlange den for meget betalte købesum deponeret, indtil det endeligt er afklaret, om den nye købesum, vil være en overpris.

 

Det vil i de fleste tilfælde være nødvendigt med en ekstraordinær generalforsamling, hvor man træffer en ny beslutning om andelskronens størrelse og med de rigtige forudsætninger.

 

Alternativ og supplement til en ekstraordinær generalforsamling er såkaldte reguleringsklausuler, hvor den endelige pris først gælder, når dette eller hint er afklaret, f.eks. på en ny generalforsamling, eller når en klage over en for høj eller lave ejendomsvurdering er afgjort af SKAT.

 

Vigtigt er det, at foreningen via bestyrelsen og administrator respekterer, at der er aftalefrihed i Danmark, men det skal naturligvis ikke føre til slendrian. Hvor der ikke er tvivl om, at der er aftalt noget ulovligt, skal der naturligvis skrides ind. Hvor der er aftalt noget, der ikke er ulovligt men i strid med en tidligere generalforsamlingsbeslutning, må det vurderes, om generalforsamlingsbeslutningen hvilede på forkerte fakta, og om beslutningen forventes omgjort af en ny generalforsamling.

 

Er der tvivl om en aftalt købesum er i orden, skal parterne få tvisten afgjort af domstolene.

 

Bestyrelsen skal ikke fungere som dommer og dermed påtage sig en risiko for ansvar for at dømme forkert.

 

Hvis krav om tilbagehold rejses af køber, før der er afregnet over for sælger, vil det i de fleste tilfælde være mest optimalt, at sige til køber, at bestyrelsen ikke vil afvise, at køber kan have et krav imod sælger, og at man derfor vil tilbageholde købers krav ved afregningen over for sælger, men at dette tilbaehold sker på købers ansvar, således at en evt. af sælger anlagt erstatningssag imod foreningen i anledning af, at købesum er tilbageholdt, vil blive krævet erstattet af køber, hvis foreningen taber retssagen.

 

Køber kan naturligvis vælge at føre sag imod sælger, uanset om der er tilbagehold eller ej, og hvis der er juridisk tvivl, om købesummen har været i orden eller ej, kan det billigste være ikke at kræve tilbagehold. Tilbagehold er (kun) vigtigt, hvis der er tvivl om, hvorvidt sælger ellers vil kunne betale, når en retssag mellem køber og sælger er endelig afgjort.